Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2012 г. N 14АП-720/12

г. Вологда

07 марта 2012 г.

Дело N А05-11210/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2012 года.

В полном объёме постановление изготовлено 07 марта 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Ралько О.Б. и Тарасовой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Твороговой И.В.,

при участии предпринимателя Кочетовой Татьяны Николаевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 декабря 2011 года по делу N А05-11210/2011 (судья Максимова С.А.),

установил:

предприниматель Кочетова Татьяна Николаевна (ОГРНИП 304290109000161; далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; далее -Управление) о признании незаконным решения от 11.10.2011 N 01/092/2011-467 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 135,6 кв. м, условный номер 29-29-01/060/2010-405, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский район, п. Катунино, ул. Маркина, д. 2, пом. 12, и о возложении обязанности на ответчика произвести регистрацию перехода права собственности (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования "Катунинское" (ОГРН 1052930018690), Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (ОГРН 1022901496551; далее - Комитет).

Управление Росреестра в апелляционной жалобе, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование своей позиции указывает на отсутствие оснований для проведения регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку предъявленный ответчику договор купли-продажи от 23.12.2009 N 1 заключен в отсутствие оснований, предусмотренных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), что влечет его ничтожность.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Предприниматель в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Заслушав объяснения заявителя, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения суда, апелляционная коллегия не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Администрацией и заявителем 23.12.2009 заключён договор N 1 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (в редакции дополнительного соглашения от 08.08.2010), по условиям которого администрация муниципального образования "Катунинское" (продавец) продаёт, а Предприниматель (покупатель) покупает имущество муниципального образования "Катунинское": нежилое помещение первого этажа, общей площадью 135,6 кв. м, реестровый номер 1-25/282-71, помещение N 12 по адресу: Архангельская область, Приморский район, посёлок Катунино, ул. Маркина, д.2. Цена продажи составляет 1 043 000 руб. Оплата стоимости имущества осуществляется покупателем в рассрочку, в течение пяти лет со дня заключения договора ежемесячно равными долями с уплатой процентов на сумму денежных средств, по уплате которой представляется рассрочка.

Продажа помещения, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию "Катунинское" осуществляется в порядке установленном Законом N 159-ФЗ, поскольку названный объект находится в аренде субъекта малого и среднего предпринимательства, который в свою очередь имеет преимущественное право на его приобретение.

Предприниматель и Администрация 23.08.2011 обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанное выше имущество, приложив необходимые документы.

Ответчиком 09.09.2011 государственная регистрация приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон N 122-ФЗ) для устранения причин, препятствующих её проведению.

Сообщением 11.01.2011 N 01/092/2011-467 Управление Россрестра со ссылкой на абзац четвертый и десятый пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, уведомило Предпринимателя об отказе в государственной регистрации прав в силу следующего.

В ходе проведения проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов ответчик проверил наличие условий реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, установленных статьёй 3 Закона N 159-ФЗ.

При этом установлено, что ранее 15.06.2010 в Управление Росреестра поступало заявление Кочетовой Т.Н., о проведении государственной регистрации перехода права собственности на помещение на основании договора купли-продажи от 23.12.2009 N 1 и в качестве документов, подтверждающих владение и (или) временное пользование помещением Кочетовой Т.Н., согласно пункту 1.4 указанного договора являлись договоры аренды: от 01.01.2006 N 10, от 01.01.2007 N 24, от 30.11.2007 N 46 и от 16.12.2008 N 1, арендодателем по которым выступало муниципальное образование "Катунинское". Вместе с тем право собственности на указанное помещение возникло у муниципального образования "Катунинское" на основании Закона Архангельской области от 23.06.2006 N 196-11-ОЗ, то есть позднее 01.01.2006. Данные договоры не зарегистрированы в установленном порядке, следовательно, по мнению Управления Росреестра не могли являться основанием для возникновения права на приобретение помещения в собственность в соответствии с требованиями статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

При обращении Предпринимателя 23.08.2011 с заявлением на государственную регистрацию перехода права собственности представлены договор аренды нежилых помещений от 01.01.2004 N 205, дополнительное соглашение от 19.07.2006, в соответствии с которыми арендодателями помещения площадью 109,5 кв. м являлись муниципальное образование "Приморский район", а с 19.07.2006 муниципальное образование "Катунинское". Управление Росреестра пришло к выводу, что Предприниматель одновременно у разных лиц арендовала помещение площадью 109,5 кв. м, при этом документов, подтверждающих арендные обязательства заявителя в отношении помещения N 12 площадью 135,6 кв.м, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование "Катунинское", пос.Катунино, ул.Маркина, д.2, являющегося предметом договора купли-продажи, на государственную регистрацию не представлено. Кроме того, на государственную регистрацию не представлен подлинный экземпляр договора аренды от 01.01.2004 N 205.

В связи с изложенным у государственного регистратора возникли сомнения в достоверности сведений, указанных в данных документах, что не позволило ему проверить соблюдение требований статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра, Предприниматель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), частью 1 статьи 198 и частью 2 статьи 201 АПК РФ, ненормативные акты, решения государственных органов могут быть признаны арбитражным судом недействительными либо незаконными по заявлению заинтересованного лица, если такие акты, решения не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

В силу пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено статьей 131 ГК и статьей 20 Закона N 122-ФЗ. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия Закону о государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 16 вышеназванного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты (статья 17 Закона N 122-ФЗ).

На основании пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзацы четвертый и десятый пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Согласно статье 13 данного Закона при проведении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, соответствие представленных документов требованиям действующего законодательства, отсутствие других оснований для отказа или приостановления регистрационных действий.

В рассматриваемом случае в обоснование права собственности на объект государственной регистрации Предприниматель представила в регистрирующий орган договор N 1 купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке от 23.12.2009.

Названный договор по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона о договорах купли-продажи, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора подчисток и исправлений не имеет, право муниципальной собственности на спорное помещение зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу пункта 2 статьи 125 ГК РФ вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования, следовательно, названный договор соответствует требованиям статьи 18 Закона о регистрации.

Определенные статьей 3 Закона N 159-ФЗ условия возникновения у субъекта малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи, представленного в качестве основания для государственной регистрации перехода права. Поэтому регистратор не вправе подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. Оценка наличия или отсутствия у покупателя данных условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества входит в компетенцию продавца муниципального имущества - муниципального образования в лице уполномоченного органа местного самоуправления. Действующее законодательство не наделяет регистрирующий орган правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

Соблюдение порядка предоставления объекта недвижимого имущества в собственность, предшествовавшего заключению договора купли-продажи, и правомерность заключения этого договора с точки зрения соблюдения условий статьи 3 Закона N 159-ФЗ не входят в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы. Данный вывод соответствует и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11.

Следовательно, у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации перехода права.

Апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции недоказанности ответчиком нарушений условий реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества, установленных статьёй 3 Закона N 159-ФЗ.

Материалами дела подтверждается, что заявителю предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 109,5 кв. м по адресу: Архангельская область, Приморский район, пос.Катунино, ул.Маркина, 2 на основании договора от 01.01.2004 N 205. Указанный договор не подлежал государственной регистрации, поскольку заключён на срок менее 1 года.

Исходя из положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что договор от 01.01.2004 N 205 действовал на дату заключения договора купли-продажи от 23.12.2009 N 1.

В 2006 году произошла лишь смена собственника арендуемого заявителем помещения, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 617 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника не повлияла на непрерывность нахождения помещений в аренде у заявителя.

Заявителем на государственную регистрацию перехода права собственности 23.08.2011 также представлена справка Архангельского филиала "Бюро технической инвентаризации" от 12.08.2011 N 05-20/113 о том, что площади магазина N12, расположенного по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, муниципальное образование "Катунинское", п. Катунино, ул. Маркина д.2 составляют 135,6 кв. м, площадь магазина, арендованного по договору аренды от 01.01.2004 N 205, уточнена по результатам обследования объекта Архангельским филиалом "Бюро технической инвентаризации" 12.11.2009.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 декабря 2011 года по делу N А05-11210/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

О.Б. Ралько О.А. Тарасова