Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2012 г. N 12АП-1039/12

г. Саратов

11 марта 2012 г.

Дело N А57-5605/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Жаткиной С. А.,

судей Грабко О. В., Камериловой В. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макарихиной О. А.,

при участии в судебном заседании представителя Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области - Касимцева Д. С. по доверенности б/н от 10.01.2012, общества с ограниченной ответственностью "Альянс С" - Прокаева А.В. по доверенности б/н от 22.07.2010,

рассмотрев апелляционную жалобу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 декабря 2011 по делу N А57-5605/2010, судья Елистратов К.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Альянс С", г. Балаково Саратовской области,

к Управлению имущественных отношений Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области,

обществу с ограниченной ответственностью "Бизнес-Эксперт", г. Саратов,

третье лицо: Администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, г. Балаково Саратовской области,

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1 426,9 кв.м., расположенного на первом этаже по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Леина, 91,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью "Альянс С (далее ООО "Альянс С") к Управлению по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области (далее Управление) с иском о понуждении заключить договор купли продажи нежилого помещения площадью 1426,9 кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: Саратовская обл., г Балаково, ул. Ленина, 91.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.12.2011 отчет N 27-С-2011 от 25.07.2011 г. по определению рыночной стоимости объекта нежилого помещения площадью 1419 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Ленина, 91, проведенного ООО "Бизнес-эксперт" по заказу Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области признан недействительным. Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области суд обязал в течение 10-ти дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Альянс С" договор купли продажи нежилого помещения площадью 1 419 кв. м, расположенного на первом этаже по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Ленина, 91 (инвентарный номер 63:207:001:003978220:Аа1:20110) на условиях, установленных судом.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление обратился с апелляционной жалобой, просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании заявитель доводы жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что решение суда первой инстанции принято с соблюдением норм материального и процессуального права.

Представители ООО "Бизнес-Эксперт", Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, и отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010 по делу N А57-3648/2010, определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.03.2011 Управление имущественных отношений администрации Балаковского муниципального района Саратовской области было обязано в отношении нежилого помещения площадью 1426,9 кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Ленина, 91 (инвентарный номер 63:207:001:003978220:Аа1:20110), арендуемого ООО "Альянс С", совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Указанные судебные акты Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области не исполнены.

Письмом от 11.03.2011 ООО "Альянс С" направило в адрес Управления по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области проект договора купли-продажи с требованием исполнить решение суда и заключить договор купли-продажи нежилого помещения площадью 1426,9 кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: Саратовская обл., г Балаково, ул. Ленина, 91 (инвентарный номер 63:207:001:003978220:Аа1:20110).

11.04.2011 г письмом N 1598 со ссылкой на истечение срока договора аренды Управление по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области отказалось заключать договор купли-продажи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Альянс С" в арбитражный суд с соответствующим иском.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Нежилое помещение площадью 1419 кв.м, расположенное на первом этаже по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Ленина, 91 (инвентарный номер 63:207:001 :003978220:Аа1:20110), принадлежит Балаковскому муниципальному району на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АГ N 329023 от 28.09.2011 г. Условия договора, предложенного истцом, соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возражений по условиям договора, предложенного истцом, за исключением выкупной стоимости, от ответчиков и третьего лица не последовало.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

ООО "Альянс-С" был представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 1426,9 кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: Саратовская обл., г. Балаково, ул. Ленина, 91. Цена спорного нежилого помещения была установлена в размере 10975000 рублей. Со своей стороны Управлением по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области был представлен отчет N 27-С-2011 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому стоимость нежилого помещения составляет 39350000 рублей.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2011 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Оценка-С" (далее ООО "Оценка-С").

Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.

Из выводов экспертного заключения ООО "Оценка-С" следует, что отчет N 27-С-2011 от 25.07.2011 г.., проведенный ООО "Бизнес-Эксперт" по заказу Управления по распоряжению муниципальной собственности и земельными ресурсами Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли. Выявленные несоответствия повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной по поручению Управления.

Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, а также отчет об оценке, выполненных в соответствии с определениями суда о назначении по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя жалобы относительно экспертного заключения не могут являться основанием для вывода суда о недостоверности заключения эксперта.

Проведенная в рамках дела экспертиза исследовала соответствие отчета требованиям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению всеми организациями, осуществляющими оценочную деятельность, независимо от членства в конкретной саморегулируемой организации.

В заключении эксперта содержится однозначный вывод о том, что отчет ООО "Бизнес-Эксперт" не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Законом об оценочной деятельности. Несоответствие Отчета указанным требованиям повлекло искажение результата определяемой рыночной стоимости. В представленном заключении по судебной экспертизе изложены конкретные ошибки и замечания к отчету, выполненному ООО "Бизнес-Эксперт". При проведении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что экспертное заключение "Оценка-С" по оценке рыночной стоимости спорного муниципального недвижимого имущества соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.

Учитывая изложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и дана надлежащая правовая оценка имеющимся в деле документам, судебный акт принят с соблюдением норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы внимательно изучены судом апелляционной инстанции, отклонены как противоречащие действующему законодательству.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 декабря 2011 по делу N А57-5605/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С. А. Жаткина

Судьи

О. В. Грабко В. А. Камерилова