Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28 марта 2012 г. N 04АП-818/12

г. Чита

28 марта 2012 г.

делоN А19-19074/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 28 марта 2012 года.

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стрелкова А.В.

судей Куклина О.А., Даровских К.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горловой О.О.

рассмотрев в открытом заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алеко" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 января 2012 года по делу N А19-19074/2011 по иску Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, место нахождения: 664000, г. Иркутск, ул. Ленина, 14-1) к обществу с ограниченной ответственностью "Алеко" (ОГРН 1023801545822, ИНН 3808012933, место нахождения: 664031, г. Иркутск, ул. Донская, 17А) о взыскании 448765 руб. 51 коп. (суд первой инстанции: судья Дягилева И.П.)

В отсутствие в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

уСТАНОВИЛ:

Администрация города Иркутска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Алеко" (далее - ООО "Алеко", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате земельного участка в размере 157 438 руб. 44 коп. и 291 327 руб. 07 коп. пени.

В обоснование заявленных требований указано на ненадлежащем выполнении ответчиком договорных обязательств по внесению арендных платежей за используемый земельный участок.

В качестве правового обоснования приведены статьи 11, 12, 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 3 статьи 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ответчик на иск возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на неправомерное изменение истцом в одностороннем порядке размера арендной платы и применение в расчётах коэффициента Ку 2, заявил о пропуске срока исковой давности.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20.01.2012 по делу N А19-19074/2011 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Алеко" в пользу Администрации города Иркутска взыскано 157 438 руб. 44 коп. задолженности, 184889 руб. 87 коп. пени за просрочку платежа, всего 342 328 руб. 31 коп. С общества с ограниченной ответственностью "Алеко" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в размере 9135 руб. 03 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик, обжаловал его в апелляционном порядке, считает его незаконным и необоснованным. В обоснование жалобы приводит те же обстоятельства, что при обосновании своей позиции в суде первой инстанции и в отзыве на иск. Считает, что судом необоснованно применён в расчётах коэффициент Ку 2 при отсутствии документации, подтверждающей сроки строительства, неправомерно применил аналогию закона, неправомерно руководствовался нормативно-правовыми актами органов местного управления при начислении арендной платы, условия договора не предусматривают изменение арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением законодательства.

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Стороны о времени и месте заседания арбитражного апелляционного суда извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили. При таком положении, в соответствии частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц не препятствовала рассмотрению дела.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы, апелляционный суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Администрацией города Иркутска (арендодатель) и ООО "Алеко" (арендатор) 16.10.2002 года заключён договор аренды земельного участка N 1792, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 135 кв.м из земель поселений с кадастровым N 38:36:000022:0012, расположенный по адресу: г. Иркутск, Карла Либкнехта, Октябрьский район, на срок 3 года для завершения строительства магазина (пункт 1.4).

Арендатор принял на себя обязательства своевременно вносить арендную плату не позднее 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года. Арендная плата пересматривается каждый год. Размер арендной платы может быть изменён по соглашению сторон, либо в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативным актам мэра г. Иркутска.

В Дополнительном соглашении от 20.04.2010 N 3529 к договору аренды N 1792 от 16.10.2002 стороны изменили редакцию договора аренды, продлив срок его действия по 31.12.2014 года, изменили сроки внесения арендной платы - не позднее 10.02, 10.05, 10.08, 10.11 текущего года.

Невнесение ответчиком в период с 30.12.2002 по 07.12.2011 года арендных платежей в полном объёме явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался пунктом 3 статьи 453, статьями 614, 622, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 3 Земельного кодекса Российской Федерации, исходил из их обоснованности как по праву, так и по размеру.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки её внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Исходя из условий договора аренды земельного участка N 1792 от 16.10.2002 года следует, что стороны при заключении договора определили фиксированный размер арендной платы на 2002 год в сумме 934 руб. 20 коп. и установили возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке (пункты 4.3, 4.7, приложение к договору).

В Дополнительном соглашении от 20.04.2010 N 3529 к договору аренды N 1792 от 16.10.2002 года стороны согласовали, что размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчётом, прилагаемым к договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение 2).

В соответствии с пунктом 3.6 Дополнительного соглашения от 20.04.2010 N 3529 к договору аренды N 1792 от 16.10.2002 года стороны предусмотрели, что в случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов городского самоуправления города Иркутска изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии со статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании пункта 3.6 Дополнительного соглашения от 20.04.2010 N 3529 к договору аренды N 1792 от 16.10.2002 года истец изменил размер арендной платы за 2011 год, который за период с 01.01.2011 по 31.03.2011 год составил 30 903 руб. 74 коп., с 01.04.2011 по 31.12.2011 год - 157 757 руб. 10 коп.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды и установив из его содержания, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны согласовали изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска, и то обстоятельство, что изменение условий договора производится арендодателем в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции оснований считать, что истцом неправомерно в одностороннем порядке изменен порядок начисления арендной платы, не имеется.

Доводы ответчика о неправомерном распределении истцом поступивших денежных средств правомерно не приняты судом, поскольку представленные им платёжные документы, подтверждающие оплату арендной платы, не содержат данных о назначении платежа, поскольку положения Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируют очерёдность зачисления платежей в счёт оплаты по основному долгу по договору аренды, в случае недостаточности перечисленной суммы.

На основании статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон, и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В данном случае судом первой инстанции правомерно применены по аналогии закона положения статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если поставщик или покупатель не воспользовались правами, предоставленными им соответственно пунктами 1 и 2 настоящей статьи (предусматривающими право на указание назначения платежа), исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее.

Таким образом, поскольку в платёжных документах, представленных ответчиком, отсутствует назначение платежа в части указания периода аренды, то истец был вправе зачесть платежи, срок оплаты которых наступил ранее.

Иное толкование повлекло бы необоснованное начисление пени при фактическом нахождении денежных средств в распоряжении арендодателя.

Доводы ответчика о неправомерно произведённых истцом расчётах арендной платы за 2008, 2009, 2010, 2011 года в связи с необоснованным применением коэффициента, учитывающего особые условия использования земельного участка (Ку) с показателем 2, устанавливаемого при нарушениях трёхлетнего срока строительства объекта недвижимости, правомерно не приняты.

В пункте 1.4 договора аренды земельного участка N 1792 от 16.10.2002 года стороны определили целевое использование земельного участка: для завершения строительства магазина.

Данное функциональное назначение земельного участка определено в соответствии с требованиями действующего в спорный период земельного законодательства, а также волеизъявлением ответчика.

Расчёт арендных платежей за 2008 год произведён на основании Порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности г. Иркутска, утверждённого постановлением мэра г. Иркутска от 13.01.2006 N 031-06-50/6 (в редакции постановлений мэра г. Иркутска от 08.02.2006 года N 031-06-150/6, от 01.02.2007 года N 031-06-112/7, от 26.09.2007 года N 031-06-1864/7), в соответствии с которым арендная плата за землю подлежит расчёту по формуле: Ап = S x Аб x Ка x Ку x Кк, где:

Ап - арендная плата за землю в год в рублях;

S - площадь земельного участка, кв.м;

Ка - коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно

постановлением мэра;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных

участков (приложение N 3);

Кк - коэффициент, устанавливающий зависимость размера арендной платы за

землю от категории арендатора (приложение N 4).

Аб - базовый размер арендной платы за землю в рублях (Приложение N 2), который рассчитывается по формуле: Аб = Кс x Пк, где:

Кс - кадастровая стоимость земель по видам функционального использования, руб. за 1 кв.м (утверждается постановлением губернатора Иркутской области);

Пк - процент к кадастровой стоимости земельного участка (приложение N 1).

Истец на основании Приложения N 3 к указанному постановлению мэра г. Иркутска применил коэффициент Ку 2, установленный для земельных участков, предоставленных для строительства иных объектов недвижимости и используемые с нарушением установленного срока строительства.

За периоды с 2009 по 2011 год расчёт арендной платы произведён на основании Положения о порядке определения арендной платы порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённого постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 года N 213-па, постановления Правительства Иркутской области от 27.11.2008 г.. N101-пп "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Иркутской области", Положения о земельном налоге на территории г.Иркутска, утверждённого решением думы г.Иркутска от 23.11.2005 года N004-20-180203/5, постановления мэра г.Иркутска от 20.02.2009 года N031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "Город Иркутск", исходя из площади земельного участка 135,00 кв.м, кадастровой стоимости по видам функционального использования 8532,97 руб. за 1 кв.м в 2009, 2010 годах, 8586,94 руб. за 1 кв.м в 2011 году, налоговой ставки 1,5%, коэффициента К 6,68, применяемого к размеру арендной платы с учётом вида разрешенного использования в 2009, 2010 года и 12,0416 в 2011 году.

Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 года N 031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "Город Иркутск" установлено, что коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием "Город Иркутск" к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле:

К = Кри x Ка x Ку,

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учётом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (Приложение N 1);

Ка - коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно постановлением мэра города Иркутска;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (Приложение N 2).

Приложением N 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "Город Иркутск", утвержденного Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 установлено, что при расчёте арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости и используемые с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), применяется коэффициент 2 к арендной плате.

Доводы ответчика о неправомерном применении истцом коэффициента Ку-2 при расчёте арендной платы, поскольку срок строительства арендодателем не определён, а действующим законодательством не предусмотрен, обоснованно не принят во внимание.

Пунктом 1.4 договора аренды земельного участка N 1792 от 16.10.2002 года было определено его целевое использование - для завершения строительства магазина, для указанных целей определён срок аренды - 3 года.

При заключении договора аренды стороны исходили из добровольного волеизъявления, согласовав функциональное назначение участка, вид использования и категорию арендатора.

Последующее продление срока действия договора аренды на неопределенный срок не может свидетельствовать о продлении срока строительства магазина, завершение которого и было изначальной целью заключения договора аренды.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Доводы ответчика о неправомерном применении при расчёте арендной платы нормативных актов органа местного самоуправления обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, не соответствуют фактическим обстоятельствам, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Судебные расходы за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь, статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 января 2012 года по делу N А19-19074/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

А.В. Стрелков

Судьи

К.Н. Даровских О.А. Куклин