Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2012 г. N 05АП-675/12

г. Владивосток

11 марта 2012 г.

Дело N А51-11555/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 06 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 марта 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,

при участии

от истца: Ильчук О.И. - удостоверение N 572, доверенность N 1.31-1355 от 17.06.2011

от ответчиков, третьего лица: не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации Находкинского городского округа

апелляционное производство N 05АП-675/2012

на решение от 12.12.2011

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-11555/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации Находкинского городского округа

к ООО "Вереск", ОАСО "Защита-Находка"

третье лицо: ОАО "Строитель-43"

о взыскании 370 714 рублей, расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок

УСТАНОВИЛ:

Администрация Находкинского городского округа (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании:

с ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Вереск" (далее - ООО "Вереск") 185 357 рублей 09 копеек, в том числе 94 884 рублей 85 копеек основного долга за период с 27.12.2008 по 31.06.2011, 40 472 рублей 24 копеек неустойки за период с 01.01.2009 по 01.07.2011, 50 000 рублей штрафа;

с ответчика - открытого акционерного страхового общества "Защита - Находка" (далее - ОАСО "Защита - Находка") 185 357 рублей 09 копеек, в том числе 94 884 рублей 85 копеек основного долга за период с 27.12.2008 по 31.06.2011, 40 472 рублей 24 копеек неустойки за период с 01.01.2009 по 01.07.2011, 50 000 рублей штрафа;

о расторжении договора аренды от 21.07.2006 N 2944-06;

об обязании ответчиков освободить земельный участок площадью 3 624,6 кв.м, расположенный по адресу: участок находится примерно в 10 метрах по направлению на юго-запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Приморский, город Находка, ул. Дзержинского, 13.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 08.11.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено открытое акционерное общество "Строитель - 43" (далее - ООО "Строитель-43").

Решением от 12.12.2011 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, считает решение незаконным и необоснованным. Полагает, что обязанность по доказыванию того, что спорный земельный участок не используется ответчиками, в соответствии со ст.65 АПК РФ возлагается на них; ответчики пользуются земельным участком на основании зарегистрированного договора, акта приема-передачи, данный факт также подтверждается актом обследования; о факте нахождения на участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Строитель-43", истец узнал из решения суда от 16.02.2010; применение судом норм ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к объекту незавершенного строительства необоснованно.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ОАСО "Защита - Находка" с доводами жалобы не согласилось, считает их необоснованными, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает необоснованным заявленный истцом довод о неосведомленности истца о наличии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Строитель-43", поскольку истец участвовал в судебном процессе по делу N А51-3070/2009; указал, что истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права, либо злоупотребляет им.

Представители ответчиков, третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст.156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца поддержал в полном объеме доводы апелляционной жалобы.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, апелляционной коллегией установлено следующее.

21.07.2006 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Дальневосточный ипотечный центр" (арендатор), был заключен договор аренды N 2944-06 земельного участка, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору в аренду земельный участок из земель поселения площадью 3624,6 кв.м. с кадастровым номером 25:31:01 04 01:0625, расположенный по адресу: участок находится примерно в 10 метрах по направлению на юго-запад от ориентира (жилой дом), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: край Приморский, г.Находка, ул.Дзержинского, N 13, в экономической зоне N 6.

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается уведомлением Находкинского отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю от 14.09.2006 N 18/036/2006-63.

В соответствии с п.1.2 договора спорный земельный участок был предоставлен арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

На основании акта сдачи-приемки земельного участка от 21.07.2006 спорный объект передан ООО "Дальневосточный ипотечный центр".

В силу п.1.3 договора срок аренды установлен с 21.07.2006 по 21.07.2012.

Согласно п.п.3.1, 3.2 договора за пользование переданным в аренду земельным участком арендатору устанавливается арендная плата в размере 32 186 рублей 90 копеек, которая вносится ежеквартально первого числа следующего квартала.

08.12.2008 между ООО "Дальневосточный ипотечный центр" и ответчиками было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору от 21.07.2006, согласно условиям которого арендатор передал в полном объеме права и обязанности по названному договору ООО "Вереск" и ОАСО "Защита - Находка". Данное соглашение прошло государственную регистрацию, что подтверждается соответствующим штампом регистрационной записи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2010 по делу N А51-3070/2009 признано право собственности ООО "Строитель-43" на незавершенный строительством объект недвижимости "36 квартирный жилой дом с пристроенным блоком обслуживания", инвентарный номер 05:414:001:007939340, реестровый номер 010606:001:007939340, адрес: объект расположен в 10 м к юго-западу от жилого дома по ул. Дзержинского, 13, в г. Находка. Названным судебным актом установлено, что объект незавершенного строительства, принадлежащий третьему лицу, расположен на спорном земельном участке, право собственности ООО "Строитель-43" возникло на основании договора мены от 25.12.1994 до заключения с ответчиками 08.12.2008 соглашения о передаче прав и обязанностей по договору от 21.07.2006.

Полагая, что ответчики необоснованно уклоняются от обязанности по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, истец направил в их адрес уведомление от 13.04.2011 N 2032/1892 с требованием погасить задолженность по арендной плате и устранить обстоятельства, нарушающие условия договора от 21.07.2006, либо расторгнуть данный договор с уплатой задолженности по нему.

Неисполнение ответчиками требований, изложенных в вышеназванном письме, послужили основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке ст.ст.266, 268, 270 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По смыслу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан оплачивать арендную плату за фактическое пользование арендованным имуществом.

Исходя из анализа статей 606, 611, 614 ГК РФ, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В п.10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи имущества.

Согласно ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

По правилам ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут до истечения срока договора по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названым кодексом, другими законами или договором.

В силу ст.619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в том числе в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, а также в случае не внесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции верно указал на то, что истец должен доказать обстоятельство передачи Администрацией ответчикам спорного земельного участка в состоянии, пригодном для использования этого земельного участка в целях договора от 21.07.2006.

В качестве доказательств, подтверждающих использование ответчиком спорного земельного участка, истцом представлены договор аренды от 21.07.2006 N 2944-06, акт сдачи-приемки от 21.07.2006, соглашение о передаче прав и обязанностей от 08.12.2008, акт обследования земельного участка от 12.04.2011, фотоматериалы.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 16.02.2010 по делу N А51-3070/2009 установлено, что на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости "36 квартирный жилой дом с пристроенным блоком обслуживания", принадлежащий на праве собственности ООО "Строитель-43". Право на указанный объект незавершенного строительства возникло у третьего лица на основании договора мены от 25.12.1994, то есть до момента заключения договора от 21.07.2006. Данное обстоятельство в силу положений ч.1 ст.16, ч.2 ст.69 АПК РФ является доказанным и установленным, в том числе, для лиц, участвующих в деле.

В соответствии с п.1 ст.271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Пунктом п.1 ст.552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О введении в действие ЗК РФ" собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно п.1 ст.35 ЗК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила ЗК РФ и ГК РФ применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Из анализа названных норм права, обстоятельств дела следует, что, поскольку право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, возникло у ООО "Строитель-43" на основании договора мены от 25.12.1994, т.е. до момента заключения договора от 21.07.2006, третье лицо имеет преимущественное право на использование спорного земельного участка. Учитывая нахождение на спорном земельном участке объекта строительства, принадлежащего третьему лицу, ответчики не могли использовать спорный земельный участок в течение спорного периода по назначению этого земельного участка, установленному в договоре от 21.07.2006, т.е. для жилищного строительства.

Учитывая вышеизложенное, апелляционная коллегия не принимает в качестве доказательства фактической передачи ответчикам спорного земельного участка договор аренды от 21.07.2006 и соглашение к нему, а также отклоняет довод апеллянта о том, что общество не является лицом, имеющим право на предоставление ему земельного участка, поскольку принадлежащий ему объект, находящийся на данном участке, представляет собой объект незавершенного строительства.

Из представленных истцом фотоматериалов не усматривается, в отношении какого земельного участка они сделаны и каким именно лицом используется спорный земельный участок. Как правильно указал суд первой инстанции, из акта обследования также не следует, что спорный земельный участок либо его часть используют именно ООО "Вереск" и ОАСО "Защита - Находка". Кроме того, названный акт составлен сотрудником отдела контроля за использованием территорий и строительной деятельностью Управления землепользования и застройки администрации Находкинского городского округа в одностороннем порядке.

Иных доказательств, подтверждающих пользование ответчиками спорным имуществом, в материалах дела не имеется.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст.71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что имеющиеся в материалах дела документы не могут свидетельствовать об использовании ответчиками спорного имущества.

С учетом того, что передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя (п.9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), при этом ответчики отрицают обстоятельство передачи и пользования спорным земельным участком, суд апелляционной инстанций поддерживает вывод Арбитражного суда Приморского края о том, что истец в нарушение ст.65 АПК РФ не представил в материалы настоящего дела доказательства, достаточно и достоверно подтверждающие факт передачи ООО "Вереск" и ОАСО "Защита - Находка" спорного земельного участка в пригодном для использования состоянии. Доказательства фактического владения, пользования ответчиками спорным земельным участком либо его частью также отсутствуют, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении Администрацией своих обязанностей по договору аренды от 21.07.2006. При таких обстоятельствах у ответчиков не возникла обязанность по уплате арендных платежей.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает доводы апелляционной жалобы необоснованными, обстоятельства, подлежащие доказыванию по настоящему спору, подтвержденными. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Арбитражным судом Приморского края обоснованно отказано в удовлетворении требований Администрации о взыскании с ответчиков суммы основного долга, неустойки, штрафа, расторжения договора от 21.07.2006, обязания ответчиков освободить спорный земельный участок.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2011 по делу N А51-11555/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка С.Б. Култышев