Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13 апреля 2012 г. N 05АП-2225/12

г. Владивосток

13 апреля 2012 г.

Дело N А59-4182/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 11 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Ю. Федосенко

при участии - лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Бурых Игоря Михайловича

апелляционное производство N 05АП-2225/2012

на решение от 10.02.2012

судьи Н.И. Акининой

по делу N А59-4182/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к индивидуальному предпринимателю Бурых Игорю Михайловичу

о взыскании 136 203 руб. 72 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее - департамент, истец) обратился с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Бурых Игоря Михайловича (далее - предприниматель, ИП Бурых И.М., ответчик) неосновательного обогащения в размере 120 160 руб. 38 коп. и процентов за пользование муниципальным имуществом в размере 16 043 руб. 34 коп., всего 136 203 руб. 72 коп.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 10.02.2012 требование о взыскании неосновательного обогащения удовлетворено в полном объеме, требование истца в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено частично в сумме 13 510 руб. 71 коп.

Не согласившись с решением суда, ИП Бурых И.М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.02.2012 отменить. Заявитель полагает, что суд необоснованно применил к спорным правоотношениям нормы статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о неосновательном обогащении, поскольку в период, за который департамент начислил сумму неосновательного обогащения (с 15.01.2010 по 19.04.2010), ответчик являлся законным владельцем нежилого помещения на основании заключенного с истцом договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.01.2010.

Кроме того, ответчик ссылается на положения пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), по смыслу которого за ИП Бурых И.М., являющимся субъектом малого предпринимательства, не может быть сохранено обязательство по внесению арендной платы после заключения договора купли-продажи недвижимости.

В канцелярию суда поступил отзыв истца, в котором департамент возразил по доводам апелляционной жалобы, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению. Департамент ссылается на то, что являлся фактическим собственником помещения до момента регистрации перехода права собственности, указывает, что предприниматель неосновательно сберег за счет департамента плату за пользование имуществом в то время, как обязанность по уплате налога еще не наступила, а обязательство по уплате арендной платы уже прекращено.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 03.08.2006 между департаментом и предпринимателем заключен договор аренды N 05 встроенного помещения в жилом доме, общей площадью 69,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Победы 77, в целях размещения зала игровых автоматов (пункты 1.1, 1.2, 1.3 договора).

Факт передачи названного нежилого помещения в аренду ИП Бурых И.М. подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 03.08.2006.

В пунктах 4.1, 4.2, 4.3 договора аренды, а также Приложении N 1 к нему стороны определили размер арендной платы, исчисление которого производилось на основании Методики расчета арендной платы за пользование имуществом муниципального образования "город Южно-Сахалинск", утвержденной решением городского собрания г. Южно-Сахалинска от 06.04.2004 N 637/81 вн-04-2; арендная плата оплачивалась предпринимателем в департамент ежемесячно не позднее 10-го числа.

15.01.2010 между департаментом и предпринимателем заключен договор N 18 купли-продажи ранее переданного ответчику на праве аренды нежилого помещения общей площадью 69,2 кв.м в жилом доме, расположенном по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Победы 77 (пункт 1.2, 1.3 договора).

Стоимость предаваемого объекта оценена сторонами в соответствии с положениями пункта 2.1 договора купли-продажи в сумме 7 201 540 рублей.

Согласно п. 1.4 договора купли-продажи предаваемое имущество приобретается покупателем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации" (далее - ФЗ N 159).

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку согласно согласованному сторонами графику, оформляемому в виде приложения к договору, в срок до 20 января 2013 года (раздел 3 договора и графика платежей).

По акту приема-передачи от 15.01.2010 нежилое помещение передано покупателю. Данное обстоятельство сторонами в ходе производства по делу не оспаривалось.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, переданное по договору купли-продажи от 15.01.2010 N 18, произведена 19.04.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65АВ N 075920.

Полагая, что до момента перехода права собственности предприниматель должен уплатить стоимость фактического пользования помещением на ранее существовавших условиях аренды, департамент направил предпринимателю претензию от 19.05.2010 N 4586-014/06, в которой потребовал оплатить 120 160 руб. 38 коп. Поскольку денежные средства перечислены не были, департамент обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с настоящим иском, основывая свои требования на нормах главы 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения".

Определяя подлежащие применению нормы права, исходя из пункта 10.1 договора купли-продажи, согласно которому договор вступил в силу с момента подписания (15.01.2010), а условия о внесении арендатором арендной платы в договоре не содержится, суд первой инстанции, с учетом разъяснений, данных в пунктах 5, 6 постановления Пленума N 73, пришел к верному выводу о прекращении обязательства ответчика по уплате арендной платы с 15.01.2010.

В то же время, коллегия полагает ошибочным вывод суда о возможности взыскания неосновательного обогащения за период с 15.01.2010 по 19.04.2010 по правилам статьи 1102 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из положений указанной нормы следует, что обязательство из неосновательного обогащения возникает при наличии совокупности следующих условий: имело место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; отсутствуют правовые основания для приобретения или сбережения имущества, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

В силу части 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с абзацем 4 пункта 5 постановления Пленума N 73, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Согласно абзацу 3 пункта 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.

На основании указанных правовых норм коллегия приходит к выводу, что исполнение продавцом обязанности по передаче имущества покупателю в установленный законом либо договором срок, однако до государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество, не свидетельствует о том, что покупатель использует данное имущество без правовых оснований. Следовательно, пользование нежилым помещением на законном основании - на основании договора купли-продажи - не влечет возникновения у покупателя неосновательного обогащения за указанное использование в период с момента передачи имущества до государственной регистрации перехода права собственности на него.

Коллегия отмечает, что ни действующим законодательством, ни договором купли-продажи не предусмотрена обязанность покупателя оплачивать пользование переданного имущества до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, пунктом 6 постановления Пленума N 73 исключается возможность включения в договор купли продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после заключения договора в случае реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности, в порядке предусмотренном ФЗ N 159.

Таким образом, начиная с 15.01.2010, ответчик являлся законным владельцем спорного нежилого помещения на основании договора купли-продажи N 18 от 15.01.2010, неосновательного обогащения на его стороне не возникло, в связи с чем исковые требования департамента о взыскании стоимости фактического пользования помещением удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также удовлетворению не подлежит.

В соответствии с п. 2 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы ответчика на уплату государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.02.2012 по делу N А59-4182/2011 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска в пользу индивидуального предпринимателя Бурых Игоря Михайловича 2 000 (две тысячи) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Сахалинской области выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова