Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г. N 01АП-946/12

г. Владимир

16 апреля 2012 г.

Дело N А39-2840/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2012 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Вечканова А.И., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыбкиной О.И.,

при участии представителей сторон:

от истца - Еремкиной Е.Г. по доверенности от 12.07.2011 N 13АА0188934;

от ответчика - Киреевой Н.В. по доверенности от 10.01.2012 N 1-д,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.01.2012 по делу N А39-2840/2011, с учетом дополнительного решения от 21.02.2012, принятое судьей Алехиной М.Н., по иску индивидуального предпринимателя Еремкина Александра Михайловича, г. Саранск (ОГРН 304132809900043, ИНН 132801639387), к администрации городского округа Саранск, г.Саранск (ОГРН 1021030978885; ИНН 1325126174), о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения,

установил, что индивидуальный предприниматель Еремкин Александр Михайлович (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к администрации городского округа Саранск (далее - ответчик, администрация) с требованием разрешить спор, возникший при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 55,8 кв.м, расположенного в подвальном этаже многоквартирного дома по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Полежаева, 66, помещение N 2.

Решением от 30.01.2012 Арбитражный суд Республики Мордовия удовлетворил исковые требования, обязав администрацию городского округа Саранск заключить с предпринимателем Еремкиным Александром Михайловичем договор купли-продажи встроенного нежилого помещения общей площадью 55,8 кв.м, расположенного в жилом доме (подвальный этаж), по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Полежаева, 66, помещение N 2, на следующих условиях: пункт 2.1 договора (оферта администрации) утвердить в редакции: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, согласно отчету N 08/11 "Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 55,8 кв.м, расположенного в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, район, ул. Полежаева, дом 66, помещение N 2", по состоянию на 19.12.2011 составляет 1 600 000 руб., с учетом НДС 18%". Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном налоговым законодательством." Пункт 2.2.1 договора (оферта администрации) утвердить в редакции: "Первый платеж составит 480 000 руб., включая НДС". Во вводной части Приложения N 1 к договору о графике внесения платежей (оферта администрации) в рассрочку: цифру "2 510 000 руб." заменить цифрой "1 600 000 руб."; цифру "758 673 руб. 29 коп." заменить цифрой "480 000 руб.".

Не согласившись с принятым по делу решением, администрация городского округа Саранск обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, оценка встроенного нежилого помещения в жилом доме, общей площадью 55,8 кв.м, расположенного в здании по адресу: г. Саранск, ул. Полежаева, д. 66, помещение N 2, произведенная обществом с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" является достоверной, вследствие чего подлежит применению при определении выкупной стоимости названного помещения.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции в нарушение требований статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлек к участию в деле оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" Гришанину В.В., Калачёву Е.И., подготовивших отчет по поручению администрации городского округа Саранск.

Индивидуальный предприниматель Еремкин Александр Михайлович отзыва на апелляционную жалобу не представил, представитель истца в судебном заседании просил решение Арбитражного суда Республики Мордовия оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, письмом N Пр-2833 от 13.05.2011 администрация городского округа Саранск предложила предпринимателю как арендатору реализовать свое право преимущественной покупки арендуемого помещения, расположенного в жилом доме по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, район, ул. Полежаева, дом 66, помещение N2".

Право муниципальной собственности на помещение зарегистрировано за городским округом Саранск (запись регистрации от 20.06.2007 N 13-13-01/167/2007-017, свидетельство о регистрации права серии 13 ГА N 167393 от 20.06.2007).

К письму был приложен договор купли-продажи с приложением N 1 к нему графика рассрочки внесения выкупной цены.

Пункт 2.1 договора изложен администрацией: "Цена продажи имущества, указанного в пункте 1.2 договора, согласно отчету N 11/04/298-

н/12 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества" по состоянию на 4 апреля 2011 года составляет 2 510 000 руб. с учетом НДС. Уплата НДС осуществляется покупателем в порядке, установленном действующим налоговым законодательством Российской Федерации".

Пунктом 2.2 предусмотрена оплата имущества с рассрочкой на три года.

Пунктом 2.2.1 размер первоначального платежа установлен в сумме 758 673 руб.

В соответствии с пунктом 2.2.2 последующие платежи перечисляются равными долями от оставшейся стоимости имущества в соответствии с графиком платежей по Приложению N 1 к договору.

Пунктом 2.2.4 за предоставление рассрочки покупатель уплачивает проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ России 8,25% годовых.

Аналогичные суммы обозначены в Приложении N 1 к договору, где также составлен график внесения платежей.

Не согласившись с размером выкупной цены, предприниматель просил администрацию предоставить ему возможность самостоятельной оценки рыночной стоимости помещения. Затем предприниматель произвел свою оценку в виде экспертного заключения Мордовской лаборатории судебной экспертизы N 1186/06 от 13 июля 2011 года. Согласно заключению по состоянию на июль 2011 года рыночная стоимость помещения составляет 1 345 557 руб. Стоимость определена без включения в неё НДС.

На основании указанного отчета предприниматель обратился в суд с настоящим иском, где просит суд установить выкупную цену в сумме 1 345 557 руб.

Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 30.01.2012 удовлетворил исковые требования в полном объеме.

При вынесении решения суд руководствовался статьями 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 3 Закона N 159-ФЗ, Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", разъяснениями, данными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", и счел возможным урегулировать разногласия относительно стоимости имущества в соответствии с отчетом, осуществленным в рамках судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев доводы заявителя апелляционной жалобы и материалы дела, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

Как видно из документов и установил суд, администрация города городского округа Саранск письмом N Пр-2833 от 13.05.2011 в соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ предложила предпринимателю как арендатору реализовать свое право преимущественной покупки арендуемого помещения площадью 55,8 кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Полежаева, 66, помещение N 2, направив проект договора купли-продажи, указав стоимость продаваемого помещения в сумме 2 510 000 рублей согласно отчету N 11/04/298-н/12.

Предприниматель письмом от 02.06.2011 выразил согласие на приобретение указанного имущества, однако счел предложенную выкупную цену помещения завышенной и просил самостоятельно провести оценку данного помещения.

Письмом от 10.06.2011 администрация указала на возможность заключить договор только по предложенной администрации цене, а именно 2 510 000 руб., определенной оценщиком, и напомнила об истечении срока рассмотрения предложений по заключению договора купли-продажи 13.06.2011 и последующей утрате такого преимущественного права.

Данный отказ и явился основанием для обращения в арбитражный суд с иском о разрешении преддоговорного спора по выкупной цене недвижимости.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ стороны договора купли-продажи обязаны применять в договоре рыночную стоимость отчуждаемого государственного или муниципального имущества, определенную независимым оценщиком.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства и установил, что проект договора купли-продажи имущества получен Индивидуальным предпринимателем, однако не подписан ввиду разногласий по цене выкупаемого имущества.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии между сторонами преддоговорного спора.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения суд назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

На рассмотрение эксперта сторонами поставлен один вопрос: определение рыночной стоимости недвижимого имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 55,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Полежаева, дом N 66.

В материалы дела представлено заключение эксперта N 08/11 от 19.12.2011, которым определена рыночная стоимость имущества в размере 1 600 000 руб. (том 1 л.д. 114-131) в связи с определением суда о назначении судебной оценки рыночной стоимости имущества. Оценку проводила автономная некоммерческая организация "Центр судебных экспертиз".

Стороны не выразили несогласие с проведенной оценкой, ходатайств о необходимости проведения дополнительной или повторной экспертизы не заявляли.

В материалах дела имеется отчет N 11/04/298-н/12 от 04.04.2011 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества встроенного нежилого помещения общей площадью 55,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Полежаева, дом N 66, представленный администрацией города Саранск (том 1 л.д. 71-89), которым определена рыночная стоимость имущества в размере 2510000 руб. Оценка проведена ООО "Рыночные оценочные системы".

В материалы дела представлен АКТ экспертного исследования от 13.07.2011 о проведении исследования об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 55,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Саранск, ул. Полежаева, дом N 66, который представил истец ИП Еремкин А.М. и которым определена рыночная стоимость помещения в размере 1 587 757 руб. Оценка проведена Мордовской лабораторией судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (том 1 л.д. 32-51).

Судом апелляционной инстанции учитывается, что ответчик по делу отзыв не представил, возражений относительно представленного истцом акта экспертного исследования и относительно назначения судебной экспертизы не заявлял.

При этом из исковых требований не следует, что истец просил признать недостоверным результаты оценки, проведенной для целей приватизации имущества в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а обратился в рамках преддоговорного спора, полагая, что цена выкупаемого имущества, предлагаемая администрацией, является завышенной и должна быть иной.

Учитывая заявленные исковые требования и разъяснения, изложенные в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, суд первой инстанции назначил экспертизу в виде иной независимой оценки объекта и поставил на разрешение эксперта вопрос об определении рыночной стоимости продаваемого помещения.

При этом, экспертиза отчета N 11/04/298-н/12 (представленного администрацией) и экспертиза акта экспертного исследования от 13.07.2011 (представленного истцом) судом не проводилась.

Как следует из оспариваемого решения, суд оценил данные заключения по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными доказательствами по делу, и правомерно признал судебное заключение надлежащим доказательством и обоснованно установил продажную цену помещения в размере 1 600 000 руб., которая определена экспертным заключением по результатам судебной экспертизы.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что стоимость помещения по Отчету, представленном ответчиком, значительно превышает стоимость помещения, определенного судебной экспертизой и актом экспертного исследования от 13.07.2011 представленного истцом.

Суд апелляционной инстанции полагает, что данные выводы соотносятся с судебной практикой по аналогичным делам, в частности по делу N А28-10116/2010; N А28-10615/2010; N А28-11806/2010, где решения судов первой инстанции, оставлены в силе постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в решении выводы соответствуют обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены судебного акта не имеется.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в нарушение требований статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привлек к участию в деле оценщиков общества с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы" Гришанину В.В., Калачёву Е.И., подготовивших отчет по поручению администрации городского округа Саранск, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, учитывая следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Следовательно, третье лицо без самостоятельных требований является предполагаемым участником материального правоотношения, связанного по объекту и составу с тем, что является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.

Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для них последствий.

Вместе с тем истец не заявлял требования относительно недостоверности отчета N 11/04/298-н/12 от 04.04.2011 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества" в рамках несоответствия Федеральному закону N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а обратился в рамках преддоговорного спора, полагая, что цена выкупаемого имущества, предлагаемая администрацией, является завышенной и должна быть иной.

Суд первой инстанции при вынесении решения не сделал выводов относительно указанных экспертных организаций, которые могли бы повлиять на их права и обязанности.

Кроме того, судом апелляционной инстанции учитывается, что администрация городского округа Саранск не заявляла данного ходатайства в суде первой инстанции.

Оценив в совокупности изложенные обстоятельства, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.01.2012 по делу N А39-2840/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

А.И. Вечканов М.В. Соловьева