Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 апреля 2012 г. N 19АП-253/12

город Воронеж

10 апреля 2012 г.

Дело N А14-393/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 3 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 апреля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Мокроусовой Л.М.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ": 1) Корчагина П.И. (до перерыва), 2) Бубнова В.И., представителя по доверенности б/н от 30.12.2011, 3) Иванова А.А., представителя по доверенности б/н от 22.12.2010,

от ООО "Родные просторы": Ковалева А.В., представителя по доверенности б/н от 02.03.2012,

от ООО "Форум": Батищевой Л.И., представителя по доверенности б/н от 01.08.2011 (до перерыва),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, извещён надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.2011 г.. по делу N А14-393/2011 (судья Мироненко И.В.) по иску Закрытого акционерного общества "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" (ОГРН 1033600049229) к Обществу с ограниченной ответственностью "Форум" (ОГРН 1063667246004), Обществу с ограниченной ответственностью "Родные просторы" (ОГРН 1073667004950), при участии в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о расторжении договора купли-продажи от 04.06.2010 г..; расторжении договора перенайма от 04.06.2010 г.; истребовании из незаконного владения ООО "Родные просторы" в собственность ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" незавершенного строительством объекта, готовностью 11%, лит.А, площадь застройки 878,2 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Коминтерновский район, переулок Ракетный, 2, и признании недействительным договора купли-продажи от 18.06.2010, заключенного между ООО "Форум" и ООО "Родные просторы",

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" (далее - ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью "Форум" (далее - ООО "Форум"), к Обществу с ограниченной ответственностью "Родные просторы" (далее - ООО "Родные просторы") о расторжении договора купли-продажи от 04.06.2010 г., заключенного между ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" и ООО "Форум"; расторжении договора перенайма от 04.06.2010 г.., заключенного между ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" и ООО "Форум"; истребовании из незаконного владения ООО "Родные просторы" в собственность ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" - незавершенного строительством объекта, готовностью 11%, лит. А, площадь застройки 878,2 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, г.Воронеж, Коминтерновский район, переулок Ракетный, 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра по Воронежской области).

Определением суда от 23.05.2011 г. удовлетворено заявленное истцом ходатайство об объединении дела N А14-393-2011 с делом N А14-390-2011 в порядке ст. 41, 130 АПК РФ в одно производство для их совместного рассмотрения. Объединенным делам присвоен N А14-393-2011.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истцом было заявлено об уточнении оснований и предмета иска. Кроме того, истец просил признать недействительным договор купли-продажи от 18.06.2010, заключенный между ООО "Форум" и ООО "Родные просторы".

Судом первой инстанции, в соответствии со ст. ст. 49, 159 АПК РФ, принято к рассмотрению уточнение оснований заявленного иска. В принятии дополнительного требования отказано.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.2011 г.. по делу N А14-393/2011 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.2011 г.. по делу N А14-393/2011 отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2012 г..).

В судебное заседание апелляционного суда 27.03.2012 г.. не явился представитель Управление Росреестра по Воронежской области, направив через канцелярию суда апелляционной инстанции заявление о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Представители ООО "Форум" и ООО "Родные просторы" возражали в отношении доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции судом был объявлен перерыв до 03.04.2012 г..

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, заслушав пояснения представителей лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия полагает решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.12.2011 г.. по делу N А14-393/2011 подлежащим отмене в части. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 04 июня 2010 года между ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" (продавец) и ООО "Форум" (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, готовностью 11%, лит. А, площадь застройки 878,2 кв.м., находящегося на земельном участке площадью 3201,35 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, Коминтерновский район, переулок Ракетный, 2 ( п.1 договора).

В соответствии с пунктом 3 названного договора стороны оценили отчуждаемый объект недвижимости в 29 900 000 руб., указав, что расчеты между сторонами произведены до подписания договора.

Передаточным актом от 04.06.2009. сторонами оформлена передача указанного выше объекта (том 2, л.д. 14).

Право собственности на приобретенный объект недвижимости за ООО "Форум" зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выданным свидетельством серии 36-АВ 902732 от 18.06.2010.

04 июня 2010 года между ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" и ООО "Форум" также был заключен договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (п.1.1 договора).

В силу пункта 2.1. указанного договора перенайма за передачу прав и обязанностей ООО "Форум" оплачивает ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" денежные средства в сумме 100 000 рублей. Расчеты произведены до подписания договора.

Земельный участок площадью 10751,0 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, Коминтерновский район, переулок Ракетный, участок 2, передан арендатору по передаточному акту от 04.06.2010 (том 1, л.д. 11).

Договор перенайма от 04.06.2009 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чем совершена запись N 36-36-01/126/2010-591 от 18.06.2010.

Уведомлением от 07.06.2010 ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" уведомило арендодателя - Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области о состоявшемся переходе прав по договору аренды N 2281-03-09/мз от 19.06.2003.

18 июня 2010 года между ООО "Форум" (продавец) и ООО "Родные просторы" (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного ранее незавершенного строительством объекта, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись 36-36-01/055/2010-42 от 08.07.2010.

Передача объекта недвижимости оформлена передаточным актом от 18.06.2010. (том 2, л.д. 17).

Согласно пункту 3 названного договора отчуждаемый объект недвижимости оценен сторонами в 29 950 000 руб. Расчеты между сторонами произведены до подписания договора

18 июня 2010 года между ООО "Форум" и ООО "Родные просторы" заключен договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (п.1.1 договора).

За передачу прав и обязанностей ООО "Родные просторы" оплачивает ООО "Форум" денежные средства в сумме 100 000 рублей. Расчеты произведены до подписания договора (п.2.1 договора).

Земельный участок площадью 10751,0 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, Коминтерновский район, переулок Ракетный, участок 2, передан арендатору по передаточному акту от 18.06.2010 (том 1, л.д. 72).

18.06.2010 соответствующее уведомление о переводе прав арендатора по заключенному договору ООО "Форум" направлено в адрес арендодателя.

Истец, ссылаясь на существенное нарушение условий договора и неоплату недвижимого имущества и переданного права, в силу ст.ст. 450,454,486,488, 301, 346 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истец обратился в суд с настоящим требованием.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в части расторжения договора купли-продажи и договора перенайма от 04.06.2010, заключенных между ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" и ООО "Форум", и приходит к выводу об отмене обжалуемого решения в части отказа в удовлетворении названных требований.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

По смыслу указанных норм неисполнение обязанности по оплате товара является существенным нарушением договора купли-продажи.

В качестве доказательства оплаты покупной цены в размере 30 000 000 руб. по договорам от 04.06.2010 г.. ООО "Форум" ссылается на квитанции к приходным кассовым ордерам N 1 и N2 от 04.06.2010 г.

Однако истец, отрицая факт оплаты, в суде первой инстанции заявил о фальсификации представленных ответчиком доказательств.

Заключением эксперта от 30.08.2011 N 4030/1-3, сделанным в рамках проведенного по делу экспертного исследования, было подтверждено, что подпись от имени руководителя истца - Чепурнова Н.А., изображение которой расположено в электрофотографических копиях квитанций к приходным кассовым ордерам на строке "Чепурнов Н.А." N 1 от 04.06.2010, N 2 от 04.06.2010, выполнена не самим Чепурновым Николаем Александровичем, а другим лицом с подражанием его подписи.

Принимая вышеназванные квитанции в качестве доказательств оплаты ООО "Форум" покупной цены, суд первой инстанции исходил из того, что в данных квитанциях проставлена печать истца, подлинность которой им не оспаривалась.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом, поскольку поддельная подпись в документе, заверенная печатью организации, не делает документ в целом достоверным.

Несмотря на то, что экспертизой подтверждена подделка лишь одного из реквизитов платежных документов, тогда как подложность иных (печати, текста) не установлена, рассматриваемые квитанции к приходным кассовым ордерам в целом не могут быть приняты в качестве доказательства надлежащего исполнения обязанности по оплате спорного имущества.

Иных доказательств оплаты спорного имущества в материалы дела не представлено.

В отсутствие платежных документов, оформивших исполнение обязанности по оплате покупной цены по договорам, апелляционный суд критически оценивает содержание пункта 3 договора купли-продажи от 04.06.2010 г.. и пункта 2.1 договора перенайма от 04.06.2010 г.., согласно которым оплата недвижимости и имущественного права произведена сторонами до подписания договора.

Пассивное поведение истца в решении вопроса о получении оплаты имущества после заключения договоров и до государственной регистрации права и сделки, вопреки выводу суда первой инстанции, само по себе не может служить доказательством принятия надлежащего исполненного ответчиком. В силу п.1 ст.9 ГК РФ юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, отсутствие доказательств оплаты ООО "Форум" недвижимости и имущественного права и, как следствие, существенное нарушение последним условий договоров от 04.06.2010 г.., является основанием для расторжения названных договоров.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не усматривает в данном случае оснований для возврата переданного покупателю имущества.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно п. 1 ст. 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. В случае, если возможность возврата имущества в натуре утрачена, потерпевший вправе требовать возмещения действительной стоимости такого имущества в порядке п.1 ст.1105 ГК РФ.

Таким образом, по смыслу изложенных норм, требование о неосновательном обогащении посредством возврата в натуре имущества, переданного в исполнение договора, расторгнутого судом, может быть удовлетворено при условии, что иск заявлен к стороне договора, не утратившей возможности возвратить имущество в натуре.

Между тем требование о возврате спорного имущества по настоящему делу заявлено к лицу, не участвовавшему в расторгаемом договоре купли-продажи недвижимости, а сама недвижимость выбыла из обладания покупателя и не может быть возвращена последним продавцу.

Указанное обстоятельство исключает применение к спорным отношениям правила ст.1104 ГК РФ о возврате неосновательного имущества в натуре. Иск о возмещении действительной стоимости такого имущества в порядке п.1 ст.1105 ГК РФ заявлен не был.

Помимо этого, суд не усматривает оснований возврата спорной вещи по правилу статьи 301 ГК РФ, наделяющему собственника правом истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Обращаясь в суд по основаниям, установленным названной статьей, истец среди прочего обязан доказать то, что не лишен права собственности на имущество, находящееся в незаконном владении ответчика.

В то же время, из обстоятельств дела следует, что право собственности истца на спорную недвижимость прекратилось при его отчуждении по договору от 04.06.2010 г.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Переход права собственности к приобретателю по договору от 04.06.2010 г.., повлекший утрату права в отношении проданной недвижимости у ее продавца и возникновение такого права у покупателя, прошел государственную регистрацию 18.06.2010 г., что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 18.06.2010 г.. серии 36-АВ N 902732 (т.1, л.д. 90).

Впоследствии право собственности на спорный объект недвижимости было приобретено ООО "Родные просторы" на основании договора купли-продажи от 18.06.2010 г.., о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 08.07.2010 г.. серии 36-АВ N 872993 (том 1, л.д. 92).

По смыслу статьи 453 ГК РФ расторжение договора продажи недвижимости, прекращая обязательства сторон, предусмотренные ст.454 ГК РФ, не влияет на права третьих лиц в отношении проданной недвижимости и не восстанавливает право собственности продавца, прекращенное на основании расторгнутой сделки.

Утверждения истца о недействительности сделки по приобретению спорной недвижимости ее нынешним собственником - договора купли-продажи от 18.06.2010 г. также не нашли своего основания в представленных по делу доказательствах.

Оспаривая рассматриваемую сделку, истец ссылается на то, что обладает в отношении спорного объекта правами залогодержателя, возникшими в силу п.5 ст.488 ГК РФ, а также на то, что в нарушение п.2 ст.346 ГК РФ ООО "Форум", будучи залогодателем, распорядилось предметом залога без согласия истца как залогодержателя.

Указанные доводы истца основаны на неправильном толковании названных норм.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 Кодекса), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.

Помимо этого у суда не имеется оснований считать, что у истца возникло право залога в отношении спорной недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Как правомерно указано судом первой инстанции, правило п.5 статьи 488 ГК РФ применяется только в отношении товара проданного в кредит, то есть в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю.

Условиями договора купли-продажи от 04.06.2010 г.. продажа товара в кредит не предусмотрена.

Поскольку условие о продаже товара в кредит либо в рассрочку в соответствии с п. 1 ст. 488 и п. 1 ст. 489 ГК РФ является существенным условием договора о продаже товара в кредит, а оспариваемым договором такое условие не согласовано, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований применения к спорным правоотношениям положений п. п. 3, 5 ст. 488 ГК РФ.

Таким образом, истцу не удалось доказать как порочность оснований возникновения права собственности ООО "Родные просторы" на спорное недвижимое имущество, так и наличие прав на такое имущество у ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ".

В силу изложенного суд апелляционной инстанции полагает решение Арбитражного суда Воронежской области от 06 декабря 2011 г. по делу N А14-393/2011 подлежащим отмене в части отказа в расторжении договора купли-продажи и договора перенайма от 04.06.2010, заключенных между ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" и ООО "Форум". В остальной части обжалуемое решение следует оставить без изменения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате госпошлины в сумме 8000 руб. (за рассмотрение искового заявления), 2000 руб. (за рассмотрение апелляционной жалобы) и 14 202 руб. (за проведение экспертизы) относятся на ООО "Форум" подлежат взысканию с него в пользу ЗАО "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ".

Руководствуясь ч. 2 ст. 269, ст. ст. 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06 декабря 2011 г. по делу N А14-393/2011 отменить в части отказа в расторжении договора купли-продажи и договора перенайма от 04.06.2010, заключенных между Закрытым акционерным обществом "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" и Обществом с ограниченной ответственностью "Форум".

Расторгнуть договор купли-продажи от 04.06.2010 г.. и договор перенайма от 04.06.2010 г., заключенные между Закрытым акционерным обществом "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" и Обществом с ограниченной ответственностью "Форум".

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Форум" в пользу Закрытого акционерного общества "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" 8000 руб. расходов по уплате госпошлины за подачу искового заявления.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Форум" в пользу Закрытого акционерного общества "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" 2000 руб. расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Форум" в пользу Закрытого акционерного общества "МОНОЛИТСТРОЙ ВОРОНЕЖ" 14 202 руб. расходов за проведение судебной экспертизы.

Обеспечительные меры, принятые определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2012 г.., отменить.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Федоров