Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2012 г. N 20АП-12/12

г. Тула

07 марта 2012 г.

Дело N А09-3076/2011

Дата объявления резолютивной части постановления 01 марта 2012 года.

Дата изготовления постановления в полном объеме 07 марта 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Можеевой Е.И.,

судей Заикиной Н.В.,

Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Яценко С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Брянск-Агро", п. Клетня Брянской области, на решение Арбитражного суда Брянской области от 23 ноября 2011 года по делу N А09-3076/2011 (судья Абалакова Т.К.), принятое по иску Комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений, п. Дубровка Брянской области, к обществу с ограниченной ответственностью "Брянск-Агро", п. Клетня Брянской области, третье лицо: Администрация Дубровского района, п. Дубровка Брянской области, о взыскании 2345026 руб. 38 коп., расторжении договоров аренды земельных участков N 20 от 11.08.2008, N 22 от 11.08.2008, N 23 от 11.08.2008 по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Брянск-Агро", п. Клетня Брянской области, к Комитету архитектуры, градостроительства и имущественных отношений, п. Дубровка Брянской области, о взыскании 1266757 руб. 69 коп.,

при участии в судебном заседании:

от лиц, участвующих в деле: не явились, извещены надлежащим образом,

установил:

Комитет архитектуры, градостроительства и имущественных отношений обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Брянск-Агро" (далее - ООО "Брянск-Агро") о взыскании 37 759 руб. 55 коп. задолженности по арендной плате и 1 477 руб. 15 коп. пени за просрочку платежа, расторжении договора аренды земельного участка N 23 от 11.08.2008.

ООО "Брянск-Агро" предъявило встречный иск к Комитету архитектуры, градостроительства и имущественных отношений, в котором просило зачесть в счет погашения задолженности по арендной плате расходы истца по оформлению земель в сумме 92940,14 руб. и убытки в сумме 55096,94 руб., взыскать с ответчика 90 950 руб. 44 коп.

Определением Арбитражного суда Брянской области от 04.08.2011 встречное исковое заявление принято к производству.

Аналогичные требования и встречные исковые требования, но в рамках других договоров аренды были заявлены по делам N А09-3077/2011, А09-3078/2011.

Определениями Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2011 дела N А09-3076/2011 и N А09-3078/2011 объединены для совместного рассмотрения в одно производство, с присвоением объединенному делу N А09-3076/2011.

В ходе рассмотрения дела стороны представили уточненные требования с учетом объединения дел в одно производство.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет архитектуры, градостроительства и имущественных отношений уточнил исковые требования и окончательно просил взыскать с ООО "Брянск-Агро" 234 506 руб. 38 коп., в том числе 213 035 руб. 88 коп. долга и 21 470 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расторгнуть договоры аренды земельных участков N 20 от 11.08.2008, N 22 от 11.08.2008, N 23 от 11.08.2008. Уточнение исковых требований принято судом.

ООО "Брянск-Агро" в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также уточнило встречные исковые требования и просило взыскать с комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений 1 266 757 руб. 69 коп., в том числе 39 521 руб. 70 коп. основной суммы расходов к зачету по арендной плате, 227 085 руб. 11 коп. пени за период с 11.08.2008 по 21.11.2011 и 1 000 150 руб. 88 коп. убытков. Уточнение встречных исковых требований принято судом.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 23 ноября 2011 года первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме, встречные исковые требования удовлетворены частично: с Комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений в пользу ООО "Брянск-Агро" взыскано 16 664 руб. 40 коп. В остальной части встречные исковые требования оставлены без удовлетворения. В результате зачета требований по основному и встречному искам с ООО "Брянск-Агро" в пользу Комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений взыскано 217 841 руб. 98 коп., в том числе 196 371 руб. 48 коп. долга и 21 470 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Договоры аренды земельных участков N 20 от 11.08.2008, N 22 от 11.08.2008, N 23 от 11.08.2008, заключенные между Комитетом архитектуры, градостроительства и имущественных отношений и ООО "Брянск-Агро", расторгнуты.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Брянск-Агро" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО "Брянск-Агро" в пользу Комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений 217 841 руб. 98 коп., в том числе 196 371 руб. 48 коп. долга и 21 470 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договоров аренды земельных участков N 20, N 22, N 23, заключенных 11.08.2008, и удовлетворении встречных исковых требований ООО "Брянск-Агро" о взыскании с Комитета архитектуры, градостроительства и имущественных отношений 1 250 093 руб. 69 коп.

По мнению заявителя, пункт 4.3.5 договоров аренды не содержит исчерпывающего перечня затрат, компенсировать которые арендатор вправе требовать от арендодателя. Апеллянт полагает, что в фактически понесенные ответчиком затраты включаются расходы на выплату заработной платы работников ответчика и налоги на зарплату, поскольку именно работники ответчика в июне - июле 2008 года проводили переговоры от имени арендодателя с землеустроительной организацией, готовили соответствующую документацию, производили расчеты за землеустроительные работы.

Заявитель, ссылаясь на пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005, считает, что невнесение без уважительных причин арендной платы по договору аренды не доказано. Указывает на то, что ответчик не имел возможности пользоваться арендованными земельными участками в связи с наличием на них большого количества древесно-кустарниковой растительности. При этом заявитель утверждает, что обращался к арендодателю с письмами от 20.04.2009 и 04.01.2010, в которых просил заменить указанные земельные участки или снизить арендную плату за их использование.

Кроме того, заявитель, ссылаясь на статьи 15, 71 и 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, утверждает, что суд не дал оценку указанным письмам.

Комитет правовых и имущественных отношений администрации Дубровского района с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в письменном отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кроме того, в отзыве на апелляционную жалобу сообщил о том, что в соответствии с распоряжением администрации Дубровского района N 5р от 12.01.2012 Комитет архитектуры, градостроительства и имущественных отношений переименован в Комитет правовых и имущественных отношений администрации Дубровского района.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, о месте и времени извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом области и усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Дубровского района (арендодатель) и ООО "Брянск-Агро" (арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков от 11.08.2008 N 20, N 22, N 23.

По условиям договора аренды N 20 от 11.08.2008 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, с кадастровым номером 32:05:180201:97, общей площадью 533 000 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, Дубровский район, в районе д. Голубея (земли бывшего СПК "им. Калинина"), для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения.

По условиям договора аренды N 21 от 11.08.2008 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, с кадастровым номером 32:05:210401:11, общей площадью 178 000 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, Дубровский район, в районе д. Краснополье (земли бывшего СПК "Октябрь"), для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения.

По условиям договора аренды N 23 от 11.08.2008 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, с кадастровым номером 32:05:220201: 238, общей площадью 341500 кв.м, расположенный по адресу: Брянская область, Дубровский район, в районе д. Краснополье (земли бывшего СПК "Радичский"), для сельскохозяйственного производства из земель сельскохозяйственного назначения.

Арендодатель 11.08.2008 передал арендатору по актам приема-передачи указанные земельные участки.

Согласно пункту 2.1. договоров срок аренды участков был установлен с 11.08.2008 по 10.08.2057 (49 лет).

Размер и условия внесения арендной платы установлены в разделе 3 договоров аренды, согласно которому размер арендной платы в годовом исчислении за участки устанавливается и определяется согласно приложению к договорам "расчет арендной платы". Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (пункты 3.1. и 3.2. договоров).

Договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области.

Ответчик свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемыми земельными участками надлежащим образом не исполнил, по состоянию на 21.11.2011 у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 213 035 руб. 88 коп.

Направленные арендодателем в адрес арендатора претензии с требованием погасить в добровольном порядке образовавшуюся задолженность и предложением о расторжении договора были оставлены последним без удовлетворения.

Поскольку обязательства по договорам аренды по внесению арендных платежей ООО "Брянск-Агро" надлежащим образом не были исполнены, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

В свою очередь ООО "Брянск-Агро" обратилось со встречным иском о взыскании с комитета 1 266 757 руб. 69 коп.

В качестве оснований истец по встречному иску указал на то, что земельные участки были переданы в состоянии, непригодном для их целевого использования, и расходы общества по межеванию и оформлению земельных участков не были приняты к зачету.

Материалы дела свидетельствуют, что 25.06.2008 между администрацией Дубровского района Брянской области (заказчик) и ООО "Брянск-Агро" (исполнитель) был заключен договор на оказание юридического сопровождения по оформлению земель сельскохозяйственного назначения N 003, согласно которому исполнитель обязался оказать юридическое сопровождение по организации и проведению комплекса землеустроительных работ до заключения договора аренды на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения общей площадью 1641 га, расположенные на территории Дубровского района, находящиеся в границах следующих поселений и хозяйств: Сергеевское сельское поселение: СПК "Светлый" 343 га, Пеклинское сельское поселение: СПК "Калинина" - 88 га, Сещинское сельское поселение СПК "Радичский" - 576 га, СПК "Сещинский" - 175 га, Дубровское сельское поселение: СПК "Октябрь" - 459 га, также осуществлять все необходимые действия, сопряженные с оформлением земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в фонде перераспределения Дубровского района, за счет собственных средств с целью последующего перезаключения договора аренды N 002 земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения от 24.06.2008.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что сумма, подлежащая уплате исполнителю, состоит из следующих затрат:

- публикации в Земельной газете издания ОАО "Брянская земельная компания" объявления от имени Заказчика в сумме 9 785 руб.;

- землеустроительных работ в сумме 196 920 руб. (из расчета 120 рублей за гектар, всего 1641 гектар);

- гонорара исполнителя за оказанные услуги в размере 20 % от фактически понесенных затрат.

Согласно пункту 1.3. договора в случае заключения сторонами договора аренды земли сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения Дубровского района на срок 49 лет заказчик производит оплату услуг исполнителя путем зачета фактически понесенных затрат в счет арендной платы по договору аренды земельных участков на 49 лет.

В состав земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения из фонда перераспределения общей площадью 1641 га, расположенных на территории Дубровского района, находящихся в границах поселений и хозяйств, указанных в пункте 1.1. договора на оказание юридического сопровождения по оформлению земель сельскохозяйственного назначения N 003 от 25.06.2008, входили спорные вышеуказанные земельные участки.

Во исполнение условий договора N 003 от 25.06.2008 ООО "Брянск-Агро" выполнило работы по оказанию юридического сопровождения по оформлению земель сельскохозяйственного назначения.

По расчету ООО "Брянск-Агро", в связи с выполнением вышеуказанных работ им были понесены расходы в сумме 1 266 757 руб. 69 коп., в том числе 39 521 руб. 70 коп. сумма расходов к зачету по арендной плате, 227 085 руб. 11 коп. пени и 1 000 150 руб. 88 коп. убытки.

Рассмотрев заявленные требования, суд первой инстанции первоначальные требования удовлетворил в полном объеме, встречные требования только в части расходов по межеванию земель и публикации объявлений на сумму 16 664 руб. 40 коп. и произвел зачет первоначальных и встречных исковых требований.

Данный вывод суда первой инстанции является правильным.

В силу части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре права и обязанности сторон возникли из договоров аренды земельных участков от 11.08.2008 N 20, N 22, N 23.

Правовое регулирование данных правоотношений определено параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации запрещает односторонний отказ от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт пользования арендуемыми земельными участками в спорный период времени подтвержден материалами дела.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по договорам аренды за период с 16.09.2008 по 21.11.2011 составила 213 035 руб. 88 коп., в том числе: по договору N 20 от 11.08.2008 - 94 489 руб. 18 коп.; по договору N 22 от 11.09.2008 - 58 005 руб. 57 коп.; по договору N 23 от 11.08.2008 - 60 541 руб. 13 коп.

Поскольку доказательств, подтверждающих уплату арендных платежей за указанный период, ответчиком в материалы дела не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленного требования.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.

Принимая во внимание наличие со стороны ООО "Брянск-Агро" просрочки по уплате арендных платежей, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости применения к последнему определенной указанным договором ответственности в виде взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При этом при взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Следовательно, несвоевременно исполнив обязательство по уплате арендных платежей, ответчик должен нести ответственность за пользование денежными средствами в виде уплаты процентов на них по ставке рефинансирования Центрального банка России.

Общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на неосновательно удерживаемые денежные средства истца, согласно его расчету, исходя из ставки банковского процента в размере 8 % (на оплаченную сумму задолженности) и 8,25 % (на неоплаченную и взыскиваемую в судебном порядке сумму задолженности) годовых, за период с 16.09.2008 по 22.11.2011 составила 21 470 руб. 50 коп.

Судебная коллегия апелляционной инстанции представленный истцом расчет процентов находит соответствующим нормам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции по праву взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 21 470 руб. 50 коп.

Истцом также заявлено требование о расторжении договоров аренды от 11.08.2008 N 20, N 22, N 23.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Согласно пункту 4.1.1. договоров аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в установленном законом порядке в случае нарушения арендатором условий договора.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Поскольку ответчик не исполнил обязанности по уплате арендных платежей более двух раз подряд, несмотря на направленные ответчику истцом требования об уплате долга и предупреждение о расторжении договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования Комитета в части расторжения договоров аренды, заключенных между истцом и ответчиком.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

На основании пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно статье 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Как видно, комитет не является стороной по договору N 003 от 25.06.2008.

Кроме того, как правильно указал суд области, отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных, муниципальных нужд, нужд бюджетных учреждений, регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

Договор N 003 от 25.06.2008 является договором возмездного оказания услуг и должен заключаться в порядке, установленном Законом N 94-ФЗ.

Учитывая, что договор N 003 от 25.06.2008 заключен без проведения процедур, установленных Законом N 94-ФЗ, (конкурса, аукциона, запроса котировок и т.д.) и без наличия предусмотренных статьей 55 Закона N 94-ФЗ оснований размещения заказа у единственного поставщика (исполнителя, подрядчика), суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что данный договор является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, требования ООО "Брянск-Агро" по взысканию расходов, понесенных в связи с выполнением работ на оказание юридического сопровождения по оформлению земель и пени, основанные на договоре N 003 от 25.06.2008, являются неправомерными и удовлетворению не подлежат.

Однако в пунктах 4.3.5 договоров аренды земельных участков от 11.08.2008 предусмотрено, что арендатор имеет право требовать компенсации затрат, понесенных арендатором на выделение и оформление (межевание, постановка на кадастровый учет) земельного участка в соответствии с действующим законодательством. Затраты, понесенные арендатором на выделение и оформление арендованного участка в размере фактически понесенных затрат, засчитываются в счет арендной платы за сданный по настоящему договору участок.

При этом утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что перечень затрат, указанных в данном пункте договоров, не является исчерпывающим, противоречит содержанию этого пункта, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется апелляционным судом как необоснованный.

Как видно, 10.06.2008 между ООО "Землемер" (исполнитель) и ООО "Брянск-Агро" (заказчик) был заключен договор на производство землеустроительных работ, в соответствии с которым исполнитель должен был произвести в том числе межевание объектов землеустройства.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость работ составляет 120 руб. за 1 га.

Согласно расчету ООО "Брянск-Агро" расходы, понесенные им по межеванию земель, составляют 14 420 руб. 40 коп.

Факт осуществления работ по межеванию и их стоимость подтверждается материалами дела и признаны комитетом.

Кроме того, ООО "Брянск-Агро" понесены расходы, связанные с публикацией объявлений, что подтверждается копиями публикаций объявлений в Земельной газете и копиями квитанций к приходным кассовым ордерам ОАО "Брянской земельной компании" за публикацию объявлений.

Данные объявления опубликованы от лица Комитета. Факт оплаты публикации указанных объявлений ООО "Брянск-Агро" истцом не оспорен.

Таким образом, суд первой инстанции по праву удовлетворил встречные исковые требования ООО "Брянск-Агро" к комитету правовых и имущественных отношений администрации Дубровского района на сумму 16 664 руб. 40 коп., в том числе 14 420 руб. 40 коп. расходов на межевание и 2 244 руб. расходов на публикацию объявлений.

В удовлетворении встречных требований ООО "Брянск-Агро" о взыскании с комитета расходов на заработную плату сотрудников за июнь-июль 2008 года и уплату налогов с ФОТ (пенсионные отчисления и удержанный НДФЛ) за июнь-июль 2008 года также правомерно отказано, поскольку в договорах аренды земельных участков четко указано, что арендатор имеет право требовать компенсации затрат, понесенных арендатором на выделение и оформление (межевание, постановка на кадастровый учет и др.) земельного участка, в вышеуказанных договорах затраты на заработную плату сотрудников и на налоги с ФОТ (пенсионные отчисления и удержанный НДФЛ) в сумму, подлежащую компенсации, не включены.

Поскольку межевание и постановка на кадастровый учет земельных участков осуществлялось третьими лицами по договору с ООО "Брянск-Агро", требование о взыскании с истца расходов в виде заработной платы сотрудников ответчика и соответствующих налоговых отчислений является неправомерным.

Кроме того, суд области правильно указал, что расходы на оплату труда работников не являются расходами на межевание и оформление земель, а относятся к расходам, которые ответчик должен понести в соответствии с требованиями трудового законодательства, то есть обычными расходами, которые не могут расцениваться как вынужденные.

Как видно, в обоснование встречных исковых требований о взыскании убытков в сумме 1 000 150 руб. 88 коп. ООО "Брянск-Агро" ссылалось на то, что переданные по договорам аренды от 11.08.2008 N 20, N 22, N 23 земельные участки невозможно было использовать по назначению (для проведения сельскохозяйственных работ) без осуществления предварительных культурно-технических мероприятий в связи с наличием на них древесно-кустарниковой растительности. При этом ООО "Брянск-Агро" указывает, что в адрес комитета неоднократно направляло письма с просьбой снизить арендную плату либо временно снять обременение в виде арендной платы, в связи с необходимостью проведения культурно-технических мероприятий по вырубке древесно-кустарниковой растительности на арендуемых участках.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Вместе с тем пункт 2 указанной правой нормы ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрыты.

Из смысла норм статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации также следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора.

В соответствии с представленными в деле заключениями ООО "Независимая строительно-техническая экспертиза" на арендованных участках имеется древесно-кустарная растительность, которая препятствует ведению сельскохозяйственных работ с использованием широкозахватной техники. В связи с этим данные участки частично непригодны для ведения сельскохозяйственных работ, для приведения земель в пригодное для сельскохозяйственных работ состояние необходимо произвести комплекс работ по вырубке древесно-кустарной растительности.

Возраст древесно-кустарниковой растительности, находящейся на земельных участках на момент осмотра (июнь 2011 года), составляет 6-7 лет.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на момент заключения договоров растительность существовала на земельных участках, и истец мог и должен был ее обнаружить при принятии участков.

11.08.2008 комитет передал ООО "Брянск-Агро" по актам приема-передачи спорные земельные участки.

Однако у арендатора - ООО "Брянск-Агро" не было каких-либо претензий или замечаний к качеству передаваемого земельного участка, поэтому оснований для снижения размера арендной платы или освобождения ООО "Брянск - Агро" от ее уплаты не имеется.

Ссылка заявителя жалобы на то, что суд не дал оценку письмам от 20.04.2009 и 04.01.2010, не может быть принята во внимание, поскольку письмо от 04.01.2010 в материалах дела отсутствует. Из содержания письма от 20.04.2009 (т. 4 л/д 74) не следует, что ООО "Брянск-Агро" просило уменьшить размер арендной платы в связи с вышеуказанными обстоятельствами.

В результате зачета требований по основному и встречному искам суд первой инстанции по праву взыскал с ООО "Брянск-Агро" в пользу Комитета правовых и имущественных отношений администрации Дубровского района 234 506 руб. 38 коп., в том числе 213 035 руб. 88 коп. долга и 21 470 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Безусловных оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом вышеуказанных обстоятельств суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Брянск-Агро" и отмены принятого решения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 02.11.2011 года по делу N А09-3076/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Можеева

Судьи

Н.В. Заикина Е.В. Рыжова