Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. N 15АП-13507/11

город Ростов-на-Дону

N 15АП-13507/2011

22 марта 2012 г.

дело N А32-6906/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Ломидзе О.Г., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,

при участии:

от ответчика: директор Жданов Юрий Ильич,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное общество "Вежетеско" на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Миргородская О.П.) от 11 октября 2011 года по делу N А32-6906/2011

по иску администрации муниципального образования город Краснодар ( ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)

к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное общество "Вежетеско" (ИНН 2311025883),

о взыскании задолженности по арендной плате,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное общество "Вежетеско"

к администрации муниципального образования город Краснодар,

о взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью торгово-производственное общество "Вежетеско" (далее - общество) о взыскании 1 657 832 рублей 70 копеек задолженности за период с 29 марта 2008 года по 30 сентября 2011 года и 253 779 рублей 38 копеек пени за этот же период (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество обратилось в суд с встречным иском о взыскании с администрации суммы неосновательного обогащения в размере 9 891 120 рублей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2011 требования по первоначальному иску удовлетворены в части: с общества в пользу администрации муниципального образования г. Краснодара взыскано 1 222 338 рублей 08 копеек задолженности по договору аренды N 264 от 12 мая 1995 года и 250 000 рублей пени. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

В удовлетворении встречного иска общества к администрации отказано.

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества задолженности по внесению арендных платежей по договору, произвел расчет задолженности по арендной плате и пене, исключив из расчета площадь земельного участка (948 кв. м), находящегося под арендуемым обществом зданием, оплату за который общество производило в рамках договора от 02.03.1995 N 214.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, в иске администрации отказать, взыскать с администрации 2 585 700 рублей.

В жалобе апеллянт указал на неправильность расчета, произведенного администрацией, отсутствие расчета, произведенного судом первой инстанции.

В дополнительном обосновании апелляционной жалобы общество указало, что площадь земельного участка, занятого строениями и сооружениями, используемыми им в своей деятельности, составляет 1 861,67 кв. м. Из указанной площади должен быть исключен находящийся в тех же пределах земельный участок площадью 1 031,5 кв. м, на котором расположен магазин N 1 с крыльцом, так как плата за указанную площадь включена в арендную плату по договору аренды здания N 214. Не подлежит начислению арендная плата за оставшуюся площадь земельного участка, так как в нее включены территория общего пользования и зона подземных коммуникаций (не разрешена для использования).

В письменных пояснениях администрация указала на заключение между сторонами двух самостоятельных по своей юридической природе договора. По мнению администрации, если в договоре аренды здания, находящегося в муниципальной собственности, право на земельный участок не определено и из условий договора не следует, что плата за землю включена в состав арендной платы за недвижимое имущество, независимо от наличия или отсутствия постановления соответствующего органа о предоставлении земельного участка в аренду арендатор должен оплачивать пользование земельным участком по ставкам арендной платы, установленным органом власти.

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направила. В отношении администрации дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции директор общества отказался от части встречных исковых требований, просил взыскать с администрации 335 344 рубля 30 копеек неосновательного обогащения.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

В связи с тем, что отказ общества от части исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, заявленное ходатайство удовлетворено судом апелляционной инстанции. В соответствующей части производство по делу подлежит прекращению.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации города Краснодара от 28.04.1995 N 363 "О предоставлении ООО ТПО "Вежетеско" земельного участка в Прикубанском административном округе города Краснодара" обществу был предоставлен в аренду сроком на десять лет земельный участок площадью 4 947 кв. м, для эксплуатации зданий и сооружений торгового комплекса магазина N 1, расположенный по ул. Тургенева, N 187 в Прикубанском административном округе города Краснодара.

На основании вышеуказанного постановления между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом заключен договор аренды земельного участка от 12.05.1995 N 264 (далее - договор) сроком действия до 12.05.2005.

Договор был зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Краснодара, что подтверждается штампом на договоре.

По условиям договора ответчику передан в аренду земельный участок общей площадью 4 947 га, расположенный в Прикубанском районе, по ул. Тургенева, 187 (далее - земельный участок), для эксплуатации зданий и сооружений торгового комплекса магазина N 1.

Указывая не ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

В обоснование встречных требований общество указало, что оно должно осуществлять арендные платежи в городской бюджет только исходя из фактически занимаемой площади муниципальной земли, ввиду чего на стороне администрации возникло неосновательное обогащение в виде излишне уплаченных арендных платежей.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Так как общество продолжало пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны администрации, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, является законным и обоснованным.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из расчета администрации, представленного в обоснование размера истребуемой суммы, он произведен с учетом постановлений главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, от 27.01.2011 N 50, главы муниципального образования г. Краснодар от 15.09.2005 N 1479.

Принимая решение и производя расчет задолженности, суд первой инстанции также исходил из положений вышеуказанных нормативно-правовых актов.

Согласно положениям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Между тем, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 указано следующее.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

В пунктах 3.1 и 3.2 заключенного между сторонами договора аренды земельного участка от 12.05.1995 N 264 установлено, что размер арендной платы за арендуемый земельный участок на 1995 год составляет 9 349,83 тысяч рублей. В указанном пункте также содержится расчет размера арендной платы следующего вида: (7,8 х 50 + 1500) х 4947,0.

Аналогичным образом определен размер арендной платы в приложении N 2 к договору: (265,5 х 2 х 1,5 +1500) х 4947 х 0,5.

Расчет задолженности, представленный администрацией, произведен на основании иных формул и коэффициентов, установленных постановлениями главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, от 27.01.2011 N 50, главы муниципального образования г. Краснодар от 15.09.2005 N 1479.

Изменение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не изменением базовых ставок, а изменением администрацией методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: управлением применены новые формулы и коэффициенты.

В пункте 3.2 договора аренды земельного участка от 12.05.1995 N 264 указано, что размер арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен не чаще двух раз в год.

Поскольку при заключении договора аренды от 12.05.1995 N 264 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле (в том числе в приложении N 2 к договору), такой порядок формирования платы должен был сохраняться до момента его изменения посредством заключения дополнительных соглашений к договору.В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 05.07.2011 N 1709/11, изменение указанной методики возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора указывает на то, что арендодатель не наделен правом по внесению коррективов в способ определения размера арендных платежей посредством изменения формулы расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды от 12.05.1995 N 264 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие решений об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельными участками, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции определением от 20.02.2012 отложил судебное разбирательство и предложил сторонам представить:

- оригиналы и надлежащим образом заверенные копии дополнительных соглашений к договору аренды от 12.05.1995 N 264, касающихся изменения размера арендной платы и/или методики его определения, заключенных в период с 12.05.1995 по 05.10.2011 (в случае наличия таковых);

- расчеты, учитывающие вышеизложенную правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Кроме того, суд предложил администрации расшифровать элементы формулы, использовавшейся при определении размера арендной платы в договоре от 12.05.1995 N 264, а также приложении N 2 к последнему со ссылкой на соответствующие нормативные акты с приложением их текстов и сведений о публикации.

Суд апелляционной инстанции в определении разъяснил сторонам, что согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), и указал, что, в случае непредставления сторонами дополнительных обоснований и документов, дело будет рассмотрено по имеющимся в материалах дела документам.

Общество представило письменные пояснения с приложением соглашения о внесении изменения и дополнения в договор аренды земельного участка от 12.05.1995 N 264.

Указанным соглашением, подписанным обеими сторонами, изменен порядок расчета размера арендной платы за земельный участок и размер арендной платы с 01.01.2002. В тоже время соглашение процедуру государственной регистрации в установленном законом порядке не прошло, в связи с чем, оно считается незаключенным, и не учитывается судом апелляционной инстанции при разрешении вопроса об условиях действующей на момент рассмотрения дела редакции договора аренды.

Согласно приложению N 2 к договору аренды от 12.05.1995 N 264 (приложение зарегистрировано в Комитете по землересурсам и землеустройству г. Краснодара), общая сумма ежегодной платы за арендуемый земельный участок составляет (265,5 х 2 х 1,5 +1500) х 4947 х 0,5 = 5680,392 тыс. рублей. Указанный размер арендной платы установлен на 1996 год и в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен.

Размер арендной платы на 1996 год определен сторонами по формуле, включающей в себя величину ежегодного земельного налога по зонам градостроительной ценности в рублях за 1 кв. м (265,5), коэффициенты индексации земельного налога (2 и 1,5 на 1995 и 1996 годы в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации об индексации ставок земельного налога), стоимость 1 кв. м территории в зависимости от направления деятельности объекта в рублях, площадь земельного участка.

Ввиду того, что в дальнейшем сторонами дополнительные соглашения к договору аренды, учитывающие изменения порядка расчет размера арендной платы, не заключались, размер арендной платы в последующие годы подлежит определению посредством индексации земельного налога и инфляции.

Статьей 13 Федерального закона от 26.02.1997 N 29-ФЗ "О федеральном бюджете на 1997 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1996 году, применяются в 1997 году для всех категорий земель с коэффициентом 2.

Статьей 1 Федерального закона "О ставках земельного налога в 1998 году" от 28.10.1998 N 162-ФЗ в 1998 году сохранен размер ставок земельного налога по всем категориям земель, установленных на 1997 год.

В соответствии с пунктом 1 Указа Президента Российской Федерации от 04.08.1997 N 822 "Об изменении нарицательной стоимости Российских денежных знаков и масштаба цен" с 01 января 1998 года произведена деноминация рубля и замена обращающихся рублей на новые по соотношению 1000 рублей в деньгах старого образца на 1 рубль в новых деньгах.

Статьей 15 Федерального закона от 22.02.1999 N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1998 году, применяются в 1999 году для всех категорий земель, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, предоставленных сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и пастьбы скота, с коэффициентом 2.

Статьей 18 Федерального закона от 31.12.1999 N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" установлено, что ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 1999 году, применяются в 2000 году для всех категорий земель с коэффициентом 1,2.

Статьей 12 Федерального закона от 27.12.2000 N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год" установлено, что для всех категорий земель в 2001 году применяются ставки, действовавшие в 2000 году.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 30.12.2001 N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 году, применяются в 2002 году с коэффициентом 2,0 для всех категорий земель.

Согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2002 N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" действующие в 2002 году размеры арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставки земельного налога применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 07.07.2003 N 117-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" действующие в 2003 году размеры ставок земельного налога, за исключением земельного налога на сельскохозяйственные угодья, применяются в 2004 году с коэффициентом 1,1.

Согласно статье 4 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" действующие в 2004 году размеры ставок земельного налога, за исключением земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, применяются в 2005 году с коэффициентом 1,1.

Размер арендной платы в последующие года подлежит расчету с учетом инфляции.

Размер арендной платы в 2006 и 2007 годы рассчитывается посредством увеличения размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции, установленный законом о бюджете на соответствующий год в последней редакции без учета вносимых изменений в течение года. Избрание такого метода обуславливается тем, что требования о взыскании задолженности по первоначальному иску за 2006 и 2007 годы не заявлены, а требования по встречному иску в указанные годы не подлежат удовлетворению ввиду пропуска срока исковой давности обществом (администрацией заявлено соответствующее ходатайство).

Размер арендной платы в последующие годы рассчитывается посредством увеличения размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции, установленный законом о бюджете на соответствующий год с учетом вносимых изменений в определенные периоды.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 26.12.2005 N 189-ФЗ "О федеральном бюджете на 2006 год" в редакции Федерального закона от 01.12.2006 N 197-ФЗ уровень инфляции составляет 9%.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 19.12.2006 N 238-ФЗ "О федеральном бюджете на 2007 год" уровень инфляции составляет 8%.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" в редакциях Федеральных законов от 23.11.2007 N 269-ФЗ, от 01.12.2007 N 318-ФЗ, от 03.03.2008 N 19-ФЗ, от 22.07.2008 N 122-ФЗ, от 08.11.2008 N 193-ФЗ, размер инфляции в период с 01.01.2008 по 05.03.2008 составлял 7%, с 06.03.2008 по 05.08.2008 - 8,5%, с 06.08.2008 по 31.12.2008 -10,5%.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 24.11.2008 N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годов" в редакциях Федеральных законов от 30.12.2008 N 324-ФЗ, от 28.04.2009 N 76-ФЗ, от 29.06.2009 N 131-ФЗ, от 17.07.2009 N 146-ФЗ, от 03.10.2009 N 230-ФЗ, от 02.12.2009 N 309-ФЗ размер инфляции в период с 01.01.2009 по 05.05.2009 составлял 8,5%, с 06.05.2009 по 31.12.2009 - 13%.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.12.2009 N 308-ФЗ "О федеральном бюджете на 2010 год и на плановый период 2011 и 2012 годов" в редакциях Федеральных законов от 04.05.2010 N 71-ФЗ, от 23.07.2010 N 185-ФЗ, от 03.11.2010 N 278-ФЗ размер инфляции в период с 01.01.2010 по 26.07.2010 составлял 10%, с 27.07.2010 по 09.11.2010 - 7%, с 10.11.2010 по 31.12.2010 - 8%.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 13.12.2010 N 357-ФЗ "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов" в редакциях Федеральных законов от 01.06.2011 N 105-ФЗ, от 20.07.2011 N 251-ФЗ, от 06.11.2011 N 302-ФЗ размер инфляции в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 составлял 6,5%.

Как следует из материалов дела, обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 4 947 кв. м. Согласно договору от 02.03.1995 N 214, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. Краснодара и обществом, последнему предоставлен в аренду имущественный комплекс магазина N 1, расположенного по ул. Тургенева, 187, г. Краснодара.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, расчет арендной платы надлежит осуществлять исходя из разницы площади земельного участка и площади здания магазина.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2010 по делу N А32-48141/2009.

Довод апелляционной жалобы о необходимости исключения из расчета площади территории общего пользования и зоны подземных коммуникаций отклоняется судом апелляционной инстанции.

Как обосновано указал суд первой инстанции, при заключении договора аренды от 12.05.1995 N 264, ответчик был осведомлен о наличии на земельном участке территории общего пользования и зоны подземных коммуникаций. С 1995 года между сторонами не возникали разногласия относительно предмета заключенного договора (в том числе площади используемого земельного участка). Общество не лишено возможности использовать установленные законом способы защиты права для обеспечения соразмерности площади используемого земельного участка площади эксплуатируемых строений.

Учитывая вышеуказанное, суд апелляционной инстанции произвел расчет размера арендной платы в соответствующие периоды:

Период		Коэффициент индексации ставки земельного налога/инфляции	Размер арендной платы, руб.
1997		2	6 055 320,75
1998		1	6 055,32075
1999		2	9 174,01650
2000		1,2	10 421,49480
2001		1	10 421,49480
2002		2	17 906,36460
2003		1,8	29 882,15628
2004		1,1	32 576,70941
2005		1,1	35 540,71785
2006		9%	38 739, 38246
2007		8%	41 838, 53305
29.03.2008	05.08.2008	8,50%	45 394, 80836
06.08.2008	31.12.2008	10,50%	46 231,57902
01.01.2009	05.05.2009	8,50%	50 161,26324
06.05.2009	31.12.2009	13%	52 241,68429
01.01.2010	26.07.2010	10%	57 465,85272
27.07.2010	09.11.2010	7%	55 898,60220
10.11.2010	31.12.2010	8%	56 421,01904
01.01.2011	30.09.2011	6,50%	60 088,38528

расчет подлежащих уплате и уплаченных обществом денежных средств в спорный период:

Периоды начисления		Сумма арендной платы, подлежащая уплате	Размер внесенных денежных средств	Размер переплаты
29.03.2008	31.03.2008	368,96	1455,43	1086,47
01.04.2008	30.06.2008	11348,70	44148,00	32799,30
01.07.2008	30.09.2008	11348,70	44148,00	32799,30
01.10.2008	31.12.2008	11557,89	44148,00	32590,11
01.01.2009	31.03.2009	12540,32	44148,00	31607,68
01.04.2009	30.06.2009	12540,32	44148,00	31607,68
01.07.2009	30.09.2009	13060,42	44148,00	31087,58
01.10.2009	31.12.2009	13060,42	44148,00	31087,58
01.01.2010	31.03.2010	14366,46	44148,00	29781,54
01.04.2010	30.06.2010	14366,46	44148,00	29781,54
01.07.2010	30.09.2010	14366,46	44148,00	29781,54
01.10.2010	31.12.2010	13974,65	44148,00	30173,35
01.01.2011	31.03.2011	15022,10	44148,00	29125,90
01.04.2011	30.06.2011	15022,10	44148,00	29125,90
01.07.2011	30.09.2011	15022,10	14716,00	-306,10
		187 966,06	590 095,43	402 129,37

и пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по оплате арендных платежей по договору.

Указанное обстоятельство является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований администрации, как в части взыскания задолженности, так и в части взыскания пени. При этом, несмотря на внесение обществом арендной платы за третий квартал 2011 года не в полном объеме, оснований для начисления пени на сумму 306 рублей 10 копеек не имеется, так как в предыдущие периоды, не охватываемые сроком исковой давности, общество осуществляло оплату в большем размере, нежели требовалось по условиям договора.

Встречные требования общества подлежат удовлетворению в части, не охватываемой сроком исковой давности.

С исковым заявлением общество обратилось 21 июля 2011 года, поэтому, с учетом заявления администрации о применении срока исковой давности, взысканию в пользу общества подлежат суммы, уплаченные после 21 июля 2008 года.

Произведя расчет, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что с администрации в пользу общества надлежит взыскать 335 444 рубля 30 копеек неосновательного обогащения. Указанную сумму общество и просит взыскать с администрации, отказавшись от остальной части исковых требований.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

принять частичный отказ общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное общество "Вежетеско" от встречного иска, производство по делу в этой части прекратить.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 октября 2011 года по делу N А32-6906/2011 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска администрации муниципального образования Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное общество "Вежетеско" о взыскании задолженности по арендной плате и пени отказать.

Взыскать муниципального образования город Краснодар в лице администрации муниципального образования за счет муниципальной казны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торгово-производственное общество "Вежетеско" 335 444 (триста тридцать пять тысяч четыреста сорок четыре) рубля 30 копеек неосновательного обогащения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

О.Г. Ломидзе Н.Н. Мисник