Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012 г. N 02АП-661/12

г. Киров

15 марта 2012 г.

Дело N А82-5780/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Кононова П.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волкова Михаила Евгеньевича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 по делу N А82-5780/2011, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Волкова Михаила Евгеньевича

к департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск,

администрации городского округа город Рыбинск

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "БАРТ" (ИНН 7610038784, ОГРН 1027601112934)

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа,

установил:

индивидуальный предприниматель Волков Михаил Евгеньевич (далее - заявитель, ИП Волков М.Е., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконным решения департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент), изложенного в письме от 30.05.2011 N 41-04/07-2169, и решения администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация), изложенного в письме от 05.10.2011 N 1228-26, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 65,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Рыбинск, ул. Крестовая, д.128, обязании Администрации и Департамента совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации данного права.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "БАРТ" (далее - третье лицо, ООО "БАРТ").

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 в удовлетворении заявленных требований ИП Волкову М.Е. отказано.

Индивидуальный предприниматель Волков Михаил Евгеньевич с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению заявителя, обжалуемое решение является незаконным и необоснованным в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права; выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, не доказаны.

Ссылаясь на то, что заключенные между заявителем и ООО "БАРТ" договор субаренды от 10.09.2007 N 10322, между Департаментом и ИП Волковым М.Е. договор аренды от 15.10.2007 N 3183 по своей сути являлись притворными сделками, волеизъявление сторон было направлено на передачу прав и обязанностей по договору аренды с третьего лица на Предпринимателя, заявитель полагает, что при смене арендатора фактически произошел перенаем арендуемых нежилых помещений, в связи с чем в срок временного пользования Предпринимателем недвижимым имуществом подлежит включению срок арендного пользования этим же имуществом ООО "БАРТ" по договору, в силу чего Предприниматель имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества.

Кроме того, заявитель обращает внимание, что договор субаренды помещения от 10.09.2007 N 10322 со стороны третьего лица, а также заявление в Департамент о расторжении договора аренды с ООО "БАРТ" были подписаны неуполномоченным лицом - Барабановым Андреем Валерьевичем. По мнению заявителя, в момент подписания Департаментом и Предпринимателем договора аренды помещения N 3183 от 15.10.2007 фактически произошла сделка перенайма помещения без расторжения договора аренды с ООО "БАРТ", то есть права и обязанности по договору аренды перешли от ООО "БАРТ" к Предпринимателю.

Ответчики в отзыве на апелляционную жалобу опровергли доводы жалобы, просят решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.08.2004 между Департаментом и ООО "БАРТ" заключен договор аренды N 1375 недвижимого имущества (далее - Договор от 26.08.2004), которым третьему лицу передано во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение), площадью 65,1 кв.м., расположенное по адресу: г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.128 для использования под офис (административное помещение) (т.1, л.д.19-21).

Пунктами 7.1, 7.3 Договора от 26.08.2004 установлено, что срок действия договора - с 26.08.2004 по 25.08.2005. Если ООО "БАРТ" продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Департамента договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Дополнительным соглашением от 2005 года к Договору от 26.08.2004 стороны согласовали, что срок действия договора установлен с 25.08.2005 по 23.08.2006 (т.1, л.д.23).

10.09.2007 между третьим лицом и Предпринимателем в присутствии директора Департамента заключен договор N 10322 (N 1375) субаренды нежилого помещения (далее - Договор от 10.09.2007), которым заявителю передана в субаренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.128, общей площадью 28.7 кв.м. для использования под офис (т.1, л.д.16-17).

Пунктом 19 Договора субаренды от 10.09.2007 определен срок действия данного договора - с 10.09.2007 по 31.12.2007.

Одновременно с заключением Договора субаренды от 10.09.2007 ООО "БАРТ" и Департамент подписали дополнительное соглашение к Договору от 26.08.2004, пунктом 1.1. которого определили, что третьему лицу передано в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.128, общей площадью 65.1. кв.м., в том числе субаренда 28.7 кв.м. (л.д.78).

05.10.2007 ООО "БАРТ" обратилось в Департамент с заявлением N 178-76, подписанным директором третьего лица Барабановым А.В., о расторжении договора аренды от 26.08.2004 (т.2, л.д.7).

В этот же день Предприниматель представил в Департамент заявление исх.N 07 о перезаключении в связи с отказом основного арендатора Договора субаренды N 10322 на договор аренды с 15.10.2007 по адресу: ул.Крестовая, д.128 под офисное помещение (т.2, л.д.6).

В связи с поступлением данных заявлений Департамент 18.10.2007 издал приказ N 41-06/04-653 о расторжении договора аренды с ООО "БАРТ" на нежилое помещение по адресу: г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.128 (т.1, л.д. 25), а также приказ N 41-06/04-659 о расторжении договора субаренды с Предпринимателем на нежилое помещение, расположенное по тому же адресу (т.2, л.д.82).

15.10.2007 между Департаментом и ИП Волковым М.Е. заключен договор аренды N 3183 недвижимого имущества (далее - Договор от 15.10.2007), которым Предпринимателю передано во временное пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.128, площадью 65,1 кв.м. для использования под офис (т.1, л.д.12-14).

Пунктами 7.1, 7.3 Договора от 15.10.2007 установлено, что срок действия договора - с 15.10.2007 по 13.10.2008. Если заявитель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны Департамента договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Предприниматель обратился в Департамент с заявлением от 25.05.2011 о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения (т.1, л.д.89).

В ответ на обращение заявителя Департамент письмом от 30.05.2011 N 41-04/07-2169 сообщил Предпринимателю, что он арендует спорные помещения менее двух лет на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и на этом основании отказал в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества (т.1, л.д.124).

Администрация письмом от 05.10.2011 N 1228-26 также отказала заявителю в реализации преимущественного права выкупа, мотивировав свой отказ тем, что имущество находится в аренде у Предпринимателя менее двух лет на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ (т.2, л.д.35).

Полагая, что отказы Департамента и Администрации не соответствуют Закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы ИП Волкова М.Е., Предприниматель оспорил их в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности решений Департамента и Администрации об отказе Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа имущества, расположенного по адресу: г.Рыбинск, ул.Крестовая, д.128, а также отсутствия сведений о нарушении прав и законных интересов ИП Волкова М.Е.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении указанных в этой законодательной норме условий, в том числе при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Одним из условий реализации такого преимущественного права согласно подпункту 1 указанной нормы является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Пунктами 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок со дня принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный арок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок со дня получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (пункт 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что договор аренды N 3183 заключен с ИП Волковым М.Е. 15.10.2007.

Закон N 159-ФЗ был опубликован 25.07.2008 в "Российской газете" (N 158) и на основании статьи 10 этого закона вступил в силу по истечении десяти дней после официального опубликования, за исключением частей 2, 3, и 4 статьи 9 данного Закона, то есть 05.08.2008.

На дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании заявителя по Договору от 15.10.2007 менее двух лет.

Доказательств, свидетельствующих о непрерывном временном владении или пользовании по договору аренды спорным объектом недвижимости заявителем в течение двух или более лет, предшествующих дню вступления Закона N 159-ФЗ в силу, Предпринимателем не представлено.

Довод Предпринимателя, что в рассматриваемом случае волеизъявление сторон было направлено на передачу прав и обязанностей по договору аренды с третьего лица на Предпринимателя, что в момент подписания Департаментом и Предпринимателем договора аренды помещения N 3183 от 15.10.2007 фактически произошел перенаем арендуемых нежилых помещений, подлежит отклонению в силу следующего.

Из пункта 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 следует, что, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона N 159-ФЗ, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, в соответствии с пунктом 7 вышеназванного Информационного письма, под новым арендатором понимается лицо, к которому право аренды перешло на основании универсального или сингулярного правопреемства от прежнего арендатора.

Из материалов дела следует, что решение о предоставлении заявителю в аренду спорного нежилого помещения принято на основании рассмотрения заявления ИП Волкова М.Е. от 05.10.2007 исх. N 07.

При этом договор аренды N 1375 от 26.08.2004 с ООО "БАРТ" был расторгнут.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 07.06.2011 N 18149/10, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации), по расторгнутому договору передача прав и обязанностей не происходит.

С учетом имеющихся в деле доказательств суд первой инстанции обоснованно не признал доказанным факт наличия универсального либо сингулярного правопреемства (перенайма) между ООО "БАРТ" и Предпринимателем.

В материалах дела отсутствуют доказательства, что третье лицо в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, с согласия арендодателя по Договору от 26.08.2004 до его расторжения передало свои права и обязанности по этому договору Предпринимателю. Таким образом, доказательств перенайма в деле не имеется.

В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие, что волеизъявление ООО "БАРТ" и Предпринимателя было направлено именно на осуществление перенайма в отношении недвижимого имущества (помещения, площадью 65.1, расположенного по адресу: г. Рыбинск, ул. Крестовая, д. 128).

Из заявлений Предпринимателя и ООО "БАРТ" от 05.10.2007, а также приказов арендодателя от 18.10.2007 однозначно следует волеизъявление сторон на расторжение договоров аренды и субаренды и на заключение договора аренды непосредственно с Предпринимателем.

Краткий срок действия Договора субаренды от 10.09.2007, идентичность прав и обязанностей по договорам от 26.08.2004 и от 15.10.2007 с учетом принципа свободы договора, обозначенного в статье 421 ГК РФ, а также отсутствия письменного согласия арендодателя на перенайм, не свидетельствуют о направленности действий третьего лица и заявителя на осуществление перенайма.

Довод заявителя о притворном характере договора субаренды от 10.09.2007 N 10322, и договора аренды от 15.10.2007 N 3183 не нашел подтверждения в материалах дела, в силу чего не влияет на правильность вывода суда первой инстанции об отсутствии у Предпринимателя права на выкуп спорного помещения.

Договор субаренды от 10.09.2007 заключен на часть арендуемого ООО "БАРТ" недвижимого имущества (помещение под офис, площадью 28.7 кв.м.).

Отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендодателя муниципального имущества в соответствии с Законом N 159-ФЗ, нормы которого регулируют отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды.

При этом положения части 2 статьи 615 ГК РФ, устанавливающие, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, означают, что на договоры субаренды распространяются требования ГК РФ, связанные с заключением, исполнением, расторжением договоров аренды, а также о признании их недействительными.

Таким образом, при отсутствии универсального и сингулярного правопреемства (перенайма) в срок временного арендного пользования спорными помещениями заявителем не подлежит включению срок временного арендного пользования этими помещениями ООО "БАРТ".

Ссылка заявителя, что на момент заключения Договора от 10.09.2007 Волков М.Е. являлся единственным владельцем (участником со 100%-ной долей) ООО "БАРТ" не имеет самостоятельного юридического значения для рассматриваемого спора, поскольку не влечет возникновения правопреемства.

При указанных обстоятельствах, исходя из требований Закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции считает правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии у заявителя преимущественного права выкупа спорного имущества, поскольку отсутствовала необходимая совокупность условий, при которых может быть реализовано преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

В связи с этим решения Департамента и Администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 65,1 кв.м., расположенного по адресу: г.Рыбинск, ул. Крестовая, д.128, не противоречат нормам действующего законодательства.

Ссылка Предпринимателя, что Договор от 10.09.2007 N 10322 со стороны третьего лица, а также заявление в Департамент о расторжении договора аренды с ООО "БАРТ" были подписаны неуполномоченным лицом - Барабановым Андреем Валерьевичем, обоснованно отклонена судом первой инстанции с учетом одобрения сделки Волковым М.Е., как руководителем ООО "БАРТ", одновременной подачи заявителем и третьим лицом заявлений 05.10.2007 и подписания ИП Волковым М.Е. договора от 15.10.2007.

Установив отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для признания действий, решений органов местного самоуправления незаконными, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы заявителя составляет 100 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на Предпринимателя. Государственная пошлина при обращении с апелляционной жалобой уплачена заявителем по платежному поручению от 12.01.2011 N 8 в размере 2000 рублей в связи с чем, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации заявителю следует возвратить из федерального бюджета 1900 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 по делу N А82-5780/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волкова Михаила Евгеньевича - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Волкову Михаилу Евгеньевичу из федерального бюджета 1900 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 12.01.2011 N 8.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

А.В. Караваева П.И. Кононов