Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 11АП-3581/12

г. Самара

23 апреля 2012 г.

Дело N А72-9035/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сусловой К.А.,

при участии в заседании:

от истца - Цывочка А.С., представитель по доверенности от 11.01.2012,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 апреля 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 февраля 2012 г.. по делу N А72-9035/2011 (судья Малкина О.К.), по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г. Ульяновск, к индивидуальному предпринимателю Хайрулову Азату Хабибуловичу (ОГРН 304732535000054, ИНН 732500066308), г. Ульяновск,

третье лицо: Ульяновская городская Дума, г. Ульяновск,

об урегулировании разногласий по договору,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами мэрии города Ульяновска обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Хайрулову А.Х. об урегулировании разногласий по договору аренды N 9505/2358 от 10.03.2009.

В качестве нормативного обоснования заявленных требований истец ссылается на ч. 3 ст. 614, ст. 445 Гражданского кодекса РФ, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", решение Ульяновской городской Думы N 62 от 30.04.2003.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Ульяновская Городская Дума.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.02.2012 исковые требования Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска к ИП Хайрулову А.Х. оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон (ст.431, 450, 451 ГК РФ). Истец считает, что судом неверно истолкованы условия договора аренды. По мнению заявителя жалобы, арендная плата не является фиксированной и подлежит изменению в случаях изменения порядка определения арендной платы за муниципальные нежилые помещения.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Другие лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на жалобу не представили.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав пояснения участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.03.2009 между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г.Ульяновска (правопредшественник истца) (Арендодатель) и ИП Хайруловым Азатом Хабибуловичем (Арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 (в редакции дополнительного соглашения от 04.06.2009), по условиям которого на основании протокола по проведению торгов N 1 от 17.02.2009 Арендодатель представляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Ульяновск, ул. Минаева, 15, секция 1 на 1 этаже, общей площадью 96,0 кв.м., в том числе 40 кв.м.- торговые (часть помещения N 86), 22,49 кв.м.- склад (помещение N 20), 33,51 кв.м.- вспомогательные площади (общего пользования, часть помещений N 3 площадью 0,7 кв.м., N 4 площадью 0,9 кв.м., N 5 площадью 0,9 кв.м., N 6 площадью 1,7 кв.м., N 18 площадью 5,62 кв.м., N 19 площадью 7,72 кв.м., N 86 площадью 6 кв.м., N 88 площадью 9,97 кв.м.) для использования под торговлю (п.п. 1.1. договора).

По акту приема-передачи от 09.03.2009 Арендодатель передал, а Арендатор принял вышеуказанные помещения общей площадью 96,0 кв.м.

Срок аренды нежилого помещения по договору аренды от 10.03.2009 установлен с 09.03.2009 по 09.03.2014 (п.1.2. договора).

Договор аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 от 10.03.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке УФРС по Ульяновской области 08.06.2009, номер регистрации 73-73-01/136/2009-434.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что расчет арендной платы производится на основании решения Городской Думы N 62 от 30.04.2003, N 13 от 10.03.2004, N 105 от 25.05.2005, N 78 от 24.05.2006, N 167 от 15.11.2006, N 98 от 10.10.2007 по приведенной в указанном пункте формуле, исходя из базовой ставки арендной платы за 1 кв.м. в год.

Согласно п.3.3. указанного договора уведомление об изменении ставки арендной платы (без изменения методики расчета) производится через средства массовой информации.

Истец 06.10.2011 уведомил Арендатора об изменении размера арендной платы по договору аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 от 10.03.2009.

В связи с принятием Ульяновской городской Думой решения N 89 от 29.09.2010 "О внесении изменений в положение о порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ульяновск", утвержденное решением Ульяновской Городской Думы от 30.04.2003 N 62" истец обратился в ООО "Эксперты" для составления отчета об оценке рыночной стоимости величины арендной платы муниципального имущества.

Как следует из отчета об оценке N 2011/457-06 от 10.05.2011 (т.1, л.д. 27-103), рыночная стоимость величины арендной платы по состоянию на 03.05.2011 нежилого помещения общей площадью 96,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Ульяновск, ул. Минаева, д.15, используемого под торговлю на основании договора аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 от 10.03.2009 составила 246 руб.(без НДС) за 1 кв.м. в месяц.

Согласно направленному в адрес ответчика дополнительному соглашению к договору аренды от 20.09.2011 размер арендной платы с 20.09.2011 устанавливается 23 616 руб. в месяц, плюс НДС в размере, установленном действующим законодательством.

Как следует из материалов дела, ответчик письмом исх. N 67 от 10.10.2011 отказался от подписания дополнительного соглашения от 20.09.2011.

Истец, считая, что изменение договора аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 от 10.03.2009 в части методики определения размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения для ответчика является обязательным, обратился в арбитражный суд с заявленным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с п.1, п.2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно п.п.1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из материалов дела следует, что доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 от 10.03.2009 истец не представил. Как установлено судом и не оспаривалось истцом, ответчиком договорные обязательства, в том числе обязательства по внесению арендной платы, в течение срока действия договора исполнялись надлежащим образом и в установленные сроки.

Суд в рассматриваемом случае установил отсутствие одновременного наличия всех перечисленных в ст. 451 Гражданского кодекса РФ условий, необходимых для внесения изменений в договор.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" принят до заключения сторонами договора аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 от 10.03.2009, соответственно, на момент заключения договора вышеуказанный Закон действовал.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно разделу 6 решения Ульяновской Городской Думы N 62 от 30.04.2003 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ульяновск" (в ранее действовавшей редакции) арендная плата за нежилые муниципальные помещения определялась в соответствии с данным разделом и устанавливалась расчетным путем либо в виде фиксированной арендной платы (п.6.1. решения).

Расчет ставки арендной платы за 1 кв. м помещения в год производился по формуле: СТа.п. = СТб x Кг.а. x Кн.п. x Кт.п. x Кк.п. x Кт.д, где СТа.п. - расчетная ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади в год, СТб - базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади в год; далее коэффициенты, учитывающие: Кг.а. - группу арендатора; Кн.п. - назначение помещения; Кт.п. - тип помещения; Кк.п. - комфортность помещения; Кт.д. - транспортную доступность (п.6.2.).

Размер базовой ставки арендной платы являлся фиксированным и устанавливался пунктом 6.3. решения Ульяновской городской Думы N 62 от 30.04.2003.

Согласно п.1.3. решения Ульяновской городской Думы от 29.09.2010 N 89 "О внесении изменений в Положение о порядке предоставления в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования "Город Ульяновск", утвержденное решением Ульяновской Городской Думы от 30.04.2003 N 62", раздел 6 решения Ульяновской городской Думы N 62 от 30.04.2003 исключен.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что решение Ульяновской государственной Думы от 29.09.2010 N 89 с момента вступления в законную силу (с 01.01.2011) применимо для ранее заключенных договоров аренды муниципальных нежилых помещений, несостоятелен.

Абзац 3 пункта 1 указанного решения регламентирует порядок вступления в силу измененного порядка определения размера арендной платы для договоров аренды, заключаемых путем проведения торгов и договоров аренды, заключаемых без проведения торгов.

Исходя из смысла обозначенного пункта решения, не усматривается, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды.

Подпунктом 1 пункта 2 решения Ульяновской городской Думы N 89 от 29.09.2010 мэрии города Ульяновска рекомендовано в срок до 1 ноября 2010 года направить арендаторам муниципальных нежилых помещений письменные уведомления об изменении с 1 января 2011 года порядка определения ставок арендной платы за муниципальные нежилые помещения. Как правильно отметил суд первой инстанции, данное положение носит рекомендательный характер.

В силу ст. 422 Гражданского кодекса РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Абзац 3 пункта 3.24 решения Ульяновской городской Думы N 62 от 30.04.2003 в редакции, утвержденной решением Ульяновской городской Думы N 89 от 29.09.2010, спорные правоотношения не регулирует.

Решение Ульяновской городской Думы N 62 от 30.04.2003 на момент заключения договора аренды не содержало условия об определении размера арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Изменения, внесенные в решение Ульяновской городской Думы N 62 от 30.04.2003 решением Ульяновской городской Думы N 89 вступили в силу после заключения договора аренды.

На момент заключения договора Закон об оценочной деятельности действовал. Указанный Закон не содержит положений об изменении цены договора в период его действия, а предусматривает обязательность оценки указанных в нем объектов в случае вовлечения объекта оценки в сделку. Изменение размера арендной платы на основании отчета оценщика возможно только по соглашению сторон договора аренды. При этом Закон не содержал порядок внесения изменений в заключенный ранее договор аренды муниципального нежилого помещения, ссылку на уполномоченные на то государственные органы.

При должной степени осмотрительности истец должен был предполагать последующее внесение изменений в Решение Ульяновской городской Думы N 62 от 30.04.2003 или принятие нового нормативного правового акта, регулирующего порядок определения размера арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом, и при заключении договора аренды предусмотреть в нем условие, позволяющее внести соответствующие изменения в договор аренды в одностороннем порядке.

Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, принятие Ульяновской городской Думой решения N 89 не является существенно изменившимся обстоятельством в смысле п.1 и п.2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ для сторон договора аренды.

Довод заявителя апелляционной инстанции о существенности повышения размера арендной платы по договору аренды в редакции дополнительного соглашения отклоняется судебной коллегией.

Судом первой инстанции дана объективная оценка размеру арендной платы по договору, в том числе в редакции дополнительного соглашения, и правильно установлена несущественность повышения размера арендной платы.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что такое повышение размера арендной платы по договору аренды не может повлечь для истца значительный ущерб и существенно нарушить соотношение имущественных интересов сторон.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор аренды муниципального нежилого помещения N 9505/2358 от 10.03.2009.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности, поскольку противоречат материалам дела, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены оспариваемого судебного акта по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 февраля 2012 г.. по делу N А72-9035/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев