Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2012 г. N 02АП-647/12

г. Киров

13 марта 2012 г.

Дело N А82-5762/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Кононова П.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рябининой Ларисы Алексеевны

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 по делу N А82-5762/2011, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Рябининой Ларисы Алексеевны

к администрации городского округа город Рыбинск,

департаменту недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права,

установил:

индивидуальный предприниматель Рябинина Лариса Алексеевна (далее - заявитель, ИП Рябинина Л.А., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконным отказа департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент), изложенного в письме от 03.05.2011 N 41-04/07-1703, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества общей площадью 39,4 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75, обязании администрации городского округа город Рыбинск (далее - Администрация) заключить договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 в удовлетворении заявленных требований ИП Рябининой Л.А. отказано.

Индивидуальный предприниматель Рябинина Лариса Алексеевна с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

По мнению Предпринимателя, суд первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального права; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель считает, что у Департамента отсутствовали законные основания для отказа Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества. В обоснование данного довода ИП Рябинина Л.А. указывает, что объект аренды был индивидуализирован, не вызывал сомнений у сторон договора, у сторон отсутствовали разногласия, заблуждения или неопределенность в отношении предмета договора аренды в момент его подписания и при подписании всех последующих дополнительных соглашений, ответчики располагали достоверными сведениями о расположении объекта и его площади. Об этом свидетельствуют, по мнению заявителя, факт включения нежилого помещения, переданного Предпринимателю по договору аренды, в план приватизации, представленное в материалы дела письмо директора Департамента от 20.03.2009 N 41-04/02-1376, в котором указано, что уведомление заявителя о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества будет учтено при формировании Дополнений в решение Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 04.12.2008 N 294 "О прогнозном плане (Программе) приватизации муниципального имущества городского округа город Рыбинск на 2009 год".

Первоначальное обращение о приобретении арендуемого помещения в собственность было направлено в Департамент 18.03.2009.

Департамент в отзыве опроверг доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу заявителя - без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 02.06.2000 между Управлением муниципального имущества Рыбинского муниципального округа и ИП Рябининой Л.А. подписан договор аренды N 2125 нежилого помещения (строения) (далее - Договор от 02.06.2000), пунктами 1.1, 3.1 которого согласована передача во временное владение и пользование Предпринимателя нежилого помещения по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.69/2-71/1 общей площадью 57,1 кв.м. для использования под офис; указано, что к Договору от 02.06.2000 должен быть приложен план (т.1, л.д.21-22).

Пунктом 7.1 Договора от 02.06.2000 определен срок его действия - с 01.06.2000 по 30.05.2001.

Дополнительным соглашением от 18.09.2000 стороны изменили целевое назначение помещения - под мелкооптовый магазин (т.1, л.д.23).

В дополнительном соглашении от 01.01.2003 стороны согласовали передачу Арендодателю во временное пользование недвижимого имущества (части здания, состоящей из нежилого помещения) общей площадью 39.4 кв.м., расположенного по адресу: г. Рыбинск Ярославской области, наб. Волжская, д. 69/2-71/1 для использования под мелкооптовую торговлю; установили срок действия соглашения с 01.01.2003 по 30.12.2003 (т.1, л.д.24).

Дополнительным соглашением от 01.01.2004 срок действия Договора от 02.06.2000 продлен до 31.12.2004 (т.1, л.д.25), дополнительным соглашением от 2005 года - до 29.12.2005 (т.1, л.д.26).

В соответствии с дополнительным соглашением от 2007 года в связи с изменением нумерации домов по Волжской набережной, внесены изменения пункт 1.1 Договора от 02.06.2000 в части номера дома - дом 67-75 вместо дома 69/2-71/1. Кроме того, изменено целевое назначение переданного в аренду помещения - под офис. Срок действия Договора от 02.06.2000 продлен до 25.12.2007 (т.1, л.д.27).

18.03.2009 ИП Рябинина Л.А. обратилась в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения (т.1, л.д. 31).

Департамент в письме от 20.03.2009 N 41-04-02/1376 указал, что уведомление Предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по Договору от 02.06.2000 будет учтено при формировании Дополнений в решение Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 04.12.2008 N 294 "О прогнозном плане (Программе) приватизации муниципального имущества городского округа город Рыбинск на 2009 год" (т.1, л.д.32).

12.10.2010 Администрацией издано постановление N 3362 "О проведении реконструкции здания по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75" (т.1, л.д.42).

15.04.2011 в адрес Предпринимателя направлено уведомление N 4104/04-1527 о расторжении Договора от 02.06.2000 и необходимости освобождения помещения в связи с постановкой здания на реконструкцию (т.1, л.д.43).

18.04.2011 заявитель обратилась к Главе городского округа город Рыбинск, начальнику Департамента с уведомлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по договору аренды от 02.06.2000, находящегося по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.67-75 общей площадью 39,4 кв.м. в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (т.1, л.д.40).

Департамент письмом от 03.05.2011 N 41-04/07-1703 отказал ИП Рябининой Л.А. в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в связи с предстоящей реконструкцией дома 67-75 по Волжской набережной, предложил заявителю рассмотреть вопрос о замене арендуемого помещения равнозначным (т.1, л.д. 41).

Полагая, что отказ Департамента не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы ИП Рябининой Л.А., Предприниматель оспорила его в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности решения Департамента об отказе Предпринимателю в выкупе имущества, расположенного по адресу: г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75, отсутствия сведений о нарушении прав и законных интересов ИП Рябининой Л.А.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что ИП Рябинина Л.А. обратилась в Департамент с заявлением от 18.04.2011 о выкупе нежилых помещений общей площадью 39.4 кв.м., расположенных по адресу: г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75 как арендатор по договору аренды от 02.06.2000.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что у заявителя отсутствует преимущественное право выкупа арендуемого имущества по правилам Закона N 159-ФЗ в связи с тем, что Договор от 02.06.2000 является незаключенным.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для опровержения указанного вывода в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статья 7 указанного Закона предусматривает, что в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Из содержания изложенных норм права следует, что при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности при наличии преимущественного права на приобретение такого имущества по основаниям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ, объектом сделки может быть недвижимое имущество, при условии, что имеются данные, позволяющие определенно установить такое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение во всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу, что в материалах дела отсутствуют документы, позволяющие идентифицировать имущество, переданное в аренду по Договору от 02.06.2000. Суд посчитал, что указанный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче Арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем является незаключенным.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что Договор от 02.06.2000 не содержит сведений на каком этаже и с какими номерами помещения, площадью 57,1 кв.м. (впоследствии 39.4 кв.м.) были переданы Арендатору.

Акт приема-передачи имущества к Договору от 02.06.2000, требуемый в соответствии с пунктом 2.1 Договора, в материалы дела не представлен.

Кроме того, пунктом 1.1 Договора от 02.06.2000 определено, что к указанному договору должен быть приложен план переданного недвижимого имущества.

Представленный Предпринимателем план помещения (т.2, л.д.7) обоснованно не принят во внимание судом первой инстанции, поскольку он не подписан обеими сторонами Договора от 02.06.2000, не оформлен как приложение к данному договору, способ оформления плана отличается от способа оформления Договора от 02.06.2000.

Из пояснений заявителя в суде первой инстанции следует, что надпись на плане "прилагается к дог. N 2125 Рябининой Л.А." сделана рукой Предпринимателя.

Ответчики в судебном заседании суда первой инстанции отрицали факт оформления данного плана.

Заявитель в суде первой инстанции пояснила, что заштрихованные на представленном плане помещения первого этажа N 7 площадью 7,1 кв.м., N 8 площадью 9,0 кв.м., N 1 площадью 33,0 кв.м. (всего 49,1 кв.м.) были изначально переданы Предпринимателю по Договору от 02.06.2000; в общую площадь арендуемого помещения, указанную в Договоре от 02.06.2000, была также включена часть площади подсобных помещений общего пользования, исчисленная пропорционально площади арендуемых помещений; с 01.01.2003 ИП Рябинина Л.А. отказалась от аренды помещений N 7 и N 8, в связи с чем в Договор от 02.06.2000 были внесены изменения, арендуемая площадь составила 39,4 кв.м., состоящая из помещения N 1 площадью 33 кв.м. и доли в площади подсобных помещений.

Указанным пояснениям заявителя дана надлежащая оценка судом первой инстанции как бездоказательным.

Материалами дела подтверждается, что Предприниматель обратилась в адрес Департамента с заявлением о выкупе помещений площадью 39,4 кв.м. Однако на представленном суду плане, кадастровом паспорте помещений (т.2, л.д.33-36), техническом паспорте здания, расположенного по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75 (т.2, л.д.37-51) отсутствуют самостоятельные помещения с площадью 39,4 кв.м.

В материалы дела не представлены план-схема, акт передачи, экспликация либо иные документы, позволяющие идентифицировать предмет договора аренды.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, идентифицировать предмет договора.

Из имеющейся в материалах дела письменной позиции Департамента следует, что ответчик оспаривает доводы заявителя о передаче ему в аренду определенных помещений.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что описание предмета аренды, содержащееся в Договоре от 02.06.2000 и приложениях к нему, не позволяет в нарушение пункта 3 статьи 607 ГК РФ достоверно определить объект аренды, в связи с чем, указанный договор является незаключенным.

Доводы апелляционной жалобы об обратном отклоняются, как не основанные на имеющихся в деле доказательствах.

Ссылка Предпринимателя в апелляционной жалобе, что первоначальное обращение о приобретении арендуемого помещения в собственность было направлено в Департамент 18.03.2009, в письме Департамента от 20.03.2009 N 41-04/02-1376 указано, что уведомление заявителя о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества будет учтено при формировании Дополнений в решение Муниципального Совета городского округа город Рыбинск от 04.12.2008 N 294 "О прогнозном плане (Программе) приватизации муниципального имущества городского округа город Рыбинск на 2009 год", помещения площадью 39, 4 кв.м. включены в прогнозный план приватизации, не влияет на правильность выводов суда первой инстанции, поскольку не позволяет определить предмет Договора аренды от 02.06.2000 и определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (т. 1 л.д. 128).

Утверждение ИП Рябининой Л.А., что объект аренды был индивидуализирован и не вызывал сомнений у сторон договора не может быть принято судом исходя из того, что акт приема-передачи, подписанный сторонами план помещений в материалах дела отсутствуют, факт передачи Предпринимателю каких-либо конкретных помещений по договору аренды ответчиками оспаривается, помещения площадью 57,1 кв.м. и 39, 4 кв.м. на 1 этаже здания N 67-75 по Волжской набережной г. Рыбинска отсутствуют.

Согласно положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание, что договор аренды между заявителем и департаментом не заключен, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у Предпринимателя отсутствует право преимущественного выкупа имущества.

В связи с этим решение Департамента об отказе Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75, изложенное в письме от 03.05.2011 N 41-04/07-1703, не противоречит нормам действующего законодательства. Заявитель не доказал, что указанное решение нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установив отсутствие совокупности обстоятельств, необходимых для признания действий, решений органов местного самоуправления незаконными, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы о допущенном ответчиками бездействии не могут быть приняты судом с учетом предмета рассматриваемого спора.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

Ссылка заявителя на сложившуюся судебную практику не может быть принята апелляционным судом, поскольку судебные акты, указанные Предпринимателем в апелляционной жалобе, приняты судами с учетом обстоятельств конкретных дел, отличных от рассматриваемого.

На основании изложенного, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу заявителя - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы заявителя составляет 100 рублей и в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на Предпринимателя. Государственная пошлина при обращении с апелляционной жалобой уплачена заявителем по квитанции о переводе денежных средств от 12.01.2012 в размере 1000 рублей в связи с чем, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации заявителю следует возвратить из федерального бюджета 900 рублей излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 по делу N А82-5762/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Рябининой Ларисы Алексеевны - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Рябининой Ларисе Алексеевне из федерального бюджета 900 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по квитанции о переводе денежных средств от 12.01.2012.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в случаях и в порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Г.Г. Ившина

Судьи

А.В. Караваева П.И. Кононов