Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2010 г. N 20АП-3845/09

г. Тула

12 января 2010 г.

Дело N А62-1668/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 января 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тиминской О.А.

судей Полынкиной Н.А., Игнашиной Г.Д.,

по докладу судьи Тиминской О.А.

рассмотрев апелляционные жалобы Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 и некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат"

на решение Арбитражного суда Смоленской области от 17 июля 2009 года по делу N А62-1668/2009 (судья Титов А.П.), принятое по иску ООО Производственно-коммерческий центр "Фанг" к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1, некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат"

о взыскании задолженности в размере 96074 руб. и расторжении договора и по встречному иску некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат" к ООО Производственно-коммерческий центр "Фанг"

3-е лицо: Смоленская городская коллегия адвокатов N 1

о понуждении к исполнению договора аренды

при участии в судебном заседании: от истца: не явился

от ответчика: не явился

установил

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческий центр "Фанг" (далее также - истец, арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 (далее также - ответчик, Коллегия) и некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат" (далее также - ответчик, Фонд) о взыскании в солидарном порядке задолженности по арендной плате за период с июля 2007 года по апрель 2009 года включительно в размере 96 074 руб., расторжении договора аренды от 01.11.2002 N 4 в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002, освобождении занимаемых ответчиками нежилых помещений по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

В ходе производства по делу ответчиком - Фондом, заявлен встречный иск к ООО ПКЦ "Фанг" о понуждении истца передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения - комнаты N 39 площадью 19 кв.м, и N 41 площадью 10,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

Встречный иск был принят к производству судом первой инстанции.

Решением суда от 17.07.2009 требования истца по первоначальному иску были удовлетворены частично: со Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 в пользу ООО ПКЦ "Фанг" было взыскано 96 074 руб. задолженности, а также 5 382 руб. 22 коп. расходов по уплате государственной пошлины и судебных издержек в размере 7 500 руб.; расторгнут договор аренды от 01.11.2002 N 4; также суд решением обязал Смоленскую городскую коллегию адвокатов N 1 и некоммерческую организацию "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36; с некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат" в пользу ООО ПКЦ "Фанг" были взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. и судебные издержки в размере 7 500 руб.

В остальной части исковых требований ООО ПКЦ "Фанг" указанным решением суда первой инстанции было отказано.

В удовлетворении требований по встречному иску судом также отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 и некоммерческая организация "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат" подали апелляционные жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в том числе по правилам ст.123 АПК РФ, в судебное заседание не явились, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст.ст.266, 156 АПК РФ в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене исходя из следующего.

Судом установлено, что истец является собственником нежилых помещений общей площадью 245,1 кв.м., расположенных на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36, в подтверждение чего представлено свидетельство о государственной регистрации права, выданное 16.12.2002.

01.11.2002 между ООО ПКЦ "Фанг" и Смоленской областной коллегией адвокатов был заключен договор аренды N 4 нежилого помещения (том 1, л.д. 31-34) (далее - договор аренды), согласно которому арендодатель передавал Смоленской областной коллегии адвокатов в аренду нежилое помещение площадью 55,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Смоленск, ул. Николаева, 36 (т.1 л.д.49).

Дополнительным соглашением к договору аренды от 03.12.2002 (том 1, л.д. 35-36) стороны уточнили условия в части площади и нумерации помещений: арендодатель передал, а Смоленская областная коллегия адвокатов приняла в аренду нежилые помещения площадью 39,7 кв.м. (комнаты 38, 39, 41), расположенные на первом этаже по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

Как указано в пункте 1.3 договора аренды, помещения передавались в аренду сроком на 15 лет - с 01.11.2002 по 31.10.2017.

В материалы дела представлен акт приема-передачи нежилого помещения площадью 39,7 кв.м от 01.11.2002 (том 1, л.д. 109), подписанный уполномоченными лицами со стороны арендодателя и Смоленской областной коллегии адвокатов.

Договор аренды зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем свидетельствует отметка на договоре (том 1, л.д. 36).

На основании Федерального Закона от 31.05.2002 N 63-ФЗ "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" решением общего собрания Смоленской областной коллегии адвокатов от 29.03.2003 коллегия была реорганизована путем разделения на Смоленскую городскую коллегию адвокатов N1 и Смоленскую городскую юридическую консультацию.

В силу пункта 8 статьи 43 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации" права и обязанности реорганизуемой коллегии адвокатов, образованной до вступления в силу указанного Федерального закона, переходят к вновь возникшему юридическому лицу в соответствии с разделительным балансом. При этом вновь возникшему юридическому лицу передаются имущество в натуре и имущественные права, ранее находившиеся в пользовании соответствующей юридической консультации.

После образования Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 продолжила пользоваться арендованными помещениями и до июля 2007 года вносила арендную плату.

10.04.2007 между ответчиками - Коллегией и Фондом - был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002 (далее - договор уступки), согласно которому Коллегия уступила Фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв.м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

По причине необоснованного уклонения Коллегии от регистрации договора уступки в установленном порядке решением Арбитражного суда Смоленской области от 18.11.2008 по делу N А62-3040/2008 было постановлено зарегистрировать в Управлении Федеральной регистрационной службы по Смоленской области договор от 10.04.2007 об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002.

Договор уступки зарегистрирован в УФРС по Смоленской области 07.05.2009.

По мнению истца, в период пользования арендованными помещениями ответчиками неоднократно нарушались обязательства по внесению арендной платы. По состоянию на 07.04.2009 задолженность по арендным платежам составляла 96 074 руб.

Арендодатель обращался в адрес ответчиков с предупреждением о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Задолженность по арендной плате погашена не была, в связи с чем арендодатель обратился в адрес ответчиков - коллегии и фонда - с требованием о расторжении договора аренды нежилых помещений.

Данное требование осталось без ответа, что послужило основанием для обращения ООО ПКЦ "Фанг" в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик - Фонд, в свою очередь, предъявил встречный иск о передаче нежилых помещений, ссылаясь на то, что истцом не исполнялись обязательства по передаче в натуре нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды и договора уступки права. В частности, Фонд, ссылался на то, что Коллегией занималась только одна комната N 38, а остальные занимаются сотрудниками истца - ООО ПКЦ "Фанг".

Удовлетворяя исковые требования по первоначальному иску в указанной выше части и оставляя встречные исковые требования без удовлетворения, суд первой инстанции правильно руководствовался статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В нарушение ст.65 АПК РФ ответчик - Коллегия - доказательств оплаты заявленной суммы задолженности не представил.

Исходя из положений ст.ст.651, 654 ГК РФ, п. 3.1 договора аренды между Обществом и Коллегией N 4 от 01.11.2002, определяющего размер арендной платы 110 руб. за один квадратный метр в месяц, суд первой инстанции правомерно взыскал долг с Коллегии адвокатов.

В то же время апелляционная инстанция находит ошибочным вывод суда первой инстанции о необходимости взыскания задолженности по арендной плате за спорный период с Коллегии, а не с Фонда по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки продолжала оставаться Коллегия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Поскольку в данном случае осуществляется не только передача прав требования, но и перевод долга, то к данной сделке применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования (цессии) (ст. 382 - 398 ГК) и о переводе долга (делегации) (ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

В п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 разъяснено, что "исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество".

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор, а не переход по сделке вещного права. ГК РФ не предусматривает так называемой двойной государственной регистрации и сделки, и перехода по ней обязательственных прав. Поэтому Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ в п. 1 ст. 26 Федерального закона внесены изменения. Согласно последним упоминание о праве аренды как самостоятельном предмете государственной регистрации из текста Федерального закона исключено.

Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации" неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны.

Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества с учетом особенностей, присущих данным отношениям. В частности, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

Учитывая изложенное, при перенайме арендованного имущества права, обязанности и ответственность за неисполнение предыдущим арендатором условий договора переходят к новому арендатору после фактической передачи предмета аренды.

В этой связи у Фонда не возникло обязанности по уплате арендных платежей за период с июля 2008 года по апрель 2009 года только потому, что по акту помещение N 38 было передано ему 14.07.2009 года, а не по причине регистрации договора уступки в мае 2009 года.

Ссылка истца на наличие солидарных обязательств ответчиков отклоняется как не основанная на законе.

По аналогичным мотивам вывод суда первой инстанции о необходимости расторжения договора аренды апелляционная инстанция также находит ошибочным.

По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях.

В случае заключения между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием), договора передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) заключения нового договора аренды между арендодателем и новым арендатором не требуется. Согласно п. 2 ст. 385 ГК первоначальный арендатор обязан передать новому арендатору договор аренды как документ, подтверждающий его право требования к арендодателю.

При таких обстоятельствах с учетом произведенной Управлением ФРС госрегистрации договора уступки обязанным лицом по договору аренды является Фонд.

Как указано выше, неисполненных обязательств последнего перед истцом судом не установлено, поэтому расторжение договора аренды по основаниям нарушения существенных условий договора, касающихся уплаты арендных платежей, нельзя признать правомерным, равно как и требование об освобождении занимаемых помещений, тем более что комнаты N N 39 и 41 Фонду не переданы, а Коллегия уже не является стороной по спорной сделке в связи с произведенным перенаймом.

При этом суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований Фонда о понуждении ООО ПКЦ "Фанг" передать в течение одного месяца по акту приема-передачи нежилые помещения - комнаты N 39 площадью 19 кв.м. и N 41 площадью 10,3 кв.м.

Данные требования могли быть заявлены непосредственно к Коллегии, т.к. указанные помещения были переданы истцом Коллегии на основании заключенного договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения площадью 39,7 кв.м от 01.11.2002, в связи с чем предъявление заявленных во встречном иске требований по отношению к истцу суд правильно расценил как избрание неверного способа защиты своих прав.

В апелляционных жалобах ответчики утверждают, что арендодатель ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды: арендатор (Коллегия) изначально занимал лишь помещение N 38 площадью 10,4 кв.м., помещения же N 39 и 41 фактически никогда Коллегии не передавались, поскольку находились под арестом и до настоящего времени продолжают заниматься истцом, который препятствует доступу ответчиков к ним.

Эти доводы апелляционной инстанцией отклоняются.

Согласно статье 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Анализ вышеприведенных норм гражданского законодательства РФ позволяет прийти к выводу о том, что единственным и достаточным подтверждением надлежащего исполнения обязанности арендатора по передаче имущества арендодателю является акт приема-передачи указанного имущества.

В рассматриваемом случае из п. 2.1 договора аренды следует, что арендодатель обязан по первому требованию арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанные в п. 1.1 помещения арендатору по приемо-сдаточному акту.

Дополнительным соглашением от 03.12.2002 к указанному договору аренды в пункт 1.1 договора были внесены изменения, согласно которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения общей площадью 39,7 кв. м (ком. 38, 39, 41), расположенного на 1 этаже по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.

В материалы дела был представлен акт приема-передачи от 01.11.2002, подписанный сторонами, что свидетельствует о передаче нежилых помещений арендатору - Коллегии во исполнение договора аренды N 4 от 01.11.2002.

Как установлено ч. 1 ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Частью 2 статьи 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив доказательства, представленные сторонами в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что представленный истцом акт приема-передачи является достаточным допустимым доказательством фактической передачи помещений, указанных в пункте 1.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2002), в соответствии с положениями ст. 655 ГК РФ.

При этом Коллегией значительный период времени не предпринимались действия по защите своих прав и законных интересов как арендатора в связи с ненадлежащим исполнением арендодателем условий договора: доказательств того, что Коллегия при наличии указанных обстоятельств обращалась с предложением о расторжении договора аренды к арендатору и в суд либо о нечинении препятствий в пользовании двумя спорными помещениями, ответчиком суду не представлено.

Напротив, в 2007 году Коллегия произвела взаимозачеты, т.е. совершила действия по исполнению своих обязательств по уплате арендной платы за период с 01.01.2004 по 30.06.2007, тем самым подтвердив само наличие таких обязательств.

Кроме того, письмом от 16.07.04 исх.185/07 Коллегия сообщает ООО ПКЦ "Фанг" следующее: " Филиал N 2 СГКА N 1 ставит Вас в известность, что согласно договора аренды нежилого помещения N 4 от 01 ноября 2002 года, мы арендуем помещение площадью 39,7 кв.м /ком.28, 39, 41/ по адресу: г.Смоленск, ул.Николаева, д.36_", что также подтверждает факт аренды спорных помещений.

В связи с изложенным ссылка ответчиков на иные документы в качестве оснований их доводов о ненадлежащем исполнении арендодателем своей обязанности по предоставлении имущества арендатору правомерно отклонена судом первой инстанции и также не может быть принята судом апелляционной инстанции как не подтвержденная должными доказательствами с учетом нормы ст.68 АПК РФ, в силу которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Ссылка апелляционной жалобы на имеющийся арест, что исключает возможность пользования помещениями, опровергается актом приема-передачи, пояснительной запиской от 16.03.09 бывшего директора ООО ПКЦ "Фанг" Ефремовой А.П., актами проведения взаимозачетов, вышеупомянутым письмом от 16.07.04 исх. 185/07 и другими документами.

Следует также отметить, что арест, наложенный правоохранительными органами 28.02.03, запрещал лишь истцу отчуждение помещений, но не препятствовал продолжению их использования в рамках ранее заключенных договоров.

По правилам ст.110 АПК РФ судебные расходы относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. 269 п.2, ст.270 ч.1 п.4, ст. 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 17.07.2009 по делу N А62-1668/2009 отменить в части расторжения договора аренды от 01.11.02 N 4, обязания Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 и некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат" освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36; взыскания со Смоленской городской коллегии адвокатов N 1 в пользу ООО ПКЦ "Фанг" расходов по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей; взыскания с некоммерческой организации "Некоммерческий фонд развития гражданского общества "Патронат" в пользу ООО ПКЦ "Фанг" расходов по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. и судебных издержек в размере 7 500 рублей.

В этой части в удовлетворении иска отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа (в г. Брянске) в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Тиминская

Судьи

Н.А.Полынкина Г.Д. Игнашина