Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2012 г. N 20АП-4201/11

г. Тула

05 апреля 2012 г.

N А68-3338/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2012 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Токаревой М.В., судей Дайнеко М.М., Каструба М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер - 20АП-4201/2011) индивидуального предпринимателя Алексеева Владимира Алексеевича (ОГРН 304710631500080, г.Тула) на решение Арбитражного суда Тульской области от 15 июля 2011 года по делу N А68-3338/2011 (судья Большаков В.М.), принятое по иску муниципального унитарного предприятия "Квартал" (ОГРН 1027100748487, г.Тула) к индивидуальному предпринимателю Алексееву Владимиру Алексеевичу (ОГРН 304710631500080), третье лицо: комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, г.Тула, о расторжении договора аренды NС-8346 от 10.10.2008, обязании освободить недвижимое муниципальное имущество и взыскании 1 523 474 руб. 91 коп.

В судебном заседании принял участие представитель муниципального унитарного предприятия "Квартал" Аксенова Л.П. (доверенность N 65 11.11.2011).

Исследовав материалы дела, выслушав мнение представителя муниципального унитарного предприятия "Квартал", Двадцатый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Муниципальное унитарное предприятие "Квартал" (далее - МУП "Квартал") обратилось в Арбитражный суд Тульской области к индивидуальному предпринимателю, осуществляющему свою деятельность без образования юридического лица, Алексееву Владимиру Алексеевичу с исковыми требованиями о:

- расторжении договора N С-8346 от 10.10.2008 аренды недвижимого муниципального имущества по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, д.27, лит.Г2, 3 этаж, N N комн. 2-6,4а, 8-12, 8а, 11а, общей площадью 423,1 кв. м;

- обязании ответчика освободить недвижимое муниципальное имущество по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, д.27, лит.Г2, 3 этаж, N N комн. 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, общей площадью 423,1 кв.м;

- взыскании с ответчика задолженности по внесению арендной платы в сумме 606 598 руб. 47 коп., задолженности по расходам, связанным с содержанием и эксплуатацией арендованного имущества, в сумме 291 899 руб. 34 коп., штрафа за нарушение сроков внесения арендной платы в сумме 163 757 руб. 70 коп., пени за ненадлежащее исполнение обязательств по возмещению расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией имущества в сумме 461 219 руб. 4о коп., а всего 1 523 474 руб. 91 коп., а также расходов по оплате выписки из ЕГРП в отношении ответчика в сумме 200 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - комитет имущественных и земельных отношений администрации г.Тулы), г.Тула.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15 июля 2011 года (судья Большаков В.М.) исковые требования удовлетворены частично: с ИП Алексеева В.А. в пользу МУП "Квартал" взыскано 998 497 руб., в том числе: 898 497 руб. 81 коп. задолженности и 100 000 руб. штрафа. При этом суд обязал ИП Алексеева В.А. освободить недвижимое муниципальное имущество по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, д.27, лит.Г2, 3 этаж, N N комн. 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, общей площадью 423,1 кв.м. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, ИП Алексеев В.А. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что здание, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, 27, не принадлежит МУП "Квартал" на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, поэтому последнее не является надлежащим истцом по делу и не вправе обращаться в арбитражный суд с настоящим иском. Отмечает, что МО г.Тула в отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не вправе было им распоряжаться путем передачи в хозяйственное ведение МУП "Квартал". Обращает внимание на то, что арендуемое помещение передано арендатору с недостатками, о которых ему было неизвестно. Ссылается на ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств по договору аренды, которые повлекли убытки арендатора свыше 3 млн. руб. Указывает, что целью заключения договора аренды являлся последующий выкуп недвижимого имущества, однако письмом от 22.12.2010 администрация г.Тулы отказала ИП Алексееву В.А. в реализации права приватизации объекта недвижимости.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что в настоящее время в производстве Арбитражного суда Тульской области находится дело N А68-4510/2011 по иску ИП Алексеева В.А. к МУП "Квартал" о признании недействительным договора аренды N С-8346 от 10.10.2008.

Истец представил письменные возражения на апелляционную жалобу, изложенные в отзыве. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2011 производство по делу N А68-3338/2011 приостановливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу N А68-4510/2011.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 года решение Арбитражного суда Тульской области от 02 декабря 2011 года по делу N А68-4510/2011 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 производство по делу N А68-3338/2011 возобновлено.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом.

От ИП Алексеева В.А. поступило письменное ходатайство об отложении судебного заседания, назначенного на 29.03.2012, в связи с болезнью представителя ответчика - Рудаковой А.В.

Рассмотрев указанное ходатайство, судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения в силу следующего.

В соответствии с пунктом 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Из анализа указанной нормы следует, что отложение судебного заседания вследствие неявки по уважительной причине представителя является правом суда, а не его обязанностью.

Вместе с тем, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность доказывания лицами, участвующими в деле, тех обстоятельств, на которые они ссылаются. При этом статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает возникновение риска наступления неблагоприятных последствий в случае несовершения лицом, участвующим в деле, необходимых процессуальных действий.

Обосновывая ходатайство об отложении рассмотрения дела, ИП Алексеев В.А. сослался на болезнь своего представителя - Рудаковой А.В. В подтверждение данного обстоятельства ответчик никакие документы не представил, указав, что копия листка нетрудоспособности будет представлена по факту получения. Однако к дате рассмотрения апелляционной жалобы (29.03.2012) указанный документ не представлен.

Одновременно апелляционная инстанция отмечает, что ответчик не был лишен возможности привлечения к участию в деле иного представителя, адвоката или лица, оказывающего квалифицированную юридическую помощь, в соответствии со статьей 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств, подтверждающих невозможность совершения ответчиком указанных действий, последним, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено. Тем более, что в судебном заседании апелляционной инстанции 23.09.2011, помимо самого ответчика и представителя Рудаковой А.В., участвовал еще один представитель - Гусейнова Н.Г., о невозможности участия которой ответчиком не заявлено.

Несовершение лицом, участвующим в деле, необходимых процессуальных действий влечет для него риск наступления неблагоприятных последствий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного и принимая во внимание, что отложение судебного заседания будет способствовать затягиванию спора, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 71-АВ N 330768 муниципальное образование город Тула является собственником нежилого здания (фабрики) общей площадью 2 454,9 кв. м, лит. Г, Г1, Г2, Г3, Г5, Г16, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27 (т.1, л.д.25).

Постановлением главы администрации г.Тулы N 2346 от 26.06.2007 муниципальное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, закреплено на праве хозяйственного ведения на балансе МУП "Квартал" и передано последнему по акту приема-передачи от 01.11.2007 N 901 (т.1, л.д.26-28).

Право хозяйственного ведения МУП "Квартал" на нежилое здание (фабрику) общей площадью 2 454,9 кв. м, лит. Г, Г1, Г2, Г3, Г5, Г16, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 04.09.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права хозяйственного ведения серии 71-АВ N 356056 (т.1, л.д.29).

10.10.2008 между МУП "Квартал" (арендодатель) и ИП Алексеевым В.А. (арендатор) был заключен договор N С-8346 аренды недвижимого имущества (т.1, л.д. 31-35).

В соответствии с условиями совершенной сделки арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду нежилое помещение, третий этаж, площадью 423,1 кв. м, лит. Г2, N N комн. 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д.27.

Срок аренды определен в пункте 1.3 договора с 01.10.2008 по 29.09.2009.

В разделе 5 договора стороны согласовали порядок расчетов, определив размер арендной платы в соответствии с Приложением N 2 к договору и эксплуатационные расходы в соответствии с Приложением N 3. Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера, на расчетный счет арендодателя в размере, установленном Приложением N 2 к договору, в сумме 67 399 руб. 83 коп. (в т.ч. НДС). При этом стороны договорились, что арендатор возмещает арендодателю расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией имущества, путем перечисления на расчетный счет арендодателя 1/12 части годовой суммы этих расходов не позднее 5-го рабочего дня текущего оплачиваемого месяца в размере, установленном Приложением N 3 к договору, в сумме 19 880 руб. 76 коп. (в т.ч. НДС) в месяц.

Нежилое помещение передано арендатору по передаточному акту от 24.09.2008 (т.1, л.д. 36-37).

В связи с неисполнением арендатором предусмотренных договором аренды обязательств по внесению арендных платежей по состоянию на 10.05.2011 в сумме 606 598 руб. 47 коп. и по возмещению расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества в сумме 291 899 руб. 34 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд области пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы в рамках заключенного договора аренды и, руководствуясь нормами статей 309, 310, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ИП Алексеева В.А. образовавшуюся сумму задолженности. Одновременно суд первой инстанции применил предусмотренную положениями действующего законодательства и условиями договора гражданско-правовую ответственность в виде неустойки, уменьшив ее размер до 100 000 руб.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды, правовое регулирование которого определено главой 34 этого Кодекса.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель определил, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит запрет одностороннего отказа от исполнения обязательства, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

Предметом заключенной арендной сделки являлась передача арендатору в аренду нежилого помещения общей площадью 423,1 кв. м, лит. Г2, третий этаж, N N комн. 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27.

При этом факт передачи нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 24.09.2008 и не оспаривался последним ни в суде первой инстанции, ни в апелляционной жалобе.

Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче нежилого помещения в аренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны арендатора.

Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При этом в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из условий договора аренды следует, что стороны определили срок его действия с 01.10.2008 по 29.09.2009.

Поскольку после истечения последнего срока ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений, ИП Алексеев В.А. продолжал пользоваться арендуемым имуществом, договор в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, арендные отношения между сторонами на период их существования регулировались договором аренды N С-8346 от 10.10.2008, который, в виду отсутствия возражений со стороны арендодателя, возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, каждая из сторон была вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом данный отказ является ничем не обусловленным.

Факт нахождения арендуемого имущества в пользовании и владении ответчика подтверждается имеющимися в материалах дела договором аренды N С-8346 от 10.10.2008, передаточным актом от 24.09.2008, а также не отрицается самим ответчиком.

В свою очередь, обязательства по внесению арендных платежей по состоянию на 10.05.2011 в сумме 606 598 руб. 47 коп. и по возмещению расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества в сумме 291 899 руб. 34 коп., не были исполнены арендатором в полном объеме.

Каких-либо доказательств, подтверждающих внесение ответчиком в указанном размере за пользование объектом аренды, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Установив факт ненадлежащего исполнения ОАО "Брянские коммунальные системы" своих обязательств по внесению арендных платежей в размере 606 598 руб. 47 коп. и возмещению расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества в сумме 291 899 руб. 34 коп., суд первой инстанции по праву признал подлежащей взысканию с ответчика соответствующую сумму задолженности и применил к нему определенную нормами законодательства и условиями договора ответственность в виде уплаты неустойки.

Заключая договор аренды, стороны в пункте 5.6 установили ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по уплате расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией имущества, в виде пени в размере 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

При неисполнении требований пунктов 5.1, 5.2 договора арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 1 % от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Понятие неустойки дано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

По смыслу указанной правовой нормы оценка соразмерности заявленной ко взысканию неустойки и право уменьшения ее размера является прерогативой судебных органов.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 10 января 2002 года по делу N 11-0 "По жалобам граждан_ на нарушение их конституционных прав статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что, возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Как подчеркнул Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в указанном Информационном письме, для того, чтобы применить упомянутую статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Отмечено также, что в том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

По смыслу указанных актов высших судебных инстанций гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора. Поэтому суды должны соизмерять размер взыскиваемой неустойки с последствиями допущенного должником нарушения.

Материалы дела свидетельствуют, что заявленная истцом ко взысканию сумма неустойки в размере 163 757 руб. 70 коп. и 461 219 руб. 40 коп. рассчитана им в соответствии с условиями пунктов 5.6, 8.2 договора аренды и явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по выполнению работ.

Предусмотренный пунктами 5.6, 8.2 договора размер неустойки составляет 360 процентов годовых (1 % за каждый день просрочки), в то время как в период нарушения срока исполнения данного денежного обязательства ставка рефинансирования Банка России составляла от 7,75 % до 12 %.

Следовательно, размер пени по договору существенно превышает учетную ставку банковского процента.

Таким образом, учитывая компенсационную природу неустойки, ее высокий размер (превышающий ставку рефинансирования Банка России), период просрочки исполнения обязательства, суд области правомерно оценил начисленные пени как явно несоразмерные последствиям неисполнения денежного обязательства, уменьшив их размер до 100 000 руб.

Указанный вывод суда области соответствует требованиям закона и разъяснениям, данным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Расчет суммы неустойки проверен апелляционной инстанцией. Каких-либо неточностей или арифметических ошибок в нем не выявлено.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В данном случае ответчиком в нарушение указанных норм права не было представлено в суд доказательств, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательства, либо - еще большего уменьшения ее размера.

Что касается требований истца о расторжении договора аренды N С-8346 от 10.10.2008, суд первой инстанции по праву признал их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность расторжения договора по инициативе арендодателя.

Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов. Так, в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Право одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, в соответствии с пунктом 3 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Заключая договор аренды, стороны в пункте 10.3 предусмотрели право арендодателя досрочно расторгнуть его в одностороннем порядке в случаях невыполнения арендатором требований пунктов 4.2, 5.1, 5.2, 6.1 договора, использования арендатором имущества не по назначению, невыполнения арендатором особых условий, предусмотренных договором в разделе 9 договора. При этом договор считается расторгнутым по инициативе арендодателя при отсутствии в течении 10 дней возражений арендатора на направленное ему заказным письмом извещение о расторжении договора.

В связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате МУП "Квартал" направило ИП Алексееву В.А. претензию N 168/сх от 15.03.2011 с требованием об отказе от договора аренды и его расторжении в срок, предусмотренный вышеуказанным договором и действующим законодательством. Указанная претензия получена арендатором 18.03.2011.

Таким образом, истец исполнил предусмотренные законом и спорным договором аренды порядок расторжения сделки.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Факт нарушения обязательств, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается заявителем.

С учетом изложенного и, руководствуясь пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции по праву признал договор аренды расторгнутым в одностороннем порядке по инициативе арендодателя с 28.03.2011.

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из системного толкования указанной материальной нормы следует, что с прекращением обязательства происходит утрата его юридической силы и правовых отношений его участников.

Следовательно, у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, д.27, лит.Г2, 3 этаж, N N комн. 2-6,4а, 8-12, 8а, 11а, общей площадью 423,1 кв. м.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции об обязании ИП Алексеева В.А. освободить занимаемое помещение по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, д.27, лит.Г2, 3 этаж, N N комн. 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, общей площадью 423,1 кв.м, является правильным.

Оспаривая решение суда области, заявитель ссылается на то, что здание, расположенное по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, 27, не принадлежит МУП "Квартал" на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, поэтому последнее не является надлежащим истцом по делу и не вправе обращаться в арбитражный суд с настоящим иском.

Такая позиция заявителя не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам, а именно: постановлению главы администрации г.Тулы N 2346 от 26.06.2007, акту приема-передачи от 01.11.2007 N 901, свидетельством о государственной регистрации права хозяйственного ведения серии 71-АВ N 356056, из которых следует, что муниципальное недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, передано истцу на праве хозяйственного ведения. Такое право было зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области 04.09.2009. Таким образом, истец, владея муниципальным имуществом на праве хозяйственного ведения, и выступая арендодателем по договору аренды от 10.10.2008, вправе обращаться в арбитражный суд за защитой своих прав, нарушенных в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по такому договору.

Судебная коллегия также учитывает, что обстоятельства, связанные с законностью (незаконностью) передачи истцу в аренду нежилого помещения в рамках оспариваемой сделки исследовались Арбитражным судом Тульской области по делу А68-5590/11. В рамках указанного дела суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о законности передачи имущества в аренду истцу по договору N С-8346 от 10.10.2008.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенного суд первой инстанции по праву исходил из того, что договор аренды N С-8346 от 10.10.2008 заключен от имени арендодателя уполномоченным лицом.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что МО г.Тула в отсутствие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не вправе было им распоряжаться путем передачи в хозяйственное ведение МУП "Квартал".

Правовая оценка факта передачи МО г.Тула объекта недвижимости в хозяйственное ведение МУП "Квартал" дана в рамках дела N А68-4510/2011 по иску ИП Алексеева В.А. к МУП "Квартал" о признании недействительным договора аренды помещения N С-8346 от 10.10.2008 и применении последствий недействительности сделки путем возврата истцу денежных средств, перечисленных по ничтожному договору аренды N С-8346 от 10.10.2008. Так, решением Арбитражного суда Тульской области от 02 декабря 2011 года по делу N А68-4510/2011, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2012, в удовлетворении исковых требований отказано. При этом судебными инстанциями было установлено, что МУП "Квартал" было управомочено собственником муниципального имущества в лице его компетентных органов администрации МО г. Тула и комитета имущественных и земельных отношений администрации МО г. Тула на заключение договора аренды с ИП Алексеевым В.А. При таких условиях, отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения за МУП "Квартал" на момент совершения оспариваемой сделки аренды правового значения не имеет. Постановление администрации МО г. Тула N 3474 от 16.09.2008 "О передаче в аренду нежилого помещения по адресу: г.Тула, ул.Коминтерна, д.27, лит. Г2" не признано утратившим силу либо недействительным в установленном законом порядке.

Ссылка апеллянта на то, что арендуемое помещение передано арендатору с недостатками, о которых ему было неизвестно, что повлекло убытки арендатора свыше 3 млн. руб. В случае наличия недостатков и неудовлетворительного состояния арендуемого помещения, влекущих невозможность его использования по назначению и причинение убытков, у арендатора возникает право обратиться к арендодателю с требованием об их устранении либо расторжении договора аренды при наличии соответствующих доказательств. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, документально не подтверждены. Какие-либо доказательства того, что арендатор обращался к арендодателю с соответствующими требованиями, ответчиком не представлены.

Судебной коллегией оценивается как необоснованный и подлежащий отклонению довод заявителя о том, что целью заключения договора аренды являлся последующий выкуп недвижимого имущества, однако письмом от 22.12.2010 администрация г.Тулы отказала ИП Алексееву В.А. в реализации права приватизации объекта недвижимости. Порядок реализации преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотрен Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и не является предметом рассматриваемого спора. В случае нарушения такого права ИП Алексеев В.А. при наличии доказательств может обратиться в суд с соответствующим иском.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о его незаконности.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина по апелляционной жалобе в сумме 2 000 рублей подлежит отнесению на ответчика - ИП Алексеева В.А.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 15 июля 2011 года по делу N А68-3338/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Токарева

Судьи

М.М. Дайнеко М.В. Каструба