Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 14АП-2091/12

г. Вологда

23 апреля 2012 г.

Дело N А05-906/2012

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Потеевой А.В., судей Романовой А.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарём судебного заседания Семеновой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Север-Булгар-Сервис" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 февраля 2012 года

по делу N А05-906/2012 (судья Бабичев О.П.),

установил:

комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 1032901360304; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Север-Булгар-Сервис" (ОГРН 1022901028039; далее - ООО "Север-Булгар-Сервис") о взыскании 638 976 руб. задолженности по арендной плате за пользование земельным участком на основании договора аренды от 04.01.2007 N 4110, образовавшейся за период с 01.01.2011 по 31.12.2011.

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 20 февраля 2012 года требования удовлетворены в полном объёме.

Ответчик, оспаривая решение в апелляционном порядке, указывает на то, что не является пользователем всего арендованного земельного участка, поэтому размер взысканной арендной платы завышен. Будучи застройщиком, им в настоящее время введено в эксплуатацию 13 многоквартирных жилых домов, соответственно земельный участок под этими зданиями перешёл на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений.

Комитет в отзыве просит решение оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения. Считает, что введение в эксплуатацию многоквартирных жилых домов не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части прекратилось арендное отношение, поскольку земельные участки под этими домами не сформированы и не прошли кадастровый учёт.

Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили, поэтому жалоба рассмотрена без участия их представителей в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, апелляционная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды от 04.01.2007 N 4110 Комитет (арендодатель) предоставил ответчику (арендатору), а ответчик принял в аренду земельный участок, расположенный в г. Котласе, по направлению от ориентира: ул. 70 лет Октября - пр-т Мира - ул. Ушинского - существующая застройка ул. Репина, площадью 97 220 мI, имеющий кадастровый номер 29:24:050101:0149, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Указанный земельный участок передан ООО "Север-Булгар-Сервис" по передаточному акту от 26.01.2007.

Договор заключён на срок с 29.12.2006 по 28.12.2016 (пункт 2.1) и в установленном порядке прошёл государственную регистрацию.

Ответчик взял обязательство уплачивать арендную плату за пользование земельным участком в размере и на условиях, определённых договором (раздел 3, пункт 4.4.3).

В случае передачи прав на собственности на строение или его часть, расположенных на арендуемом участке, другому лицу ответчик также обязался в срок не позднее 10 календарных дней после совершения сделки представить истцу заявление о расторжении договора аренды (пункт 4.4.8).

При прекращении договора аренды земельный участок возвращается истцу (пункт 6.3).

Исходя из положений статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

В данном случае договор аренды между Комитетом и ООО "Север-Булгар-Сервис" не расторгнут. Однако ответчик полагает, что размер арендной платы подлежит уменьшению за счёт исключения из расчёта той площади земельного участка, которая занята строениями, введёнными в эксплуатацию.

Апелляционная коллегия отклоняет указанные доводы по следующим основаниям.

Согласно части 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, установленных жилищным законодательством.

Пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" закреплено, что земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (т. е. до 01.03.2005) и в отношении которого проведён государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости" у участника долевой собственности при возникновении собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Анализ приведённых норм права позволяет сделать вывод о том, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, после 01.03.2005 приобретают, одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства, право собственности на объект строительства и соответствующий его части в общем имуществе многоквартирного дома по площади земельный участок. Участок, на котором расположен объект долевого строительства, должен быть сформирован и пройти кадастровый учёт.

Таким образом, в данном случае при переходе права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме у собственников помещений возникло право собственности на соответствующий участок земли. Указанное обстоятельство является достаточным основанием для расторжения между сторонами спора договора аренды земельного участка согласно пункту 4.4.8 договора.

Однако участок, на котором расположены объекты долевого строительства, не сформирован и прошёл кадастровый учёт, что подтверждают стороны в жалобе и отзыве соответственно. Отсутствуют также доказательства расторжения договора аренды земли, возврата участка арендодателю и переоформления права на земельный участок в собственность физических или юридических лиц. Окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию сами по себе не прекращают правоотношения и обязательства сторон в отношении аренды земельного участка.

Следовательно, при наличии действующего договора аренды ответчик в силу положений статьи 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ должен исполнять обязательство по выплате арендных платежей.

Суд первой инстанции правомерно взыскал с ООО "Север-Булгар-Сервис" задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 638 976 руб.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне. Нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Оснований для отмены или изменения решения не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по её рассмотрению относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 20 февраля 2012 года по делу N А05-906/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Север-Булгар-Сервис" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Потеева

Судьи

А.В. Романова А.Н. Шадрина