Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 марта 2012 г. N 18АП-1850/12

г. Челябинск

27 марта 2012 г.

Дело N А76-17966/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2011 по делу N А76-17966/2011 (судья Мрез И.В.).

В заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью "Новая Заря" - Бикбулатова Л.А. (доверенность б/н от 01.06.2011);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - Усольцева О.С. (доверенность от 19.01.2012 N 21).

Общество с ограниченной ответственностью "Новая Заря" (далее - ООО "Новая Заря", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области, ответчик, заинтересованное лицо, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным решения от 22.09.2011 исх. N 24/031/2011-189 регистратора Управления Росреестра по Челябинской области Шаповал Людмилы Васильевны об отказе в государственной регистрации права собственности ООО "Новая Заря" на недвижимое имущество (сооружение) - Мехток Зав-20 общей площадью 73,51 кв.м, расположенное в Челябинской области, Чесменском районе, на расстоянии 150 м южнее здания столовой (с учетом уточнения требований, принятых судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2011 (резолютивная часть от 26.12.2011) заявленные требования удовлетворены (т. 2 л. д. 24-31). Признан незаконным отказ в государственной регистрации права собственности на сооружение - Мехток Зав 20, общей площадью 73,51 кв.м по наружному обмеру, инвентарный номер 415, литер З, расположенное по адресу: Челябинская область, Чесмеский район, на расстоянии 150 м южнее от здания столовой, выраженный в сообщении об отказе N 24/031/2011-189. Суд обязал Управление Росреестра по Челябинской области произвести государственную регистрацию перехода и права собственности на сооружение - Мехток Зав 20, общей площадью 73,51 кв.м по наружному обмеру, инвентарный номер 415, литер З, расположенное по адресу: Челябинская область, Чесмеский район, на расстоянии 150 м южнее от здания столовой в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Челябинской области просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение норм материального и процессуального права. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Управление Росреестра по Челябинской области не согласно с доводом суда о том, что оспариваемый отказ регистрирующего органа противоречит ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По мнению апеллянта, представленный на регистрацию договор купли-продажи от 26.11.2007 N 1-п не заключен, так как не соблюдены требования действующего законодательства в отношении данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Управление Росреестра по Челябинской области не согласно с доводом суда о том, что отсутствие заявления производственного кооператива "Колхоз Калиновка" (далее - ПК "Колхоз Калиновка") о регистрации перехода права на имущество не означает отсутствие намерения последнего по отчуждению права собственности на имущество, а обусловлено прекращением его деятельности в связи с ликвидацией, что исключило возможность подачи соответствующего заявления в регистрирующий орган. В связи с чем, подлежит применению аналогия закона. По мнению апеллянта, Управление является государственным органом исполнительной власти и не наделено правом применять нормы права по аналогии. Документы, подтверждающие процедуру реализации недвижимого имущества в ходе конкурсного производства в регистрирующий орган не представлены, кроме того, Управление не обладало информацией о том, что ПК "Колхоз Калиновка" ликвидирован.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Челябинской области поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ООО "Новая Заря" возражала против доводов апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 26.07.2007 между ПК "Колхоз Калиновка" в лице конкурсного управляющего Пивоварова А.Н. (продавец) и ООО "Новая Заря" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества (т. 1 л. д. 5).

По условиям договора продавец продал, а покупатель купил объекты недвижимости (Спецификация N 1 к договору), среди которых значился объект недвижимости - сооружение Мехток Зав 20 (далее также - спорный объект недвижимости).

16 сентября 2011 года ООО ПП "Новая Заря" обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости на основании договора купли-продажи имущества от 26.11.2007 N 1-п.

Сообщением от 22.09.2011 (т. 1 л. д. 7) Управление Росреестра по Челябинской области отказало в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости по следующим причинам:

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства - представленный на государственную регистрацию правоустанавливающий документ - договор купли-продажи имущества от 26.11.2007 N 1-п содержит описание объекта, недостаточное для его идентификации, что не соответствует п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации);

- в соответствии со ст. 554 КГ РФ договор является не заключенным, поскольку условия о предмете договора не соблюдены;

- не представлены документы, необходимые в соответствии со ст. 16 Закона о регистрации - не представлено заявление от продавца ПК "Колхоз Калиновка" на переход права собственности и в соответствии со ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" не представлено решение общего собрания участников общества для совершения крупной сделки.

Считая, что решения Управления Росреестра по Челябинской области являются незаконными, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ регистрирующего органа противоречит ст. 554 ГК РФ, п. 1 ст. 16, п. 1 ст. 18 Закона о регистрации. Представленный в Управление Росреестра по Челябинской области договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку содержащиеся в нем условия о предмете, исследованные в совокупности с иными документами, свидетельствуют о наличии в нем всех необходимых данных, позволяющих определенно установить переданное заявителю недвижимое имущество. В связи с ликвидацией правообладателя недвижимости - ПК "Колхоз Калиновка", ООО "Новая Заря" является единственным лицом, имеющим право на обращение в регистрирующий орган для осуществления регистрации перехода права собственности на указанный объект. Суд применил аналогию закона. Поскольку ПК "Колхоз Калиновка" ликвидирован, но принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи от 26.11.2007 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, суд признал отказ не соответствующим нормам права и противоречащим принципу правовой определенности.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из приведенной выше нормы с учетом требований ч. 4 ст. 200 АПК РФ следует, что для признания незаконным решения (действия) органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для признания оспариваемых решений регистрирующего органа незаконными.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В ст. 2 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Для возникновения вещного права на недвижимость необходима государственная регистрация этого права.

Материалами дела подтверждено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что право собственности продавца на спорные объекты недвижимости зарегистрировано, возникло и никем не оспорено. Доказательств обратного суду не представлено.

В силу п. 1, 2 ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации прав, являются, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество (п. 1 ст. 17 названного Закона).

В силу п. 2 ст. 17 Закона о регистрации истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

В силу абз. 3, 4 п. 1 ст. 13 указанного Закона в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела усматривается, что на государственную регистрацию представлены следующие документы: заявление о государственной регистрации прав от 16.09.2011, квитанция об оплате от 16.09.2011, справки от 16.09.2011 N N 4 и 6, договор купли-продажи имущества от 26.11.2007 N 1-п, Устав ООО "Новая Заря" от 19.06.2007, протокол внеочередного собрания участников ООО "Новая Заря" от 05.07.2010 N 3, выписку из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.03.2011 (т. 1 л. д. 57).

Отказывая в государственной регистрации, Управление Росреестра по Челябинской области сослалось на положения абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.

Наличие полного пакета документов подтверждено отказом Управления Росреестра по Челябинской области от 20.09.2011 в регистрации, в котором указаны только два основания для отказа: невозможность идентифицировать объект недвижимости, передаваемый по договору купли-продажи имущества от 26.11.2007 N 1-п, и отсутствие заявления продавца на переход права собственности.

Пунктом 1 ст. 20 Закона о регистрации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела документы, и с учетом положений действующего законодательства апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявитель представил все документы, необходимые для государственной регистрации права собственности ООО "Новая Заря" на спорный объект недвижимости и у регистрирующего органа не имелось предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации права в связи со следующим.

Согласно статье 17 Закона о регистрации одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 ст. 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса).

Оценивая положения договора купли-продажи имущества от 26.11.2007 N 1-п с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным или недействительным.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, договор продажи недвижимости должен также предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, как следует из пункта 1.1 договора купли-продажи (т. 1 л. д. 5) стороны определили, что продавцом передаются объекты недвижимости, указанные в Спецификации N 1 к договору, являющейся его неотъемлемой частью (т. 1 л. д. 6). Спорный объект значится в указанном приложении.

Принадлежность спорного имущества ПК "Колхоз Калиновка" на праве собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74АА 507220 от 17.03.2008 (т. 1 л. д. 29).

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что из договора купли-продажи невозможно определенно идентифицировать предмет договора, является необоснованным.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 17.03.2008 серии 74АА 507220, ПК "Колхоз Калиновка" на праве собственности принадлежит нежилое помещение - сооружение Мехток Зав 20, общей площадью 73,51 кв.м по наружному обмеру, инвентарный номер 415, литер 3, адрес: Челябинская область, Чесменский район, на расстоянии 150 м южнее от здания столовой, кадастровый номер 74-74-08/013/2008-348, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2008 Управлением Федеральной регистрации службы по Челябинской области сделана запись регистрации N 74-74-08/012/2008-348 (т. 1 л. д. 29).

В связи с изложенным, апелляционный суд считает, что сторонами в договоре купли-продажи имущества от 16.11.2007 N 1-п определены идентифицирующие признаки предмета договора, что позволяет определенно установить передаваемое по договору купли-продажи спорное недвижимое имущество.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что представленный в Управление Росреестра по Челябинской области договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, поскольку содержащиеся в нем условия о предмете, исследованные в совокупности с иными документами (имеющимися в Управлении Росреестра по Челябинской области и полученными при регистрации прав собственности ПК "Колхоз Калиновка" на указанный объект недвижимого имущества), свидетельствуют о наличии в нем всех необходимых данных, позволяющих определенно установить переданное заявителю недвижимое имущество.

В связи с чем, оснований считать указанный договор незаключенным не имеется.

В связи с ликвидацией должника, суд указал на несостоятельность требований регистрирующего органа о предоставлении заявления прежнего правообладателя недвижимого имущества и документа, подтверждающего полномочия конкурсного управляющего.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из п. 3 ст. 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда. Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 N 1395/09).

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ (п. 62 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, как следует из данного разъяснения, в случае ликвидации продавца до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по исполненному договору купли-продажи для защиты своих прав может обратиться с требованиями, подлежащими рассмотрению не в исковом порядке, а по правилам главы 24 АПК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемое решение и действия (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействий) незаконными.

Поскольку представленный в Управление Росреестра по Челябинской области договор купли-продажи недвижимого имущества соответствует требованиям ст. 554 ГК РФ, продавец спорного имущества - ПК "Колхоз Калинка" ликвидирован, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи имущества от 26.11.2007 N 1-п обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, суд первой инстанции правомерно признал незаконным отказ регистрирующего органа в удовлетворении требования ООО "Новая Заря" в государственной регистрации права собственности на спорное имущество не соответствующим положениям Закона о регистрации.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ в резолютивной части решения об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу приведенной нормы процессуального права такое указание является процессуальной обязанностью суда в случаях признания оспариваемых ненормативных актов, действий (бездействия) незаконными и при наличии объективных предпосылок для избрания конкретного способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя на основе установленных по делу обстоятельств и полномочий соответствующего государственного органа.

Поскольку определение способа восстановления права является прерогативой суда, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что надлежащим восстановлением нарушенных прав заявителя будет возложение обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области произвести государственную регистрацию перехода и права собственности на сооружение - Мехток Зав 20, общей площадью 73,51 кв.м по наружному обмеру, инвентарный номер 415, литер З, расположенное по адресу: Челябинская область, Чесмеский район, на расстоянии 150 м южнее от здания столовой в месячный срок с момента вступления решения в законную силу.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции, руководствуясь требованиями ст. 71 АПК РФ, дал надлежащую правовую оценку доводам заявителя и заинтересованного лица, имеющимся в деле доказательствам, и разрешил спор в соответствии с нормами материального и процессуального права. Судом совокупность обстоятельств, необходимая для признания действий регистрирующего органа незаконными, установлена. Иных оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности, помимо указанных регистрирующим органом, судом не установлено.

Арбитражным судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено по существу законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 30.12.2011 по делу N А76-17966/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева