Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 г. N 10АП-2254/12

г. Москва

18 апреля 2012 г.

Дело N А41-38585/11

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 апреля 2012 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Черниковой Е.В., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Дробышевой А.В.,

при участии в заседании:

от истца - Ледова Н.В. - по доверенности N 54/10-11 от 16.01.2012 г..,

от ответчика - Кандейкин Е.Г. - по доверенности от 10.11.2011 г..,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Протон авто" на решение Арбитражного суда Московской области от 16 февраля 2012 года по делу N А41-38585/11, принятое судьей Фаньян Ю.А., по иску Администрация города Протвино Московской области (ИНН 503700101, ОГРН 1025004861200) к Обществу с ограниченной ответственностью "Протон авто" (ИНН 5037061190, ОГРН 1035007502144) о взыскании задолженности, обязании освободить помещение и досрочном расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Протвино Московской области (далее Администрация г.Протвино) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Протон авто" (далее ООО "Протон авто") о взыскании 1.009.865руб. задолженности по арендной плате, 339.194руб. 40коп. пени за просрочку внесения арендных платежей и обязании освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г.Протвино, Промышленный проезд, д.15 (л.д.3-4. 111-112 т.1).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил исковые требования и просил досрочно расторгнуть договор аренды от 01.11.2008 г.. N 258/6 (л.д.56об., 113-114 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-38585/11 от 16.02.2012 г.. исковые требования удовлетворены (л.д.192-197 т.1).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Протон авто" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права (л.д.2-5 т.2).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы по мотивам, указанным в отзыве (л.д.19-22 т.2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 01.11.2008 г.. между сторонами заключен договор аренды N 258/6, согласно условиям которого арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает во временное пользование здание РММ общей площадью 2.144 кв.м, балансовой стоимостью на 01.01.09г. 617.610руб., входящее в муниципальную казну и расположенное по адресу г.Протвино, Московская обл., Промышленный проезд, д.15 для использования под авторемонтные мастерские сроком с 01.01.2009 г.. по 30.12.2009 г.. (л.д.6-7 т.1).

Согласно п.1.4 названного договора за переданное в аренду имущество арендатор уплачивает арендную плату по расчету и в размерах, согласно приложению N 1, являющему неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа следующего месяца. Арендная плата за декабрь вносится авансовым платежом не позднее 10 декабря текущего финансового года. Датой уплаты арендной платы считается дата перечисления денежных средств на расчетные счета получателя арендной платы согласно приложению N 1 настоящего договора.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы с арендатора взимается пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Началом применения данных санкций считается следующие день после срока оплаты, установленного п.3.1.

В соответствии с приложением N 1 к договору арендная плата в месяц за аренду вышеупомянутого недвижимого имущества составляет 46.632руб. без учета НДС (л.д.8 т.1).

01.01.2009 г.. недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды N 258/6, передано арендодателем арендатору по двустороннему акту приема-передачи (л.д.8об. т.1).

Исковые требования предъявлены в соответствии со ст.ст. 309, 310, 330, 614, 619, 621 ГК РФ, п.п.1.4, 3.1, 4.1, 5.2, 5.2.3 договора аренды N 258/6 и мотивированы тем, что ответчиком своевременно не исполнены обязательства по внесению арендных платежей в период с 01.01.2010 г.. по 31.08.2011 г.., в результате чего у него образовалась задолженность в сумме 1.009.865руб. На основании п.4.1 договора истец начислил ответчику пени за вышеуказанный период в размере 339.194руб. 40коп. При этом истец считает, что спорный договор аренды подлежит расторжению в соответствии со ст.619 ГК РФ и ответчик обязан освободить арендуемое по спорному договору имущество.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в §§ 1, 4 гл. 34 ГК РФ (ст.ст. 606-625, 650-655).

Как видно из материалов дела, срок действия договора N 258/6 истек 30.12.2009 г..

После 30.12.2009 г.. ответчик продолжал пользоваться имуществом, являющимся предметом договора N 258/6 при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п.2 ст. 610 ГК РФ).

Следовательно, договор аренды N 258/6 от 01.11.2008 г.. является продленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом N 1760/10-11 от 18.07.2011 г.. Администрация г.Протвино предъявила ООО "Протон авто" претензию относительно наличия задолженности по оплате арендной платы по договору аренды N 258/6 от 01.11.2008 г.. за период с 01.01.2010 г.. по 01.07.2011 г.. и просила в срок до 15.08.2011 г.. произвести в добровольном порядке погашение задолженности, копии платежных документов направить в отдел по управлению имуществом Администрации города, а также сдать арендуемое имущество и ключи от него по акту сдачи приема-передачи (л.д.10 т.1).

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то обстоятельство, что с 01.07.2010 г.. арендатор не мог использовать арендуемое имущество по целевому назначению по вине арендодателя, и указывает на возникшую необходимость проведения капитального ремонта здания, проведение которого является обязанностью арендодателя. При этом ссылается на акт осмотра здания от 25.06.2010 г.., заключение ООО "Протонподземстрой" N 54-П от 30.06.2011 г.. по техническому обследованию здания, а также на фактический отказ Администрации г.Протвино в продлении договора аренды на новый срок и в проведении капитального ремонта переданного в аренду здания.

Кроме того, ООО "Протон авто" указывает на несоответствие спорного договора положениям Федерального закона от 26.07.2006 г.. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ст.ст.167, 168 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 г.. "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", поскольку договор заключен без проведения торгов.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из акта от 01.01.09г. приема-передачи в аренду нежилого помещения (здания), расположенного по адресу: г.Протвино, Промышленный проезд, д.15, техническое состояние переданного Администрацией г.Протвино и принятого ООО "Протон авто" во временное пользование здания - удовлетворительное (л.д.8об. т.1).

Какие-либо замечания и претензии по техническому состоянию спорного помещения в данном акте отсутствуют. Доказательств иного не представлено.

25.06.2010 г.. комиссией с участием представителей арендодателя и арендатора проведена проверка использования и технического состояния нежилых помещений по договору аренды N 258/6 от 01.11.2008 г.., по результатам которого составлен акт, согласно которому арендуемое здание используется по назначению. Обнаружено проседание стен под оконными проемами, протечка потолка множественная, провисание крыши (потолочных панелей). Комиссией указано на необходимость проведения капитального ремонта крыши (л.д.89 т.1).

Рассмотрев обращение ООО "Протон авто" по вопросу продления договора аренды и зачете арендной платы в счет проведения капитального ремонта здания (письмо N 005 от 09.06.2010 г.. - л.д.87 т.1), Администрация г.Протвино письмом от 29.06.2010 г.. за N 1364/10-11 сообщило арендатору, что зачет задолженности по арендной плате по состоянию на 01.06.2010 г.. - 348.090руб. 16коп. в счет капитального ремонта кровли арендуемого здания может быть произведен при наличии документации, обосновывающей и подтверждающей расходы на его проведение, а также при соблюдении последним сроков уплаты текущих платежей по указанному договору аренды (л.д.88 т.1).

Согласно заключению ООО "Протонподземстрой" N 54-П от 30.06.2010 г.. по техническому обследованию здания по строительным правилам "Оценка технического состояния несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений" СП-13-1002-2003 состояние здания оценивается как "аварийное", дальнейшая эксплуатация здания угрожает жизни и здоровью граждан (л.д.91-109 т.1).

Однако техническое обследование здания проводилось 30.06.2010 г.. на основании обращения ООО "Протон авто" без участия представителей Администрации г.Протвино.

Сам факт составления акта от 25.06.2010 г.. не означает признание Администрацией г.Протвино крайней необходимости в проведении ремонта.

Объект аренды, являясь муниципальной собственностью, в установленном законом порядке органами технической инвентаризации не был признан аварийным, непригодным для использования по техническому состоянию.

Доказательств того, что арендодатель был поставлен арендатором в известность о факте проведения 30.06.2010 г.. технического обследования спорного нежилого здания в материалах дела не имеется.

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что арендодатель уклонялся от проведения капитального ремонта либо дал согласие на проведение капитального ремонта арендатором.

В силу абз. 3 п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Между тем, доказательств реализации арендатором вышеназванных положений абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ в материалы дела не представлено.

Факт проведения ООО "Протон авто" капитального ремонта арендуемого по договору N 258/6 здания материалами дела не подтверждается, документация, обосновывающая и подтверждающая расходы арендатора на его проведение, в материалах дела отсутствует.

Таким образом, оснований для зачета арендной платы в счет проведения капитального ремонта здания, не имеется.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Поскольку обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей ответчиком не исполнены, доказательств надлежащего исполнения обязательств по перечислению арендной платы ответчиком не представлено (ст.65 АПК РФ), то вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в заявленном размере является обоснованным.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы с арендатора взимается пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику пени за период с 01.01.2010 г.. по 31.08.2011 г.. в размере 339.194руб. 40коп.

Факт просрочки внесения арендных платежей установлен, расчет пени судом проверен и подтвержден материалами дела.

Доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчиком не представлено, оснований для снижения размера подлежащей уплате неустойки судом первой инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах исковые требования в части взыскания пени в заявленном размере судом первой инстанции удовлетворены правомерно.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу пункта 3 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с 5.2.3 договора N 258/6 арендодатель вправе требовать досрочное расторжение договора судом, в том числе если арендатор не вносит арендную плату в течение двух месяцев.

Учитывая изложенное выше, факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора (ст. 610 ГК РФ), а также отсутствие доказательств надлежащего исполнения обязательств по перечислению арендной платы ответчиком, договор аренды N 258/6 от 01.11.2008 г.. подлежит расторжению.

Ответчику надлежит освободить спорное недвижимое имущество.

При разрешении спора суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что арендные отношения между сторонами по спорному недвижимому имуществу возникли до 01.07.08г., поскольку ООО "Протон авто" арендовало спорное недвижимое имущество непрерывно с 2005 года по заключенным с Администрацией г.Протвино договорам аренды N 258/6 от 01.02.2005 г.., N 258/6 от 02.06.2006 г.., N 258/6 от 23.11.2006 г.., N 258/6 от 25.12.2007 г.. (л.д.155-158 т.1).

Кроме того, ООО "Протон авто" является субъектом малого и среднего предпринимательства (л.д.154 т.1).

Таким образом, в силу части 4 статьи 53 Федерального закона "О защите конкуренции" заключение спорного договора аренды от 01.11.2008 г.. на новый срок без проведения конкурса или аукциона не противоречит требованиям части 1 статьи 17.1 этого же Федерального закона.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит. Доводы, указанные в ней, являются несостоятельными.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-38585/2011 от 16 февраля 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Е.В. Черникова С.К. Ханашевич