Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2012 г. N 18АП-3142/12

г. Челябинск

20 апреля 2012 г.

Дело N А76-16881/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 апреля 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАГАЗ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2012 по делу N А76-16881/2011 (судья Воронин А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания" - Котлецов К.Е. (доверенность от 16.03.2012), Первушин Р.А. (доверенность от 08.10.2011);

общества с ограниченной ответственностью "ДАГАЗ" - Бондарева Е.Ю. (доверенность от 09.12.2011).

Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционная строительная компания" (далее - ООО "ИСК", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ДАГАЗ" (далее - ООО "ДАГАЗ", ответчик) об устранении препятствий в пользовании и выселении ответчика из принадлежащих истцу нежилых помещений: N 29 (офис) площадью 23,1 кв.м.; N 30 (офис) площадью 70,1 кв.м.; N 31 (офис) площадью 23,9 кв.м.; N 32 (офис) площадью 23,4 кв.м.; N 33 (офис) площадью 48 кв.м.; N 40 (офис) площадью 43,8 кв.м.; N 41 (офис) площадью 43,6 кв.м.; 1/2 общей долевой собственности нежилого помещения N 42/2 (офис) площадью 15,7 кв.м.; N 42/3 (офис) площадью 89 кв.м.; N 43 (офис) площадью 89,9 кв.м.; N 44 (офис) площадью 22,8 кв.м.; N 45 (офис) площадью 49,6 кв.м.; N 46 (офис) площадью 8,8 кв.м.; N 50 (офис) площадью 22,3 кв.м.; N 64 (офис) площадь 52,3 кв.м.; N 65 (офис) площадью 48,7 кв.м.; N 66 (офис) площадью 32,1 кв.м. - расположенных по адресу: город Челябинск, проспект Ленина, дом 81 - и передаче их в освобождённом виде истцу (т. 1, л.д. 5-8, 87-88, 109-110).

Определениями арбитражного суда первой инстанции от 11.11.2011 и от 28.12.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: физические лица Мустафин Альфрит Насимович, Брыксин Дмитрий Юрьевич, индивидуальные предприниматели Беляев Александр Николаевич, Шаповалов Виктор Александрович, Поваляева Екатерина Игоревна, Чернова Татьяна Александровна, Бадьина Лилия Владимировна, а также общества с ограниченной ответственностью "Южно-Уральская Риэлтерская палата", "ХОЧУДОМ.ру", "Стадилэнд" и "Априори" (т. 1, л.д. 104-108; т. 2, л.д. 29-32).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 17.02.2012 (резолютивная часть объявлена 16.02.2012) исковые требования удовлетворены, суд выселил ответчика из спорных помещений, а также обязал последнего передать данное недвижимое имущество в освобождённом виде истцу (т. 3, л.д. 13-25).

В апелляционной жалобе ООО "ДАГАЗ" просит решение отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения (т. 3, л.д. 49-50). Ответчик приводит следующие доводы. Отказа от исполнения договора аренды от 01.10.2009 N 01/10 со стороны конкурсного управляющего ООО "ИСК" заявлено не было, поскольку письмо, полученное ответчиком 26.01.2011, не содержит ссылку ни на реквизиты конкретного договора, ни на конкретные помещения. Кроме того, имеются основания для оставления искового заявления без рассмотрения. Ответчик утверждает, что истцом не соблюдён досудебный порядок урегулирования спора, поскольку общество "ДАГАЗ" не получало от общества "ИСК" предложения о внесении арендных платежей либо о расторжении договора аренды.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учётом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал, настаивал на отмене судебного акта.

Представители истца с доводами жалобы не согласились, полагая решение законным и обоснованным.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, обществу "ИСК" на праве собственности принадлежат нежилые (офисные) помещения под номерами: N 29 площадью 23,1 кв.м., N 30 площадью 70,1 кв.м., N 31 площадью 23,9 кв.м., N 32 площадью 23,4 кв.м., N 33 площадью 48 кв.м., N 40 площадью 43,8 кв.м., N 41 площадью 43,6 кв.м., N 42/3 площадью 89 кв.м., N 43 площадью 89,9 кв.м., N 44 площадью 22,8 кв.м., N 45 площадью 49,6 кв.м., N 46 площадью 8,8 кв.м., N 50 площадью 22,3 кв.м., N 64 площадь 52,3 кв.м., N 65 площадью 48,7 кв.м., N 66 площадью 32,1 кв.м. - расположенные по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, д. 81.

Кроме того, истцу принадлежит 1/2 общей долевой собственности на нежилое (офисное) помещение N 42/2 площадью 15,7 кв.м., расположенное по вышеуказанному адресу. Оставшаяся часть доли в праве принадлежит третьему лицу - Мустафину А.Н. (т. 1, л.д. 78-80).

Право собственности общества "ИСК" на поименованное недвижимое имущество подтверждается свидетельствами о государственной регистрации, согласно которым соответствующие записи о правах истца на нежилые (офисные) помещения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в 2005-2006 годах (т. 1, л.д. 11-27).

27 сентября 2009 г. между ООО "ИСК" и ООО "ДАГАЗ" было подписано соглашение N 1, согласно которому истец подтвердил наличие перед ответчиком задолженности в сумме 11 084 207 руб., возникшей в связи с приобретением ответчиком у сторонних организаций (ООО "ПромСтройМаркет" и ООО "ПромКомплект") по договорам цессии от 17.02.2009 и от 20.05.2009 денежных прав требования к истцу (т. 3, л.д. 1-2).

По указанному соглашению истец принял на себя обязательство (пункт 2) в течение пяти дней, в счёт погашения своей задолженности перед ответчиком, заключить с последним договор аренды нежилых помещений по адресу: г.Челябинск, пр. Ленина, д. 81 - а именно, расположенных на пятом этаже указанного здания помещений под N N 29, 30, 31, 32, 33, 40, 41, расположенных на третьем этаже помещений под NN 42/2, 42/3, 43, 44, 45, 46, 50, а также расположенных на седьмом этаже помещений N 64, N 65, N 66. Указанные помещения должны быть переданы обществу "ДАГАЗ" в счёт погашения задолженности общества "ИСК" перед обществом "ДАГАЗ", для последующей сдачи их в субаренду на неопределённый срок, с ежегодным определением суммы погашения долга.

01 октября 2009 г. обществами "ИСК" (арендодатель) и "ДАГАЗ" (арендатор) был подписан договор аренды N 01/10 нежилых помещений в соответствии с поименованным соглашением от 27.09.2009. Так, истец принял на себя обязательство передать ответчику в аренду, бессрочно, 17 ранее согласованных с ответчиком нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 81 (т. 1, л.д. 28-30).

По акту приёма-передачи от 01.10.2009 общество "ИСК" передало во владение общества "ДАГАЗ" спорное недвижимое имущество (т. 1, л.д. 31-32).

Впоследствии решением Арбитражного суда Челябинской области от 25.11.2010 по делу N А76-11875/2009 общество "ИСК" было признано несостоятельным (банкротом), в отношении данной организации была введена процедура банкротства "конкурсное производство", конкурсным управляющим назначен Каяткин Сергей Борисович (т. 1, л.д. 39-48).

В порядке реализации возложенных на него арбитражным судом функций Каяткин С.Б. принял решение об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 01.10.2009 N 01/10. В связи с этим, 26.01.2011 конкурсный управляющий ООО "ИСК" вручил директору ООО "ДАГАЗ" письмо от 21.01.2011, в котором сообщил ответчику об одностороннем отказе истца от исполнения договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: город Челябинск, проспект Ленина, дом 81 - и, ссылаясь на статьи 102, 129 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", потребовал освобождения помещений в трёхдневный срок с момента получения данного уведомления (т. 1, л.д. 35).

Требование конкурсного управляющего обществом "ДАГАЗ" исполнено не было, помещения обществу "ИСК" не возвращены.

Указанные фактические обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ИСК", в лице его конкурсного управляющего, с рассматриваемым исковым заявлением (о выселении ответчика из занимаемых помещений) в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом соблюдён предусмотренный договором порядок прекращения обязательств путём заявления одной из его сторон об одностороннем отказе от его дальнейшего исполнения. В частности, суд установил предъявление истцом ответчику письменного требования об одностороннем отказе от исполнения договора аренды спорных помещений, а также факт истечения поименованного в договоре одиннадцатимесячного срока.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса РФ).

По смыслу ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1); арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2); каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4); никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5).

При принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению (ч. 1 ст. 168 АПК РФ).

Оценив собранные доказательства в соответствии с приведёнными процессуальными требованиями, коллегия судей соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что правоотношения из договора аренды от 01.10.2009 N 01/10 прекращены в связи с односторонним отказом общества-арендодателя "ИСК" от дальнейшего исполнения данной сделки.

По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из пункта 5.1 договора аренды от 01.10.2009 N 01/10 спорное недвижимое имущество (офисные помещения) были переданы ответчику в аренду бессрочно (т. 1, л.д. 30).

Согласно части 2 статьи 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В рассматриваемой ситуации такое правовое положение предусмотрено пунктом 5.1 договора аренды, согласно которому "каждая сторона вправе расторгнуть настоящий договор, направив об этом уведомление другой стороне за 11 месяцев до даты предполагаемого расторжения настоящего договора".

Утверждение ответчика о том, что в данном случае истец должен был предварительно, до подачи иска в суд, обратиться к нему с требованием об исполнении договора в части внесения арендной платы, а также с предложением расторгнуть договор аренды от 01.10.2009 в соответствии со статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд находит несостоятельным.

В настоящем случае уполномоченный представитель ООО "ИСК" в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, данная процедура отлична от прекращения договорных отношений путём предъявления одной стороной требования другой стороне о расторжении договора. Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ одностороннее, досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя предполагает наличие правонарушения со стороны арендатора (абзац 7 указанной статьи). Учитывая это, поименованное в пункте 5.1 спорного договора аренды от 01.10.2009 положение не может быть истолковано как механизм расторжения данной сделки - оно не предполагает наличие нарушения какой-либо из сторон обязательственных прав другой стороны.

По существу односторонний отказ от договора в данном случае представляет собой способ прекращения договорных обязательств, регламентированный частью 3 статьи 450 и частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договором аренды спорных помещений предусмотрено право общества-арендодателя "ИСК" отказаться от дальнейшего исполнения данной сделки в одностороннем порядке с направлением соответствующего уведомления обществу-арендатору "ДАГАЗ" за 11 месяцев до предполагаемого прекращения обязательств.

Истцом соблюдён установленный договором порядок одностороннего прекращения договорных обязательств.

В материалы дела представлена заверенная копия письма ООО "ИСК" от 21.01.2011, в котором как указано выше истец сообщает ответчику (поименованы ИНН и ОГРН общества "ДАГАЗ") об отказе от исполнения договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: город Челябинск, проспект Ленина, дом 81 - а также требует освободить указанные помещения. Каких-либо исключений в отношении тех или иных принадлежащих истцу нежилых помещений рассматриваемое уведомление не содержит, соответственно, речь идёт о всей площади всех семнадцати нежилых (офисных) помещений.

Уведомление об отказе получено руководителем ответчика 26.01.2011. Данное обстоятельство обществом "ДАГАЗ" не оспаривается.

То обстоятельство, что в тексте указанного письма не приведены дата и номер договора аренды, не является основанием для вывода о несоблюдении истцом порядка одностороннего отказа от дальнейшего исполнения сделки. Данное уведомление содержит точное наименование контрагента общества "ИСК" (то есть - ООО "ДАГАЗ"), его реквизиты, а также указание на местонахождение недвижимого имущества (нежилых помещений). Принимая во внимание отсутствие доказательств наличия между истцом и ответчиком договоров аренды иных нежилых помещений, расположенных по проспекту Ленина, 81, помимо поименованных в рассматриваемом исковом заявлении, а также отсутствие доказательств наличия у ООО "ИСК" права собственности либо иного правомочия распоряжения иными помещениями в данном здании, сомнения в направленности воли конкурсного управляющего истца на односторонний отказ от исполнения договора аренды от 01.10.2009 N 01/10 отсутствуют.

Следует отметить, что доказательств обращения к истцу с заявлением об уточнении помещений, от аренды которых ООО "ИСК" отказывается, ответчик арбитражным судам не представил (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Одиннадцатимесячный срок для прекращения договорных обязательств из спорной сделки к моменту принятия судом первой инстанции решения по существу спора истёк, правовые основания для владения ответчиком спорными помещения отпали, на стороне ООО "ДАГАЗ" возникло обязательство возвратить имущество арендодателю.

С учётом изложенного, в рассматриваемой ситуации отсутствуют достаточные правовые основания для применения пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ (не соблюдение претензионного или иной досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором).

Таким образом, требования ООО "ИСК" о выселении ООО "ДАГАЗ" из спорных нежилых помещений являются правомерными и подлежащими удовлетворению. В свою очередь доводы апелляционных жалоб подлежат отклонению как основанные на неверной оценке фактических обстоятельств дела, а также неверном толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба ООО "ДАГАЗ" - удовлетворению, не подлежат.

Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящей апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика (подателя жалобы).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.02.2012 по делу N А76-16881/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАГАЗ" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.А. Суспицина