Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. N 14АП-149/12

г. Вологда

24 февраля 2012 г.

Дело N А66-6428/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 года.

В полном объёме постановление изготовлено 24 февраля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Пестеревой О.Ю. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.С.,

при участии от муниципального учреждения "Администрация городского поселения поселок Редкино" Пикалева А.И. по доверенности от 14.02.2012, от предпринимателя Майбалиевой Камили Ханафиевны её представителя Захарова Д.Ф. по доверенности от 24.06.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Администрация городского поселения поселок Редкино" на решение Арбитражного суда Тверской области от 22 ноября 2011 года по делу N А66-6428/2011 (судья Рощина С.Е.),

установил

предприниматель Майбалиева Камиля Ханафиевна (ОГРНИП 304691113800030; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тверской области c заявлением к муниципальному учреждению "Администрация городского поселения поселок Редкино" (ОГРН 1056910026073; далее - Администрация) о признании незаконным оформленного письмом от 27.05.2011 N 626 отказа в приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: пос. Редкино, ул. Гагарина, д. 2, пом. 2 площадью номер 69:15:0160305:0:6/65 и возложении обязанности на ответчика обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.2008 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в течение 14-дней с момента вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия решения о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Тверской области от 22 ноября 2011 года требования удовлетворены.

Администрация в апелляционной жалобе и ее представитель в судебном заседании, ссылаясь на нарушение норм материального права, просят решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Полагают, что оснований для вывода о незаконности оспариваемого решения об отказе в приобретении в собственность арендуемого имущества у суда первой инстанции не имелось. Указывают, что спор по настоящему делу должен быть рассмотрен в порядке искового производства. Считают, что суд осуществил защиту гражданских прав заявителя способом, не предусмотренным законом. Также ссылаются на то, что Администрация не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не наделена полномочиями принимать решение об условиях приватизации арендуемого имущества.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании заключенного между Комитетом по управлению имуществом Конаковского района и предпринимателем Майбалиевой К.Х. договора аренды нежилого помещения N 587 (в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2003), Предпринимателю передано помещение, расположенное по адресу: п. Редкино, ул. Гагарина, д. 2, площадью 51,5 кв. м с целью использования под торговлю.

Впоследствии сторонами заключались договоры на тоже помещение от 29.12.2003, от 14.01.2005, от 10.01.2006, от 28.12.2006, от 17.01.2008.

На основании мирового соглашения, утвержденного определением суда от 29.12.2008 в 2009 году спорное недвижимое имущество администрацией Конаковского района передано Администрации.

Между муниципальным учреждением "Администрация городского поселения поселок Редкино" и предпринимателем Майбалиевой К.Х. 01.01.2009 заключен договор N 5 аренды нежилого помещения расположенного по адресу: п. Редкино, ул. Гагарина, д. 2, площадью 40,52 кв. м. Далее заключались договоры от 01.11.2009 N 24 и по результатам открытого аукциона 22.12.2010 заключен договор аренды N 12 на срок с 01.01.2011 по 31.12.2015.

Предприниматель 30.03.2011 обратилась в Администрацию с заявлением о передаче ей в собственность нежилого помещения расположенного по адресу: п. Редкино, ул. Гагарина, д. 2, площадью 39,2 кв. м, кадастровый номер 69:15:0160305:0:6/56, представив необходимый пакет документов.

Письмом от 27.05.2011 N 626 ответчик отказал в передаче помещения в собственность, сославшись на то, что нарушена непрерывность аренды, не представлено документов подтверждающих отсутствие задолженности по арендной плате, срок аренды по договору от 01.11.2009 N 24 составляет более 1 года - договор не зарегистрирован в установленном порядке.

Майбалиева К.Х. полагая, что отказ Администрации не основан на нормах законодательства и нарушает её права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ).

Согласно пункту 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), вступившим в силу 05.08.2008.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в частях 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, согласно Закону N 159-ФЗ субъекты малого предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение только при соблюдении всех перечисленных условий.

В соответствии с частью 2 статьи 9 названного Закона субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Согласно части 4 этой же статьи в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Пунктом 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие по принятию решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из письма от 27.05.2011 N 626 одним из оснований для отказа Предпринимателю в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества, явился вывод ответчика о нахождении арендуемого имущества в непрерывном владении и пользовании заявителя менее двух лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ.

Так, срок аренды по договору от 10.01.2006 N 587 истек 30.12.2006, следующий договор заключен с 01.01.2007, то есть 31.12.2006 договор не действовал. Договор от 28.12.2006 N 587 заключен на срок с 01.01.2007 по 31.03.2007, дополнительным соглашением к договору срок его продлён до вступления в силу Закона Тверской области о разграничении имущества, который вступил в законную силу с 14.12.2007, срок аренды прерван на 17 дней. Следующий договор от 17.01.2008 заключен на срок с 01.01.2008 по 31.03.2008.

Исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Абзацем 2 пункта 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В рассматриваемом случае промежуток времени между прекращением одного договора и заключением последующего незначителен 1 день и 17 дней. Предприниматель продолжала в указанный период пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Арендная плата оплачивалась за это время исходя из месячной ставки. Претензий по неуплате арендных платежей за указанный период не поступало.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции полагает, что временное пользование помещением, расположенным по адресу: п. Редкино, ул. Гагарина, д. 2, следует рассматривать как непрерывное с 10.01.2006 и по настоящее время, поскольку в течение данного периода времени заявитель пользовался недвижимым имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Не имелось оснований в такой ситуации и для регистрации договора аренды на 2009 год.

Отклонение Администрацией как экономически нецелесообразной приватизации объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: п. Редкино, ул. Гагарина, д. 2, в соответствии с положениями Закона N 159-ФЗ не может служить основанием для отказа в реализации соответствующими субъектами преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Более того, ответчиком не представлено доказательств свидетельствующих о планировании использования в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование, спорного помещения, на приватизацию которого у Предпринимателя возникло преимущественное право. Администрация не представила и доказательств, свидетельствующих о принятии органом местного самоуправления мер, направленных на использование помещения в дальнейшем с целью реализации функций, возложенных на муниципальное образование, последствий отчуждения муниципального имущества для его собственника. Документы, подтверждающие, что спорное помещение необходимо для размещения объекта социального назначения в материалах дела также отсутствуют.

Довод ответчика об отсутствии спорного объекта в плане приватизации на 2011 и 2012 годы не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку он противоречит положениям статьи 9 Закона N 159-ФЗ, предоставляющей право субъектам малого или среднего предпринимательства, арендующим муниципальное имущество, с 1 января 2009 года самостоятельно (без предварительного решения органа местного самоуправления) подавать заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и регулирующие порядок их рассмотрения.

В качестве оснований для отказа в приобретении арендуемого имущества Администрация также указывает на не соблюдение заявителем условия о надлежащем перечислении в течение срока аренды спорного имущества арендных платежей.

Закон N 159-ФЗ не содержит четких критериев оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона, поэтому в каждом конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы.

В рассматриваемом случае на момент обращения с соответствующим заявлением задолженность по арендной плате (по состоянию на 21.03.2011) у Майбалиевой К.Х. по арендной плате отсутствовала, что подтверждается актом сверки расчетов от 21.03.2011, квитанциями об оплате. Меры гражданско-правовой ответственности к ней не применялись, доказательств причинения ущерба интересам Администрации не представлено.

При этом в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие полное погашение Предпринимателем долга по пени в сумме 2100 руб. Требование на уплату пени ответчиком Предпринимателю не направлялось, пени начислены и уплачены заявителем самостоятельно 17.11.2011. Акт сверки взаимных расчетов от 21.03.2011 сведений о необходимости уплаты пени также не содержит.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" направлен на оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего предпринимательства, составляющим основу экономической безопасности государства, посредством установления для них преференций в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Признание указанного субъекта недобросовестным арендатором в связи с незначительными просрочками в уплате арендных платежей, создает препятствия в реализации положений вышеназванного Закона и лишает арендатора предоставленных ему льгот.

Предприниматель является субъектом малого предпринимательства, фактически владеет и пользуется спорным помещением на основании договоров аренды более 2-х лет, в соответствии с договором аренды является арендатором и в настоящее время, задолженность по арендной плате отсутствует, то есть соответствует приведенным выше критериям и требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

С учетом изложенного, вывод ответчика об отсутствии у предпринимателя Майбалиевой К.Х. преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, в связи с наличием задолженности по арендной плате является необоснованным.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность Предпринимателем арендуемого имущества отсутствуют и удовлетворил заявленные требования.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ суд, установив, что решение либо действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, принимает решение о признании оспариваемого решения либо оспариваемых действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 5 этой же статьи в резолютивной части принятого решения должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения.

В качестве устранения допущенных нарушений прав Предпринимателя суд первой инстанции обязал ответчика обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.2008 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в течение 14-дней с момента вступления решения суда в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия решения о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Довод подателя жалобы о необоснованном понуждении Администрации к заключению договора купли-продажи арендуемого имущества отклоняется апелляционным судом. Пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Несовершение Администрацией обязанностей, предусмотренных данной нормой, при оспаривании ее решений в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для понуждения судом соответствующего уполномоченного органа совершить установленные в ней действия, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия решения о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно обязал Администрацию совершить действия, предусмотренные нормами действующего законодательства, как устранение допущенных прав и законных интересов заявителя.

Не принимается судом апелляционной инстанции и ссылка муниципального учреждения "Администрация городского поселения поселок Редкино" на то, что она не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку Администрация не наделена полномочиями принимать решение об условиях приватизации арендуемого имущества, фактически такие решения принимаются в силу пункта 3 статьи 51 Устава муниципального образования поселок Редкино (далее - Устав) Советом депутатов поселка Редкино.

Статьей 40 Устава определены полномочия Администрации муниципального образования, в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 которой владение, пользование, распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального образования осуществляет Администрация муниципального образования.

В апелляционной жалобе ответчик также указывает, что спор по настоящему делу должен быть рассмотрен в порядке искового производства.

Вместе с тем, Арбитражный суд в порядке статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации самостоятельно, исходя из характера сложившихся правоотношений, а также, учитывая разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определяет подлежащее применению законодательство, в том числе и регулирующие процессуальные правила рассмотрения спора.

В силу положений Закона N 159-ФЗ заинтересованное лицо имеет право оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, бездействие последнего либо вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что в пункте 10 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" прямо указано на то, что исходя из части 8 статьи 4 Закона, субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 22 ноября 2011 года по делу N А66-6428/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального учреждения "Администрация городского поселения - поселок Редкино" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

О.Ю. Пестерева О.А. Тарасова