|
03 апреля 2012 г.
|
Дело N А72-4926/2011
|
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 апреля 2012 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:
от истца - представитель Сидоров Р.Ю., доверенность от 15.09.2011 (до перерыва),
от ответчика - представитель Хорхорина Н.В., доверенность от 12.03.2012 (до перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Межрегиональный лазерный центр" на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 28.11.2011, принятое по делу NА72-4926/2011 (судья Крамаренко Т.М.)
по иску индивидуального предпринимателя Слюсаренко Алексея Геннадьевича (ОГРНИП 34732523700053), г. Ульяновск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональный лазерный центр" (ОГРН 1097604004090), г. Ульяновск,
о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилое помещение и передать его по акту приема-передачи, о взыскании задолженности и пени,
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Слюсаренко Алексей Геннадьевич обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "Межрегиональный лазерный центр" о расторжении договора аренды N 4 от 15.09.2009; об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 109/18А, и передать его по акту приема - возврата с ключами от помещений; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 662 153 руб. 40 коп., пени за просрочку платежа в размере 732 653 руб. 19 коп. за период с 06.04.2011 года по 24.10.2011 года, а также судебных расходов в виде государственной пошлины в размере 17 750 руб. 26 коп. и расходов на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб.
Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 28.11.2011 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 662 153 руб. 40 коп. - основной долг за период с 01.04.2011 по 24.10.2011, 150 000 руб. - пени, 15 750 руб. 26 коп. - расходы по уплате государственной пошлине, 33 334 руб. - расходы на оплату услуг представителя.
Суд обязал ответчика освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 216,39 кв.м., находящиеся на втором этаже незавершенного строительством двухэтажного здания с подвалом (Литера А, а), расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 109/18А, передать указанные помещения по передаточному акту и возвратить ключи в 15-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
В остальной части иска отказано.
С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 13 197 руб. 80 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что арендуемые помещения фактически были переданы истцу 04.05.2011, акт приема-передачи не был подписан со стороны истца, представитель которого от подписи уклонился. Таким образом, спорными помещениями ответчик не пользуется и не имеет возможности пользоваться с указанной даты. По мнению заявителя жалобы, о месте и времени судебного разбирательства он надлежащим образом извещен судом первой инстанции не был, поскольку судебная корреспонденция по фактическому месту нахождения ответчика не направлялась. Кроме этого, судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что постановлением судьи Ленинского районного суда г. Ульяновска от 21.02.2011 истец признан виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде административного приостановления деятельности по эксплуатации здания, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 109/18а, сроком на 30 суток.
20.03.2012 в судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился оп основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
20.03.2012 в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 11 час. 55 мин. 27.03.2012. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.
После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.
Стороны явку представителей в суд не обеспечили.
26.03.2012 от ответчика по электронной почте поступило заявление об утверждении мирового соглашения по делу. Указанное заявление истцом не подписано.
Также 26.03.2012 от представителя истца поступила телефонограмма, из текста которой следует, что мировое соглашение между сторонами не достигнуто. Представитель истца ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
При таких обстоятельствах, заявление об утверждении мирового соглашения судом не рассматривается.
В соответствии со ст.ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие сторон.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, 15.09.2009 года между индивидуальным предпринимателем Слюсаренко Алексеем Геннадьевичем (арендодатель) и ООО "Межрегиональный лазерный центр" (арендатор) заключен договор аренды N 4 помещений, находящихся на втором этаже незавершенного строительством двухэтажного здания с подвалом (литер А, а), расположенного по адресу: город Ульяновск, ул. Радищева, 109/18А, для использования под медицинский центр.
Передаваемые в аренду помещения принадлежат арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73-АТ N 893369 от 05.06.2009 года и выкупу не подлежат.
Схема арендуемого помещения является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение 2) (л.д. 15-20).
Срок аренды помещений установлен с 15.09.2009 года по 14.08.2010 года (п. 3.1 договора).
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что указанные в договоре аренды помещения были переданы в фактическое пользование арендатора.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендуемыми помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды N 4 от 15.09.2009 года, в силу положений ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
30.09.2010 года истец в адрес ответчика направил уведомление о расторжении договора аренды помещений N 4 от 15.09.2009 с 11.01.2011 года, а также уведомление о вызове уполномоченного представителя для передачи арендуемого помещения (л.д. 24-25). Ответчик получил указанные уведомления 12.10.2010 года (л.д. 27).
Следовательно, по истечении трех месяцев с момента получения уведомления о расторжении договора, а именно с 13.01.2011 года спорный договор аренды считается расторгнутым истцом в одностороннем порядке в силу положений ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.
25.03.2011 года ответчик направил в адрес истца письмо, в котором сообщил, что освободит занимаемые помещения до 30.04.2011 года, требование истца об оплате задолженности по арендной плате за март месяц считает необоснованным, арендным платежом за апрель просил считать залог, уплаченный в сентябре 2009 года (п/п N 43 от 22.09.2009 года) (л.д.28).
Дополнительным соглашением от 28.03.2011 года стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды с 30.04.2011 года. Арендатор обязан освободить и передать занимаемые помещения и все экземпляры ключей по акту приема-передачи в срок до 17.00 часов 30 апреля 2011 года (л.д. 22).
30.04.2011 года представитель ООО "Межрегиональный лазерный центр" для передачи арендуемых помещений не явился, о чем был составлен комиссионный акт N 4 от 30.04.2011 года (л.д. 35).
04.05.2011 года в присутствии представителя ООО "Межрегиональный лазерный центр" Соломичевой О.Н., представителя ИП Слюсаренко А.Г. и эксперта ООО "ЭКСО-ТПП Ульяновск" Бояриновой Т.В. был осуществлен осмотр передаваемых помещений, по результатам которого составлен акт приема-передачи к договору аренды N 4 от 15.09.2009 года с указанием всех дефектов, образовавшихся в ходе эксплуатации переданных помещений (л.д. 55-64).
Из пояснений представителя истца следует, что представитель ООО "Межрегиональный лазерный центр" Соломичева О.Н. от подписания указанного акта отказалась, помещения и ключи от них фактически переданы не были.
В связи с этим, истцом в адрес ответчика 16.05.2011 года было направлено уведомление - требование о передаче арендуемых помещений и ключей от них, а также об оплате арендной платы за период пользования арендуемыми помещениями до момента их передачи, с приложением акта N 4 от 30.04.2011 года (л.д. 33-34).
ООО "Межрегиональный лазерный центр", в свою очередь, 20.06.2011 года направило в адрес истца претензию, в которой сообщило, что помещения фактически были переданы 04.05.2011 года (л.д. 37-38).
Вышеназванные обстоятельства явились поводом для обращения с настоящим иском.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку на момент рассмотрения спора в суде спорный договор аренды был уже расторгнут, необходимость в его повторном расторжении в судебном порядке отсутствует, в связи с этим в удовлетворении исковых требований в указанной части судом первой инстанции отказано правомерно. Решение суда в данной части сторонами не оспаривается.
Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с ч. 1 ст. 655 Гражданского кодекса РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (ч. 2 ст. 655 Гражданского кодекса РФ).
Пунктами 6.1-6.2 спорного договора аренды предусмотрено, что возврат арендатором арендуемых помещений и имущества арендодателю осуществляется двусторонней комиссией, состоящей из уполномоченных представителей сторон, в течение 5-ти календарных дней до даты окончания срока аренды (досрочного расторжения договора) по акту приема-передачи. В течение указанного срока арендатор обязан подготовить помещения для передачи арендодателю и освободить арендуемые помещения. В момент подписания акта приемки арендатор передает арендодателю ключи от арендуемых помещений. Арендуемые помещения считаются фактически переданными арендодателю с момента подписания приемо-сдаточного акта.
Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, ответчик в установленные договором сроки арендуемые помещения истцу не передал, приемо-передаточный акт сторонами подписан не был.
Ответчиком, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие как факт сдачи истцу спорных помещений, так и факт уклонения истца от их принятия и подписания соответствующего акта.
Арбитражным апелляционным судом таких обстоятельств также не установлено.
Довод заявителя в апелляционной жалобе о том, что ответчик фактически освободил арендуемые помещения 04.05.2011 года, отклоняется судебной коллегией, поскольку в данном случае законом и договором определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендуемого имущества арендодателю, и данное обстоятельство не может подтверждаться в суде иными доказательствами.
Таким образом, требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 109/18А и передать его по акту приема - возврата с ключами от помещений является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Согласно ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Данная позиция согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. При этом, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Согласно п.п. 4.1-4.4 договора аренды размер ежемесячной арендной платы за арендованные помещения составляет 97 375 руб. 50 коп. Арендатор уплачивает арендодателю залог в размере одной месячной арендной платы по договору в течение пяти банковских дней с даты подписания настоящего договора. Залог является обеспечением исполнения обязательств арендатора по настоящему договору. По решению арендодателя сумма залога либо часть суммы залога может быть зачтена в счет погашения обязательств арендатора по внесению текущих арендных и иных платежей, возмещению сумм причиненного убытка компенсации ущерба, уплаты неустойки и др. Зачет производится с момента принятия решения арендодателем о зачете сумм залога, о чем арендатор ставится в известность соответствующим письменным уведомлением. Арендатор на срок проведения ремонтных работ, производимых по согласованию с арендодателем в срок с 15.09.2009 года по 15.11.2009 года, освобождается от уплаты арендной платы. За последующие месяцы арендатор уплачивает арендную плату путем перечисления платежным поручением суммы указанной в п. 4.1 на расчетный счет арендодателя до пятого числа месяца, подлежащего оплате. В случае непоступления арендной платы на счет арендодателя до пятого числа текущего месяца арендатору начисляются пени в соответствии с п.4.4.2 договора.
По расчету истца задолженности ответчика по арендной плате за период с апреля 2011 года по 24.10.2011 года составляет 662 153 руб. 40 коп.
Расчет задолженности судебной коллегией проверен, признан правильным.
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период в зая
