Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. N 11АП-936/12

город Самара

22 марта 2012 г.

Дело N А55-2688/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от истца - представитель Протасова О.В., доверенность от 07.12.2011,

от ответчика - представитель Бобкова Р.А., доверенность от 08.08.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область, на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 декабря 2011 года, принятое по делу NА55-2688/2011 судьей Пономаревой О.Н.,

по иску Мэрии городского округа Тольятти (ИНН: 6320001741, ОГРН: 1036301078054), г. Тольятти, Самарская область,

к закрытому акционерному обществу фирма "Жилстрой" (ИНН: 6322005903, ОГРН: 1036301038421), г. Тольятти, Самарская область,

о взыскании 841 319 руб. 90 коп.

и по встречному иску закрытого акционерного общества фирма "Жилстрой", г. Тольятти, Самарская область,

к Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,

о признании договора недействительным (ничтожным) и применении последствий,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ЗАО фирма "Жилстрой" о взыскании 841319,90 руб., из них задолженность по договору аренды в сумме 835471,60 руб., пени за просрочку платежа в сумме 5848,30 руб.

ЗАО фирма "Жилстрой" обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным иском (с учетом уточнений) о признании недействительным (ничтожным) договор аренды N 1947 от 14.05.2009 земельного участка площадью 2 275 кв.м. с кадастровым номером 63:09:02 01 060:112, расположенный по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, севернее дома N 38, по ул. Куйбышева, применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2011 года исковые требования оставлены без удовлетворения, встречные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Самарской области, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил судебный акт отменить, в иске ЗАО фирма "Жилстрой" отказать, удовлетворить исковые требования Мэрии городского округа Тольятти.

Заявитель жалобы считает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального права, что в соответствии с п.2 ст.270 АПК РФ является основанием для отмены судебного акта. По мнению заявителя, не имеется оснований для признания договора аренды земельного участка недействительным.

15.03.2012 представитель Мэрии городского округа Тольятти в судебном заседании доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель ЗАО фирма "Жилстрой" с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах аукциона от 04.05.2009 между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ЗАО фирма "Жилстрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1947 от 14.05.2009, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок, площадью 2 275 кв.м. с кадастровым номером 63:09:02 01 060:112, расположенный по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, севернее дома N 38, по ул. Куйбышева (т.1,л.д.5-12).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Земельный участок передан арендатору по акту приема - передачи земельного участка от 14.05.2009 (т.1,л.д.5).

Неисполнение арендатором обязательств по оплате арендных платежей и просрочка их оплаты послужило основанием обращения Мэрии городского округа Тольятти с настоящим иском.

ЗАО фирма "Жилстрой" обратилось в Арбитражный суд Самарской области со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) договор аренды N 1947 от 14.05.2009 земельного участка площадью 2 275 кв.м. с кадастровым номером 63:09:02 01 060:112, расположенный по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, севернее дома N 38, по ул. Куйбышева, применения последствий недействительности ничтожной сделки путем возврата земельного участка.

Удовлетворяя встречные исковые требования и отказывая в удовлетворении требований Мэрии городского округа Тольятти, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела, правомерно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела, целью аренды спорного земельного участка являлось строительство многоквартирного жилого дома.

Подписав договор аренды земельного участка, арендатор обратился в проектную организацию о возможности размещения пятиэтажного жилого дома на предоставленном земельном участке. Согласно заключению проектного института посадка жилого дома на предоставленном земельном участке невозможна, так как при посадке данного дома на местности обнаружена действующая теплосеть (л.д.162), принадлежащая третьему лицу, что также не оспаривается Мэрией городского округа Тольятти в письме N 4845/1 от 12.11.2009.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поэтому ссылка Мэрии городского округа Тольятти о том, что поскольку в кадастровом паспорте земельного участка не отражены сведения о наличии на земельном участке сооружений, принадлежащих третьим лицам, соответственно, данные сведения не могли быть включены и в договор аренды земельного участка, несостоятельна.

Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Из материалов дела следует, что ЗАО фирма "Жилстрой" лишено возможности использовать предоставленный по договору аренды земельный участок, факт пользования ответчиком спорным земельным участком истец не доказал, а также учитывая, что последний не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности вносить арендные платежи, в связи с этим отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени.

В соответствии с п. 1 ч. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 2 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

В извещении о проведении аукциона должны быть указаны, помимо прочего, предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка (подпункт 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Вместе с этим, из имеющихся в материалах дела документов следует, что в пределах земельного участка с кадастровым номером 63:09:02 01 060:112, расположенного по адресу: г.Тольятти, Комсомольский район, севернее дома N 38, по ул. Куйбышева по всему участку проходит ТN15 (теплосеть). Данный факт следует из кадастрового паспорта земельного участка, согласно которому на земельном участке имеется обременение в виде теплосети, в связи с этим необходимо выполнения обязательств по соблюдению установленных норм и правил в охранных зонах и коридорах инженерных коммуникаций СНиП2.07.01-89, ТN15 (теплосеть), а также обеспечение доступа в коридорах для выполнения необходимых работ (л.д. 1 т. 157-158).

Из представленной в материалы дела кадастровой выписки и схемы расположения земельного участка следует, что земельный участок имеет охранную зону площадью 281 кв. м (л.д. 157). Данное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, не оспаривается.

Отсутствие информации об обременении земельного участка в опубликованном сообщении о проведении торгов, требование о предоставлении которой предусмотрено законом, является существенным нарушением порядка проведения торгов.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду принадлежит его собственнику.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор аренды земельного участка заключен с нарушениями статьи 30, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной сделкой. Данный вывод подтверждается исследованными по делу доказательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При таких обстоятельствах, имеются основания для признания сделки недействительной (ничтожной) и применения последствий ее недействительности путем возврата земельного участка.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец исполнил обязательство по предоставлению земельного участка в соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку земельный участок возможно использовать по назначению, отклоняется по вышеизложенным основаниям.

Доводы жалобы истца о том, что ответчик мог использовать по назначению земельный участок вследствие предоставления арендодателем земельного участка без нарушения законодательства, не подтверждаются материалами дела.

Из совместного акта обследования земельного участка от 11.10.2011 г.. следует, что факта пользования спорным земельным участком ЗАО фирма "Жилстрой" в спорный период не установлено. Кроме этого, в акте указано, что теплотрасса, проходящая через данный участок при визуальном осмотре, не просматривается, так как находится под землей (т.2,л.д.36). Следовательно, у арендатора не имелось возможности использования земельного участка по целевому назначению.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба - удовлетворению не подлежит.

Заявитель апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2011 года по делу N А55-2688/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко