Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2012 г. N 11АП-15877/11

город Самара

29 марта 2012 г.

Дело N А55-16838/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от ответчика - представитель Павлов Ю.В., доверенность от 01.02.2012,

от истца - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционные жалобы Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области и индивидуального предпринимателя Мосевнина Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2011 по делу NА55-16838/2011 (судья Агеенко С.В.)

по иску Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области (ОГРН 1023404968619), г. Камышин, Волгоградская область,

к индивидуальному предпринимателю Мосевнину Владимиру Александровичу (ОГРН 310631102800039), г. Самара,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением о взыскании с ИП Мосевнина Владимира Александровича задолженности по арендной плате в сумме 654 751,70 руб. за период с 01.09.2010 года по 11.04.2011 года и пени в сумме 75 342,99 руб. за период с 10.09.2010 года по 11.04.2011 года.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 175 509,65 руб., неосновательное обогащение в сумме 172 632,40 руб. и пени в сумме 6 560,09 руб. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить полностью решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы считает, что плата за пользование земельным участком под объектами недвижимости в период с 01.09.2010 г.. по 12.04.2011 г.. составляет 47068,96 руб.

Истец также обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, с ответчика следует взыскать по договору аренды земельного участка N 9121 от 01.10.2009 г.. арендную плату в сумме 654751,70 руб. за период с 01.09.2010 г.. по 11.04.2011 г.., а также пени в сумме 75342,99 руб., всего 730094,69 руб. Заявитель жалобы полагает, что суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о взыскании неосновательного обогащения ответчика, поскольку пользовался земельным участком истца на основании вышеуказанного договора аренды.

В судебном заседании 02.02.2012 представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и просил ее удовлетворить, с апелляционной жалобой истца не согласился.

02.02.2012 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 09 час. 45 мин. 09.02.2012. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.

09.02.2012 судебное заседание отложено в связи с представлением ответчиком в суд дополнительных доказательств.

Распоряжением заместителя председателя суда от 21.02.2012 в судебном составе, рассматривающем дело N А55-16838/2011, произведена замена судьи Терентьева Е.А. в связи с нахождением его в отпуске на судью Пышкину Н.Ю. В связи с изменением состава суда рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 22.03.2012 представитель ответчика поддержал ранее изложенные доводы.

Истец, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя. В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившегося участника процесса.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд считает необходимым изменить решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, с 01.09.2010 года ответчику на праве собственности принадлежат объекты недвижимости, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 15-25).

Данные объекты недвижимости приобретены ответчиком на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.08.2010 года между Сурменевым Василием Евгеньевичем (продавец) и ИП Мосевниным В.А. (покупатель).

Согласно п.1.3 договора данные объекты недвижимости расположены на земельном участке с разрешенным использованием - для размещения предприятий техобслуживания, общей площадью 6914 кв.м., с кадастровым номером 34:36:000022:84, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Гагарина, 146а (т.2, л.д.8-12).

01.10.2009 вышеуказанный земельный участок предоставлен предыдущему собственнику данных объектов недвижимости ООО "Балашов-Лада" на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка N 9121 (л.д. 8-11).

12.10.2009 между ООО "Балашов-Лада" (продавец) и Сурменевым Василием Евгеньевичем (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества.

02.11.2010 года ответчик обратился к Главе городского округа - город Камышин Волгоградской области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ (л.д. 79).

10.12.2010 года между истцом и ответчиком заключен договор N 944 купли-продажи земельного участка, площадью 6914 кв.м. с кадастровым номером 34:36:000022:84, по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Гагарина, 146а, с разрешенным использованием для размещения предприятий автотехобслуживания (л.д. 80-82).

12.04.2011 года согласно свидетельству о государственной регистрации права за ответчиком зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 6914 кв.м., с кадастровым номером 34:36:000022:84, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, ул. Гагарина, 146а (л.д. 78).

В соответствии с п.2.1 договора аренды N 9121 от 01.10.2009 г.. годовой размер арендной платы за 2009 г.. составляет 1035794,64 руб.

Согласно п.2.2 договора аренды, перечисление арендной платы за землю производится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

Однако в результате невнесения ответчиком арендной платы за пользование земельным участком, образовалась задолженность по арендной плате в период с 01.09.2010 г.. по 11.04.201г. в сумме 645751,70 руб., пени в сумме 75342,90 руб.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости (01.09.2010 года) и до момента обращения с заявлением в уполномоченный орган за выкупом земельного участка размер платы за пользование земельным участком необходимо исчислять из размера арендной платы, установленного договором аренды земельного участка от 01.10.2009 года N 9121. С момента обращения с заявлением на выкуп земельного участка (с 01.09.2010 года) и до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (12.04.2011 года) размер платы за пользование земельным участком следует исчислять исходя из размера ставки земельного налога.

Между тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Положениями ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п.7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 73 от 17.11.2011 г.. "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды" покупатель (бывший арендатор), обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с этим, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

В связи с вышеизложенным, являются необоснованными и не принимаются доводы жалобы ответчика о расчете задолженности за пользование частью земельного участка, занятого объектами недвижимости за период с 02.11.2010 г.. по 11.04.2011 г.. исходя из размера налога на землю.

Кроме этого, судом установлено и ответчиком не оспаривается, что в спорный период плата за пользование земельным участком, в том числе занятыми объектами недвижимости, не производилась.

Принимая во внимание, что ответчик, являясь собственником объектов недвижимости с 01.09.2010 года и до момента государственной регистрации права собственности на земельный участок (12.04.2011 г..) является одновременно пользователем спорного земельного участка. Следовательно, к нему в силу положений ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ перешло право аренды земельного участка на условиях договора аренды земельного участка от 01.10.2009 года N 9121.

Расчет размера спорной задолженности произведен истцом в соответствии с условиями договора аренды по формуле, указанной в Приложении N 1 к договору аренды N 9121 от 01.10.2009, исходя из ставки арендной платы и площади 6914 кв.м. При этом сумма арендной платы за 2009, 2010 г.. год составляет 1035794,64 руб., за 2011 г.. - 1103121,36 руб. (л.д.64-66).

Таким образом, сумма задолженности за период с 01.09.2010 г.. по 11.04.2011 г.. составляет 654751,70 руб. Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции, признан правильным

С учетом изложенного, требования истца о взыскании неустойки в размере 75342,99 руб. за период с 10.09.2010 г.. по 11.04.2011 г.. в соответствии с п.5.2 договора аренды также подлежат удовлетворению.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе об отсутствии оснований для взыскания арендной платы отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Статья 652 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Принимая во внимание, что собственник объектов недвижимости ИП Мосевнин В.А. осуществляет пользование не только помещениями, но и пользуется земельным участком, занятым этими помещениями.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Данный вывод также следует из пункта 7 договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.10.2009 г.., согласно которому условия землепользования определяются в договорах, заключенных покупателем с органами местной администрации в соответствии с действующим законодательством.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о приобретении ответчиком с момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости права аренды спорного земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник недвижимости.

Таким образом, решение Арбитражного суда Самарской области подлежит изменению в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, по делу необходимо принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску и по апелляционной жалобе истца.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 30.11.2011 года по делу N А55-16838/2011 изменить. Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мосевнина Владимира Александровича (ОГРН 310631102800039), г. Самара, в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа - город Камышин Волгоградской области (ОГРН 1023404968619), г. Камышин, Волгоградская область, задолженность по арендной плате за период с 01.09.2010 по 11.04.2011 в сумме 654 751 руб. 70 коп. и неустойку в размере 75 342 руб. 99 коп. за период с 10.09.2010 по 11.04.2011.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Мосевнина Владимира Александровича (ОГРН 310631102800039), г. Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 17 601 руб. 89 коп. и по апелляционной жалобе истца в сумме 2000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко