Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2012 г. N 15АП-1720/12

город Ростов-на-Дону

26 марта 2012 г.

дело N А32-14118/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от истца - ООО "Авангардстрой" - представителя Левитис В.Ю. (доверенность от 25.08.2011),

от ответчика - ИП Кисьяна А.А. - представителя Шапошникова В.Т. (доверенность от 15.06.2009),

от третьих лиц:

от департамента имущественных отношений Краснодарского края - представителей Родионовой М.А. (доверенность от 13.03.2012), Ермаковой Ю.Ю. (доверенность от 20.01.2012),

от потребительского общества "Хозрасчетный коммерческий центр" - представителя Срмикяна А.Р. (доверенность от 01.07.2011),

от открытого акционерного общества "Российские железные дороги" - представителя Шевченко О.И. (доверенность от 07.12.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Авангардстрой", департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 26 декабря 2011 года по делу N А32-14118/2011

по иску общества с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (ИНН 2310124730; ОГРН 1072310007230)

к индивидуальному предпринимателю Кисьяну Арсену Арсеновичу (ОГРНИП 309231214900109),

при участии третьих лиц - Департамента имущественных отношений Краснодарского края, Пашковского районного потребительского союза, Потребительского общества "Хозрасчетный Коммерческий центр", Амосова Андрея Михайловича, открытого акционерного общества "Российские железные дороги", Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае,

о сносе самовольных построек,

принятое судьей Карпенко Т.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Авангардстрой" (далее - ООО "Авангардстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Кисьяну Арсену Арсеновичу (далее - ИП Кисьян А.А.) о признании самовольной постройкой складской базы, расположенной по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, станция Пашковская, 196 км., состоящую из склада, литер А, площадью 65,4 кв.м., склада, литер Б, площадью 209,4 кв.м., склада, литер В, площадью 308,6 кв.м., склада, литер Д, площадью 401,1 кв.м., склада, литер Е, площадью 307,3 кв.м., сторожки, литер Ж, площадью 16,8 кв.м., административного здания, литер З, площадью 23,6 кв.м.; обязании ИП Кисьяна А.А. снести самовольно возведенные объекты.

Исковые требования мотивированы следующим. Истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 общей площадью 33426 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Производственная, 20, 25. На территории арендуемого земельного участка после его заключения выявилось нахождение складов, находящихся в собственности ИП Кисьяна А.А.Разрешительная документация на объекты недвижимости у Кисьяна А.А. отсутствует. Строительство объектов осуществлялось Пашковским районным потребительским союзом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены департамент имущественных отношений Краснодарского края, Пашковский районный потребительский союз, потребительское общество "Хозрасчетный коммерческий центр", Амосов Андрей Михайлович.

Определением суда от 12.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ОАО "РЖД".

Определением суда от 04.10.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2011 в иске отказано.

Как установлено судом первой инстанции, земельный участок под спорными объектами недвижимости в 1967 году передавался Краснодарским отделением СКЖД из земель полосы отвода железной дороги Пашковскому райпо для строительства складов. Начиная с 2000 года земельный участок площадью 2254 кв.м. находился во временном пользовании потребительского общества "Хозрасчетный коммерческий центр" на основании договора временного пользования, заключенного с Краснодарским отделением Северо-Кавказской железной дороги. Границы земельных участков полосы отвода железной дороги направления Краснодар - Кавказская утверждены постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 10.10.2007 N 1532. На земельный участок с кадастровым номером 23:43:04 16 077:23 зарегистрировано право собственности Российской Федерации. Земельный участок, предоставленный в аренду истцу, налагается на земельный участок, арендуемый ОАО "РЖД". На момент предоставления истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 участок не был сформирован в установленном законом порядке. В отношении земельного участка, предоставленного в аренду ООО "Авангардстрой", землеустройство с участием всех смежных землепользователей не проводилось. Спорные объекты созданы в 1971 году, в связи с чем они не могут быть отнесены к самовольным постройкам. Ответчик заявил о применении срока исковой давности. Земельный участок фактически передан истцу 28.12.2007, срок исковой давности к моменту обращения с иском по настоящему делу истек.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Авангардстрой" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба истца мотивирована следующим. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 общей площадью 33 426 кв.м. был передан истцу в аренду 28.12.2007, ООО "Авангардстрой" является законным правообладателем земельного участка. Доказательством того, что ответчик чинит истцу препятствия, является договор аренды, в соответствии с которым земельный участок был предоставлен истцу для строительства зданий и сооружений производственной базы, что не представляется возможным при нахождении на нем объектов недвижимости, принадлежащих третьему лицу. Вывод суда о несформированности земельного участка истца не является основанием для неприменения статей 304 и 305 ГК РФ. Вывод суда о постройке спорных объектов в 1971 году основан на документах, представленных в виде копий. Спорные объекты возведены на земельном участке, не отведенном для этих целей.

С апелляционной жалобой на решение суда также обратился департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Как следует из апелляционной жалобы департамента, полномочиями по распоряжению земельным участком из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 общей площадью 33 426 кв.м. наделен департамент в силу статьи 35 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае". Расположенные на предоставленном истцу в аренду земельном участке объекты недвижимости являются самовольными постройками. Разрешительная документация на строения ответчиком не представлена. Спорные объекты поставлены на учет в бюро техинвентаризации только в 2008 году. Проект границ земельного участка истца был утвержден постановлением главы муниципального образования город Краснодар от 23.10.2007 N 1670, в преамбуле которого указано, что проект границ земельного участка истца был изготовлен при проведении работ по его формированию. Незначительное пересечение границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:00 00 000:0217 и 23:43:0416077:23 не свидетельствует о несформированности земельного участка, переданного в аренду истцу. Суд неправомерно применил к требованиям ООО "Авангардстрой" срок исковой давности. Истец владеет земельным участком, на котором возведены спорные объекты, на основании договора аренды. Истец не лишен владения земельным участком в целом. Требование о сносе самовольных построек носит негаторный характер, срок исковой давности на него не распространяется. О нарушении своего права истец узнал 19.09.2008, с момента получения уведомления Кисьяна А.А. об освобождении спорных объектов.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители заявителей апелляционных жалоб поддержали свои доводы, просили решение суда отменить, исковые требования удовлетворить. Представитель ответчика доводы жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, апелляционный суд не нашел оснований для удовлетворения апелляционных жалоб ввиду следующего.

Правовые подходы, определяющие специфику применения такого способа защиты как требование о сносе самовольной постройки, сформулированы в совместном постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (пункты 22 - 24 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Истец настаивает на квалификации его требований как негаторных, направленных на устранение нарушений права аренды в виде самовольного строительства, расположенного на арендуемом им земельном участке.

В соответствии с пунктом 45 постановления от 29.04.2010 N 10/22 иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (пункт 49 постановления от 29.04.2010 N 10/22).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 предоставлен обществу "Авангардстрой" департаментом имущественных отношений Краснодарского края по договору от 15.04.2008. В пункте 1.3 договора аренды указано на передачу земельного участка арендатору 28.12.2007.

Земельный участок с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 представляет собой единое землепользование, поставлен на кадастровый учет 16.11.2007 (кадастровый паспорт от 02.04.2008 N 43/08-03/03-10580 - т. 1, л.д. 42).

Спорные объекты недвижимости были введены в эксплуатацию в 1971 году, что подтверждается материалами дела (т. 1, л.д. 96-112). Данное обстоятельство установлено судом первой инстанции и заявителями апелляционных жалоб документально не опровергнуто. Ни истец, ни департамент не доказали возведение спорных объектов в период действия Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года.

Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 по делу NА65-26122/2010).

Иск о сносе самовольной постройки, возведенной на не принадлежащем застройщику земельном участке, относится к вещно-правовым способам защиты. Требование истца сводится к освобождению предоставленного в аренду земельного участка от самовольно возведенных на нем объектов.

В соответствии со статьей 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Между тем, на момент фактического предоставления истцу земельного участка в аренду в декабре 2007 года и заключения договора аренды в 2008 году на земельном участке с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 уже располагались спорные объекты недвижимости. Следовательно, истец не вступил во владение той частью земельного участка, которая была фактически занята спорными объектами и использовалась для их эксплуатации.

Формирование нового земельного участка в виде единого землепользования (в данном случае - участка с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217) с включением в его состав территорий, застроенных объектами третьих лиц, и последующее предоставление такого участка в аренду не прекращают владения землей, начавшегося до формирования и постановки на кадастровый учет нового земельного участка и осуществляемого владельцем здания (строения, сооружения). В данном споре включение территории застройки в состав земельного участка, впоследствии предоставленного истцу, свидетельствует о дефектах формирования земельного участка, проведенного без учета права пользования землей собственника ранее возведенных объектов недвижимости.

Необходимым условием предоставления вещно-правовой защиты арендатору объекта недвижимости является наличие доказательств его вступления в фактическое владение арендуемым объектом. При этом владение арендатора должно быть актуальным, фактическим. Указание на передачу земельного участка в договоре его аренды применительно к обстоятельствам настоящего спора не подтверждает вступление арендатора во владение теми частями единого землепользования, которые застроены принадлежащими ответчику объектами недвижимости.

Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Если арендатор не стал законным владельцем спорного имущества, он не имеет права на использование вещно - правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Обстоятельства настоящего спора свидетельствуют о неисполнении департаментом имущественных отношений Краснодарского края обязанностей арендодателя по передаче арендатору свободного от прав третьих лиц земельного участка, пригодного для указанных в договоре целей. Однако ненадлежащее исполнение департаментом обязательств по договору аренды не наделяет истца как арендатора земельного участка, не вступившего во владение застроенными его частями, на использование вещно-правовых способов защиты против владельцев объектов недвижимости, расположенных на указанных частях такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком. Если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения, то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ).

С настоящим иском истец обратился 03.06.2011, тогда как земельный участок с кадастровым номером 23:43:00 00 000:0217 общей площадью 33426 кв.м. был предоставлен ему 28.12.2007 (пункт 1.3 договора аренды от 15.04.2008 N 0000001857). Трехлетний срок исковой давности по иску о сносе построек истек, таким образом, 28.12.2010. Доводы департамента о том, что истец не мог узнать о нарушении своих прав ранее получения претензии Кисьяна А.А., а также о неосведомленности истца о наличии спорных объектов в связи с отсутствием регистрации прав на них, несостоятельны.

Таким образом, апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции, сделанные в обжалуемом решении, и не находит оснований для его отмены по приведенным в апелляционных жалобах доводам.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 декабря 2011 года по делу N А32-14118/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко