Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012 г. N 10АП-10918/11

г. Москва

15 марта 2012 г.

Дело N А41-16284/11

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Черниковой Е.В., Диаковской Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Выборновой О.В.,

при участии в заседании:

от истца ОАО "Мособлфармация" (ИНН: 5074114509, ОГРН: 1105074004331) - Щербакова О.В. - представитель по доверенности N 03/103 от 16 сентября 2011 года,

от ответчика ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" (ИНН: 5036037691, ОГРН: 1025004709025) - Попов П.Ю. - представитель по доверенности N 14 от 21 октября 2011 года, Плетнев С.В. - генеральный директор Общества - приказ N 1 от 10 января 2009 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Малое строительное предприятие "САЛВО" на решение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2011 года Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2011 года по делу N А41-16284/11, принятое судьей Жоголевой Е.Н., по иску Открытого акционерного общества "Мособлфармация" к Обществу с ограниченной ответственностью "Малое строительное предприятие "САЛВО" о расторжении договора аренды N 144 от 11 июня 2002 года, обязании освободить нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Мособлфармация" (далее по тексту - ОАО "Мособлфармация") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Малое строительное предприятие "САЛВО" (далее по тексту - ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО") о расторжении договора аренды N 144 от 11 июня 2002 года на нежилые помещения общей площадью 145,2 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д.14;

- обязании освободить нежилые помещения общей площадью 145,2 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д.14 (л.д.6-8).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2011 года исковые требования ОАО "Мособлфармация" удовлетворены (л.д. 66-68).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д. 72-73).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители заявителя апелляционной жалобы поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, оставить иск ОАО "Мособлфармация" без рассмотрения.

Представитель истца ОАО "Мособлфармация" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11 июня 2002 года между Комитетом по управлению имуществом города Щербинки (Арендодатель) и ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" (Арендатор) был заключен договор аренды N 144 (л.д.13-18).

По условиям указанного договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения в пристроенном одноэтажном здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, 14, площадью 145,2 кв.м., находящееся в муниципальной собственности.

Имущество предоставлено во временное пользование Арендатору под образовательную деятельности - 145,2 кв.м. (пункт 4.1 договора).

Срок аренды установлен с 15 октября 2002 года по 14 октября 2051 года.

18 июня 2004 года Московской областной регистрационной палатой произведена государственная регистрация сделки (л.д.13).

01 января 2005 года в соответствии с постановлением Правительства Московской области N 21/50 "О передаче (приеме) в государственную собственность Московской области имущества муниципальных образований Московской области для создания аптечной сети Московской области" Муниципальное унитарное аптечное предприятие г. Щербинки, расположенное по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14 передано в государственную собственность Московской области, с 01 января 2005 года также реорганизовано Государственное унитарное предприятие Московской области "Мособлфармация" в форме присоединения е нему передаваемых в государственную собственность Московской области муниципальных унитарных предприятий, предусмотренных Перечнем, утвержденным пунктом 1 постановления, для создания соответствующих филиалов указанного предприятия.

06 мая 2005 года Муниципальное образование города Щербинки передало, а субъект Российской Федерации - Московская область в лице Министерства имущественных отношений Московской области приняло нежилые помещения, расположенные по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14, общей площадью 599,6 кв.м., что подтверждается передаточными актами N 152 от 06 мая 2005 года и N 153 от 01 ноября 2007 года (л.д.23-24).

23 апреля 2010 года на основании постановления Правительства Московской области от 31 декабря 2009 года N 1215/56 "О приватизации имущественного комплекса государственного унитарного предприятия Московской области "Мособлфармация" ГУП МО "Мособлфармация" было реорганизовано в форме преобразования в ОАО "Мособлфармация".

27 июля 2010 года ОАО "Мособлфармация" зарегистрировало право собственности на аптеку общей площадью 599,6 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14 (свидетельство N 50 АА N 300989), включая и сданные в аренду помещения.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, учитывая положения вышеназванной нормы закона, произошла смена собственника арендованного ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" имущества, в связи с чем ОАО "Мособлфармация" стало Арендодателем по договору аренды N 144 от 11 июня 2002 года.

Предъявляя настоящие исковые требования, ОАО "Мособлфармация" сослалось на то, что 17 декабря 2010 года на основании Приказа генерального директора ОАО "Мособлфармация" Михайлова И.В. от 09 декабря 2010 года N 325 была проведена проверка надлежащего использования сданных в аренду ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" помещений.

В результате названной проверки были выявлены многочисленные нарушения Арендатором условий указанного выше договора аренды, а именно:

- нарушение п. 6.2.4. договора - помещения не используются исключительно с целевым назначением, предусмотренным п. 4.1. договора, то есть образовательная деятельность в арендованных помещениях не ведется (л.д.37).

В соответствии с п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков;

Истец указал, что у уполномоченных лиц ОАО "Мособлфармация" отсутствует возможность контроля за использованием имущества (допуск в помещение, осмотр и т.д.) на предмет соблюдения Арендатором технических, санитарных, противопожарных и иных требований, предъявляемых к использованию нежилых помещений, что, в свою очередь, делает невозможным своевременное осуществление проверки и контроля электропроводки и тепловых установок.

Ответчиком допущено также нарушение п. 6.2.10. договора - отсутствуют документы, подтверждающие своевременное проведение текущего ремонта арендуемых

помещений. Использование указанных помещение осуществляется с 2002 года, т.е. срок, превышающий 8 лет;

- нарушение п. 6.2.14. договора - отсутствует договор страхования помещений и риска неуплаты арендных платежей;

- нарушение п. 6.2.15. договора - отсутствуют договоры, связанные с эксплуатацией и содержанием зданий, в котором расположено арендуемое имущество, в том числе, договор аренды земельного участка, на котором расположено нежилое помещение, заключенные с соответствующими службами. Все платежи, связанные с эксплуатацией и содержанием здания и арендуемых помещений, осуществляется за счет средств ОАО "Мособлфармация".

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, по мнению истца, ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" пользуется арендуемым имуществом с существенным нарушением условий договора аренды, а также существенно ухудшает арендуемое имущество.

В связи с этим ОАО "Мособлфармация" просило расторгнуть договор аренды N 144 от 11 июня 2002 года на нежилые помещения общей площадью 145,2 кв.м., расположенные по адресу: Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14 и обязать ответчика освободить спорные нежилые помещения.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 29 Информационного письма N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

В качестве соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом представлено уведомление N 03-2693 от 25 ноября 2010 года, направленное в адрес ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" (л.д.35).

Из содержания указанного уведомления следует, что ОАО "Мособлфармация" в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации известило ответчика о том, что с 23 апреля 2010 года собственником нежилых помещений в пристроенном одноэтажном здании, расположенном по адресу:142 171, г. Щербинка, ул. Юбилейная, 14 площадью 145,2 кв.м., стало ОАО "Мособлфармация". При этом просило предоставить доказательства использования арендованных помещений в соответствии с условиями договора N 144 от 11 июня 2002 года. ОАО "Мособлфармация" указало, что невыполнение условий договора является существенными нарушением для ОАО "Мосолфармация" как арендодателя и ОАО "Мособлфармация" будет вынуждено обратиться в суд для рассмотрения договора аренды (л.д.35).

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме закона требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, до подачи иска в суд о расторжении договора арендодатель обязан направить арендатору уведомление, в котором должен указать конкретное нарушение условий договора аренды, предложить в указанном уведомлении разумный срок для устранения данного нарушения.

Такое уведомление арендодателя должно также содержать предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение.

Такие требования к порядку расторжения договора аренды содержит часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако в уведомлении N 03-2693 от 25 ноября 2010 года ОАО "Мособлфармация" не указало конкретные нарушения ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" условий договора аренды N 144 от 11 июня 2002 года и срок устранения допущенных нарушений, а лишь просило представить определенные документы. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном уведомлении не содержится.

Акт проверки переданных в аренду нежилых помещений составлен 17 декабря 2010 года, то есть после направления уведомления N 03-2693 от 25 ноября 2010 года в адрес ответчика (л.д.37).

Кроме того, в судебном заседании арбитражного апелляционного суда установлено, что уведомление N 03-2693 от 25 ноября 2010 года направлялось истцом в адрес ответчика по адресу: 142 116 Московская область, г. Подольск, ул. Дружбы д. 36, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц N 12514 от 20 декабря 2010 года.

Между тем, письмом N 14 от 08 апреля 2004 года ООО "Малое строительное предприятие "САЛВО" сообщило Комитету по управлению имуществом города Щербинки (Арендодателю) о том, что сообщения и уведомления следует пересылать по вновь открывшемуся почтовому адресу: 142 171 Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14.

Данное письмо было получено 08 апреля 2004 года представителем Комитета по управлению имуществом города Щербинки Масликовой Н.Г.

В соответствии с пунктами 9.1 и 9.2 договора аренды все уведомления и сообщения, направляемые в соответствии с договором или в связи с ним, должны быть составлены в письменной форме и будут считаться полученными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телетайпу, телефаксу или доставлены по юридическим адресам сторон.

Стороны обязуются незамедлительно уведомить друг друга об изменении своих адресов и банковских реквизитов. Неисполнение стороной настоящего пункта лишает ее права ссылаться на то, что предусмотренное договором уведомление или платеж не были произведены надлежащим образом.

Доказательств направления истцом уведомления с указанием конкретных нарушений условий договора аренды N 144 от 11 июня 2002 года, срока устранения допущенных нарушений по адресу ответчика: 142 171 Московская область, г. Щербинка, ул. Юбилейная, д. 14 в материалы дела не представлено.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители ответчика отрицали факт получения вышеуказанного уведомления.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.

В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене, а иск ОАО "Мособлфармация" - оставлению без рассмотрения.

В силу статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "Мособлфармация" подлежит возврату из Федерального бюджета госпошлина в размере 4 000 рублей, уплаченная за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 3 статьи 269, статьей 271, пунктом 2 части 1 статьи 148, 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2011 года по делу N А41-16284/11 отменить, исковые требования Открытого акционерного общества "Мособлфармация" оставить без рассмотрения.

Возвратить Открытому акционерному обществу "Мособлфармация" из Федерального бюджета госпошлину в размере 4 000 рублей, уплаченную за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

Е.В. Черникова Н.В. Диаковская