Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 г. N 16АП-513/12

г. Ессентуки

14 марта 2012 г.

Дело N А63-8605/2011

14 марта 2012 года объявлена резолютивная часть постановления.

14 марта 2012 года постановление изготовлено в полном объеме.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Фриева А.Л.,

судей: Джамбулатова С.И., Марченко О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Тохунц О.Г.,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Трактир" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 28.12.2011 по делу N А63-8605/2011 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Трактир" (ОГРН 1022601931604) к администрации города-курорта Железноводска (ОГРН 1022603425547), муниципальному унитарному предприятию "Дом бытовых услуг" (ОГРН 1022603425371) о признании незаконными действий администрации города-курорта Железноводска (судья Сиротин И.В.),

в судебное заседание явились:

от ООО "Трактир" - не явился, извещено 16.02.2012,

от администрации города-курорта Железноводска - Осинцева Е.Л. по доверенности N 9/1202 от 11.01.2012,

от МУП "Дом бытовых услуг" - Саркисов А.А. по доверенности N 1 от 13.03.2012,

УСТАНОВИЛ

общество с ограниченной ответственностью "Трактир" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о признании незаконными действий администрации, выразившихся в отказе обществу в преимущественном праве на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения площадью 133,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, об обязании администрации устранить нарушение прав и законных интересов общества путем согласования сделки купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 133,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, между МУП "Дом бытовых услуг" и ООО "Трактир", об обязании МУП "Дом бытовых услуг" заключить договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 133,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, с обществом (с учетом уточнений). Заявленные требования мотивированы тем, что действия администрации в отказе в выкупе арендуемого недвижимого имущества являются незаконными и противоречат действующему законодательству, поскольку полностью соответствует критериям, установленным данным законом.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.12.2011 в удовлетворении требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявитель не имеет права на приобретение в собственность арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в связи с чем отказ является законным.

Не согласившись с данным решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. Заявитель считает, что суд первой инстанции неправильно указал на незаключенность договоров аренды ввиду отсутствия их регистрации. По мнению заявителя, суд первой инстанции дал неверную оценку отказу МУП "Дом бытовых услуг" в преимущественном праве на выкуп спорного имущества.

В судебном заседании представители администрации и МУП "Дом бытовых услуг" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили суд, обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

До начала судебного заседания от общества факсимильной связью поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в связи с невозможностью участия представителя в судебном заседании, назначенном на 14.03.2012, по уважительной причине.

Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие. Пункты 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают, что арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле и извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными, либо признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании в связи с необходимостью предоставления отсутствующим участником процесса дополнительных доказательств.

Учитывая, что ходатайство об отложении не мотивировано необходимостью представления обществом дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий, а также отсутствие доказательств уважительности не явки представителя общества, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отложение судебного разбирательства повлечет необоснованное затягивание рассмотрения дела, судебную волокиту, в связи с чем, отказывает в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания. Кроме того, общество извещено надлежащим образом о судебном разбирательстве, отсутствие в штате организации иных юристов, а также иные внутренние организационные проблемы юридического лица, обратившегося с ходатайством, в рассматриваемом случае не влияют на возможность направления для участия в судебном разбирательстве иных представителей юридического лица, либо участи директора общества.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Правильность решения проверяется в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и апелляционную жалобу, выслушав представителей МУП "Дом бытовых услуг" и администрации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости оставления без изменения принятого решения суда первой инстанции по следующим основаниям

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации Ставропольского края от 02.01.1992 N 3 муниципальное образование город - курорт Железноводск является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55.

Распоряжением Комитета по управлению муниципального имущества города Железноводска от 28.03.1997 N 10 нежилое здание, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, передано в хозяйственное ведение МУП "Дом бытовых услуг".

10.04.2002 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Железноводска (арендодатель), МУП "Дом бытовых услуг" (балансодержатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды N 380 нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью (далее - договор N 380), по условиям которого комитет при участи балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду цокольное помещение, общей площадью 130,0 кв.м., для использования под склад, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, (далее - спорное помещение). Срок аренды установлен с 01.03.2002 по 01.03.2007 (пункт 1.2 договора). Данный договор не был зарегистрирован в установленном порядке.

01.03.2007 между МУП "Дом бытовых услуг" (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений и возмещений расходов по содержанию домохозяйства, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, для использования под сауну - 130 кв.м., склад - 33,7 кв.м., общая площадь арендуемых помещений - 163,7 кв.м. Срок аренды установлен с 01.03.2007 по 27.02.2008 (пункт 1.2 договора).

01.01.2007 между МУП "Дом бытовых услуг" (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилых помещений и возмещения расходов по содержанию домохозяйства (далее - договор от 01.01.08), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование помещение, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, для использования под сауну - 130 кв.м., склад - 33,7 кв.м., общая площадь арендуемых помещений - 163,7 кв.м. Срок аренды установлен с 01.01.2008 по 31.12.2008 (пункт 1.2 договора).

01.09.2010 между МУП "Дом бытовых услуг" (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор N 01-09-2010 аренды нежилого помещения и возмещения расходов (далее - договор N 01-09-2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - помещение, расположенное по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55, для использования под подсобное помещение, общая площадь сдаваемой в аренду части помещения составляет - 133,30 кв.м. Срок аренды установлен с 01.10.2010 по 30.09.2011 (пункт 1.2 договора N 01-09-2010).

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении обществу преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 133,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Ставропольский край, г.Железноводск, ул. Ленина,55, в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

16.06.2011 администрация письмом N 1139/1102 отказала обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения площадью 133,3 кв.м., расположенного в здании по адресу: Ставропольский край, г. Железноводск, ул. Ленина, 55. В обоснование отказа администрация сослалась на то, что реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части здания или нежилого помещения, не являющимся обособленным объектом, не допускается. Кроме того, право на приобретение арендуемого помещения не может быть реализовано в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Считая данный отказ незаконным, общество обратилось в арбитражный суд.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральный закон от 22.07.08 N 159-ФЗ (далее закон N159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления его в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества. Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "об оценочной деятельности в Российской Федерации" (часть 1 статьи 1, статья 3 Закона N 159-ФЗ).

По смыслу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При разрешении спора суд установил, что общество является субъектом малого предпринимательства и соответствует требованиям, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ. Арендуемое им имущество не включено в утвержденный на основании части 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как правильно указал суд первой инстанции, в обоснование отказа в приобретении арендуемого имущества администрация сослалась на то, что данное имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Данный вывод апелляционный суд считает правильным, поскольку в силу статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник имущества унитарного предприятия не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении муниципального предприятия.

Кроме того, в пункте 13 информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Закона N 159-ФЗ право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 указанного Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Ссылка заявителя жалобы на то, что спорное имущество является обособленным, в связи с чем подлежит приобретению обществом в порядке Закона N 159-ФЗ, судом апелляционной инстанции не принимается по следующим основаниям.

Сведения о государственной регистрации права хозяйственного ведения у муниципального предприятия на спорное помещение и все здание имеются в материалах дела. Так, из представленного в материалы дела кадастрового паспорта следует (т.1, л.д. 15), что в состав имущественного комплекса муниципального унитарного предприятия входит 5 надземных этажей и 1 подземный этаж, в котором расположены спорные помещения, а также из указанного паспорта следует, что владельцем указанного комплекса по адресу: г.Железноводск, ул. Ленина, 55, является муниципальное унитарное предприятие "Дом бытовых услуг" на основании распоряжения КУМИ N 10 от 24.03.1997 и акта приема-передачи от 31.03.1997 о передачи здания в хозяйственное ведение.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает вывод суда первой инстанции о том, что спорное помещение входит в имущественный комплекс муниципального унитарного предприятия и не является обособленным объектом недвижимости правильным, в связи с чем право на приобретение спорного имущества не может быть реализовано в порядке Закона N 159-ФЗ.

Между тем, суд первой инстанции, признавая отказ правомерным, указал, что обществом не доказано непрерывное временное владение и (или) временное пользование спорным имуществом в течение двух лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, поскольку представленные договоры аренды являются незаключенными в виду отсутствия регистрации таких договоров.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что указанный вывод суда первой инстанции ошибочен, поскольку данного условия не содержат спорные договоры и данные договоры не подлежали госрегистрации ввиду их перезаключения на новый срок. Однако указанная ссылка заявителя жалобы подлежит отклонению ввиду необоснованности по следующим основаниям.

Из представленных в материалы дела документов следует, что в период с 01.03.2002 по 31.12.2008 оформлялись договоры аренды спорного помещения, а именно - с 01.03.2002 по 01.03.2007, с 01.03.2007 по 27.02.2008, с 01.01.2008 по 31.12.2008, со сроком аренды более года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами

В соответствии со статьей 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (Ин формационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 3 (Ин формационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации " указано: судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Поскольку договора аренды о сроке аренды более года не были зарегистрированы в установленном порядке, то они признаются незаключенными.

Доказательств обращения в суд и наличия судебного решения о понуждении к регистрации договора общество не представило.

При таких обстоятельствах у общества не имелось заключенного в установленном порядке договора аренда в период с 01.03.2002 по 31.12.2008.

В течение двух лет до момента вступления Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в силу между сторонами отсутствовали непрерывные арендные отношения, основанные на зарегистрированном договоре аренды, поэтому обществом не соблюдено условие, содержащееся в пункте 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что могло служить основанием для возникновения у истца права на спорное имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и для целей применения положений статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что отказ администрации, оформленный письмом от 16.06.2011 за N 1139/1102, в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в собственность, соответствует закону и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Данная позиция изложена в Определении ВАС РФ от 04.08.2011 N ВАС-9819/11 по делу NА51-9740/2010, Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 15.03.2011 NФ03-630/2011, Постановлении ФАС СКО от 02.06.2010 по делу N А32-8386/2009.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от Ставропольского края от 28.12.2011 по делу N А63-8605/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Трактир" (ОГРН 1022601931604) в доход федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

А.Л. Фриев

Судьи

С.И. Джамбулатов О.В. Марченко