Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 05АП-2280/12

г. Владивосток

23 апреля 2012 г.

Дело N А51-16098/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 18 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии в заседании:

от истца, третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом,

от ответчика: адвокат Каленская С.Д. доверенность от 13.07.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципального имущества администрации Дальнегорского городского округа

апелляционное производство N 05АП-2280/2012

на решение от 14.02.2012

судьи А.К. Калягина

по делу N А51-16098/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа

к индивидуальному предпринимателю Теребилову Максиму Александровичу

третье лицо: Администрация Дальнегорского городского округа

о расторжении договора аренды и выселении из нежилых помещений

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества Администрации Дальнегорского городского округа (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Теребилову Максиму Александровичу (далее - ИП Теребилов М.А., ответчик) о расторжении заключенного Комитетом по управлению имуществом Администрации Дальнегорского городского округа и ответчиком договора N 124 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, от 20.03.2006 (далее - спорный договор) в связи с самовольной перепланировкой ответчиком арендованных по этому договору помещений и самовольной реконструкцией здания, в котором расположены помещения, арендованные ответчиком по спорному договору; а также о выселении ответчика в связи с расторжением спорного договора в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) из нежилых помещений N N 30-32, 34-38 общей площадью 75,3 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 68, созданных в данных технических характеристиках в результате названной, неправомерно произведенной ответчиком реконструкции здания, перепланировки помещений, переданных ответчику по спорному договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечена Администрация Дальнегорского городского округа.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Управление обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить.

Как следует из текста апелляционной жалобы, истец считает договор купли-продажи от 28.05.2010 спорных помещений незаключенным, так как сторонами не достигнуто соглашение о цене, в связи с чем действие договора аренды, по мнению истца, не прекращено. Истец указал, что спорный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке как обременение права собственности Дальнегорского городского округа, ответчик до сих пор вносит плату за пользование имуществом, предусмотренную договором аренды. На основании изложенного Управление полагает, что суд первой инстанции не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, сделал выводы, не соответствующие обстоятельствам дела, что привело к принятию незаконного решения.

Представители истца и третьего лица в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст.156 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании по доводам апелляционной жалобы возразил, считает решение Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2012 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что на момент рассмотрения настоящего дела в отношении помещений по спорному договору начата процедура приватизации данной муниципальной собственности ответчиком как субъектом малого предпринимательства, в связи с чем истец не является заинтересованным лицом в предъявлении иска по настоящему делу, права истца ответчиком не нарушены, предъявление иска по настоящему делу является со стороны истца злоупотреблением правом. Считает, что истец связан безотзывной офертой и не вправе отказаться от заключения договора купли-продажи от 28.05.2010, предметом которого являются спорные помещения. Пояснил, что арендная плата до настоящего времени вносится ответчиком ввиду затяжного конфликта, возникшего при выкупе спорного имущества, во избежание затягивания процесса приватизации.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 20.03.2006 Комитетом по управлению имуществом администрации Дальнегорского городского округа и ответчиком был заключен договор N 124 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Дальнегорского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, во исполнение которого ответчику за плату во временное владение и пользование сроком на десять лет были переданы нежилые помещения NN30-40 общей площадью 178,6 кв.м (в редакции дополнительного соглашения от 04.05.2007 - нежилые помещения NN30, 31, 32, 34, 35-40 общей площадью 150,6 кв.м), расположенные на первом этаже здания по адресу: г.Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, 68, которым, как указывает истец, согласно данным технической инвентаризации на момент рассмотрения настоящего дела присвоены номера на поэтажном плане NN 30 - 32, 34 - 38, общая площадь которых, как пояснил истец, согласно данным названной технической инвентаризации составляет 75,3 кв.м.

Договор аренды, дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

28.05.2010 Администрацией Дальнегорского городского округа Приморского края принято постановление N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества", в соответствии с которым ответчику было предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений N N 30, 31, 32, 34, 35 - 40 площадью 150,6 кв.м., расположенного на первом этаже в здании кафе по адресу: г. Дальнегорск, проспект 50 лет Октября, д. 68.

Также 28.05.2010 Управлением (продавец) и ИП Теребиловым М.А. (покупатель) подписан договор N 58-пр купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель приобрел в собственность вышеназванное муниципальное недвижимое имущество. Договор от 28.05.2010 N 58-пр подписан ответчиком с протоколом разногласий.

28.05.2010 сторонами был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 28.05.2010, касаются выкупной цены арендованных помещений.

Судом установлено, что ИП Теребилов М.А. обратился в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании недействительными пунктов 1.1, 2.1, 3.1, 4.1 постановления Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края от 28.05.2010 N 424-па об установлении рыночной стоимости четырех объектов недвижимости, в том числе, спорных помещений площадью 150,6 кв.м, а также о признании недействительным отчета ООО "Оценочно-консалтинговая компания "Эталон" от 21.04.2010 N 026 в части определения рыночной стоимости данных объектов.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.08.2011 по делу N А51-11538/2010, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.11.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.02.2012, заявленные требования были удовлетворены.

Истец, ссылаясь на проведение ответчиком самовольной, нарушающей требования закона и условия договора аренды, перепланировкой арендованных помещений, реконструкцией здания, в котором расположены спорные помещения, обратился к ответчику с письмом исх.N 165 от 04.02.2011, в котором потребовал в месячный срок привести арендованные по спорному договору помещения в соответствие с условиями данного договора, и в случае невыполнения этого требования истец указал ответчику, что будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора.

Постановлением Администрации Дальнегорского городского округа N 72-па от 04.02.2011 постановление Администрации Дальнегорского городского округа от 28.05.2010 N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества" отменено.

Предприниматель Теребилов М.А., посчитав постановление Администрации Дальнегорского городского округа от 04.02.2011 N 72-па незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 01.03.2012 по делу N А51-4527/2011 постановление Администрации Дальнегорского городского округа N 72-па от 04.02.2011 признано недействительным. Указанное решение на момент рассмотрения настоящего дела в законную силу не вступило.

Кроме того, в производстве Арбитражного суда Приморского края находится дело N А51-7231/2011 по иску ИП Теребилова М.А. к Администрации Дальнегорского городского округа, Управлению, в том числе, по требованию об обязании заключить договор от 28.05.2010 N 58-пр.

29.08.2011 Управление направило ответчику письмо исх.N 3086, в котором предложило ответчику расторгнуть договор аренды по приведенным по настоящему делу основаниям путем заключения приложенного к письму соглашения о расторжении спорного договора.

Доказательства подписания ответчиком направленного ему истцом соглашения о расторжении спорного договора арбитражному суду не представлены.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции рассматривает предъявление настоящего искового заявления о расторжении договора аренды и выселении ответчика из спорных помещений как злоупотребление правом ввиду следующего.

Согласно пункту 3 статьи 2 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N178-ФЗ) приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном данным законом.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества в силу пункта 5 статьи 3 Закона N 178-ФЗ могут быть установлены федеральным законом.

Статья 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) устанавливает, что указанный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что в силу части 3 статьи 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом о приватизации. Следовательно, нормы Закона N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона N 178-ФЗ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона N 159-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Законодательство, в частности Закон N 159-ФЗ, не связывает возникновение преимущественного права выкупа муниципального имущества с отсутствием или наличием перепланировки (как самовольной, так и разрешенной) арендуемых нежилых помещений. Таким образом, для решения вопроса о получении права выкупа арендуемых помещений не имеет правового значения факт их перепланировки арендатором.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

Учитывая конкретные обстоятельства настоящего дела, наличие судебных споров, связанных с приватизацией спорных нежилых помещений, апелляционная коллегия полагает, что обращение Управления с иском о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений направлено исключительно на недопущение использования ответчиком преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Социальная направленность Закона N 159-ФЗ такова, чтобы предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства при соблюдении ими всех прочих условий адресную государственную помощь в виде предоставления возможности приобрести в собственность часть муниципального или государственного имущества, находящегося у них в аренде. Предусмотренное законом преимущественное право является своего рода преференцией на участие в приватизации и направлено на выравнивание возможностей хозяйствующих субъектов малого и среднего бизнеса по приобретению (созданию) основных средств производства.

Устанавливая хронологию событий по настоящему делу, апелляционная коллегия отмечает, что письмо от 04.02.2011 исх.N 165 об утрате ответчиком преимущественного права на выкуп спорных помещений и о возможном расторжении договора аренды в адрес ответчика последовало после обращения ИП Теребилова М.А. в арбитражный суд с заявлением об оспаривания постановления от 28.05.2010 N 424-па в части установления рыночной стоимости выкупаемых объектов недвижимости, т.е. после возникновения спора, связанного с приватизацией данных помещений.

На основании вышеизложенного удовлетворение настоящего искового заявления, притом, что правоотношения сторон, связанные с применением норм Закона N 159-ФЗ, возникли ранее настоящего иска, и в судебном порядке разрешаются разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорных помещений, а также обжалуется постановление Администрации Дальнегорского городского округа N 72-па от 04.02.2011 об отмене постановления от 28.05.2010 N 424-па "Об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества", будет противоречить целям Закона N 159-ФЗ.

Истец в нарушение ст.65 АПК РФ не доказал, что самовольная перепланировка и реконструкция, на которую он ссылается в обоснование исковых требований, нарушает его права и законные интересы с учетом реализации арендатором преимущественного права на приобретение помещений в собственность, учитывая, что сам по себе факт самовольной перепланировки и (или) реконструкции не имеет правового значения для реализации права на выкуп данных помещений.

При таких условиях суд первой инстанции правомерно расценил предъявленные по настоящему делу исковые требования в качестве незаконных, необоснованных и не подлежащих удовлетворению.

Вместе с тем, апелляционная коллегия считает необоснованным и не соответствующим обстоятельствам дела вывод суда первой инстанции о том, что в результате подписания договора купли-продажи от 28.05.2010, акта приема-передачи недвижимого имущества от 28.05.2010 стороны прекратили действие спорного договора аренды по соглашению сторон.

Из материалов дела следует, что договор купли-продажи от 28.05.2010 подписан ИП Теребиловым М.А. с протоколом разногласий. Как следует из содержания протокола разногласий, стороны не пришли к соглашению относительно условий договора, касающихся выкупной стоимости помещений.

Из абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что существенными условиями договора являются, в том числе, и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, акцепта.

Акцептом в соответствии с п.1 ст.438 ГК РФ признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Протокол разногласий к договору купли-продажи от 28.05.2010 N 58-пр Управлением подписан не был, соглашение о цене выкупа спорных помещений не достигнуто.

В соответствии с частью 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Как было указано выше, в производстве Арбитражного суда Приморского края находится иск ИП Теребилова М.А., предъявленный к Администрации Дальнегорского городского округа и Управлению, об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества N 58-пр от 28.05.2010 (дело N А51-7231/2011).

При таких обстоятельствах договор купли-продажи N 58-пр от 28.05.2010 является незаключенным, следовательно, арендные отношения между сторонами не прекратились.

Между тем суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии с п. 1 ст. 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.02.2012 по делу N А51-16098/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова