Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 13АП-2007/12

г. Санкт-Петербург

24 апреля 2012 г.

Дело N А56-61281/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от истца: представитель не явился, уведомлен,

от ответчика: представитель Борошнева Т.В. (по доверенности от 11.04.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2007/2012) ООО "ТЕХНОТРАНС"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2011 по делу N А56-61281/2010 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "ТЕХНОТРАНС" о взыскании 3 978 037 руб. 25 коп.,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) (далее - Комитет, Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТЕХНОТРАНС" (194292, Санкт-Петербург г., Верхний 2-й пер, ОГРН 101047855124591) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании задолженности по арендой плате за период с 01.03.2010 по 30.09.2010 в размере 649 842 руб. 53 коп., пеней за просрочку платежа в размере 35 611 руб. 20 коп., задолженности по особым условиям договора в размере 1 092 275 руб. 34 коп. и штрафа в размере 2 197 308 руб. 18 коп.

Решением арбитражного суда от 08.12.2011 с Общества в пользу Комитета взыскано 35 611 руб. 20 коп. пеней и 1 000 000 руб. штрафа, в удовлетворении остальной части иска отказано в связи с применением ст. 333 ГК РФ, а также в связи с оплатой задолженности.

В апелляционной жалобе Общество просит названное решение отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на отсутствие у арбитражного суда первой инстанции оснований для взыскания пеней в связи с тем, что порядок перечисления арендной платы, установленный п. 3.7. договора аренды, был изменен дополнительным соглашением к договору. Кроме того, по мнению подателя жалобы, положения ст. 607 ГК РФ, ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом положений гражданского законодательства о неосновательном обогащении, по своему смыслу не предполагают возможности применения мер ответственности, установленной договором аренды, за нарушение сроков оплаты добровольно принятого обязательства по оплате фактического использования участка, не являющегося предметом аренды.

В судебном заседании податель жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда в части взыскания пеней и штрафа отменить.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом стороны уведомлены, Комитет своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось его отсутствие в соответствии со ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

В судебном заседании объявлен перерыв до 09 час. 50 мин. 17.04.2012, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

В соответствии с ч. 5 ст. 286 АПК РФ и в отсутствие возражений сторон апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела и заслушав доводы представителя Общества, апелляционный суд установил следующее.

18.08.2004 между Комитетом и ЗАО "АНКОРА" (арендатор) заключен договор аренды N 02/ЗД-05464 в отношении земельного участка зона 8 площадью 33 693 кв.м., кадастровый номер 78:5573А:13, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, 2-й Верхний переулок, д. 10, лит. А, сроком по 03.03.2053 (далее - договор). Приложением к Договору является кадастровый план с описанием границ участка. Договор зарегистрирован ГУЮ "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 10.09.2004.

На основании дополнительного соглашения от 26.02.2009 N 4 (далее - соглашение N 4), заключенного между ЗАО "АНКОРА", Комитетом и Обществом, ЗАО "АНКОРА" уступило свои права и обязанности по Договору в полном объеме Обществу в связи с переходом к Обществу права собственности на объекты недвижимости, расположенные на вышеуказанном земельном участке.

Размер арендной платы установлен пунктом 3.4. Договора и в дальнейшем изменен соглашениями от 30.11.2005 N 2, от 10.12.2007 N 3, от 26.02.2009 N 4, а также уведомлением от 21.12.2009 N 4887.

Порядок внесения арендной платы определен п. 3.7. Договора, согласно которому арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее десятого числа первого месяца текущего квартала.

При этом п. 3 дополнительного соглашения N 4 предусмотрена плата за фактическое использование земельного участка площадью 4200 кв.м. в размере 6505,85 У.Е.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком условий Договора в редакции дополнительных соглашений от 30.11.2003 N 2, от 10.12.2007 N 3, от 26.02.2009 N 4, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, пеней и штрафа.

С учетом погашения Обществом задолженности к моменту принятия решения, суд удовлетворил иск только в части взыскания с Ответчика штрафных санкций. При этом предъявленный ко взысканию штраф был снижен судом в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 1 000 000 руб.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает его подлежащим изменению в связи со следующим.

Согласно пунктов 3.3 - 3.7 Договора величина квартальной арендной платы за участок, выраженная в условных единицах (У.Е.), составляет 3 325,499 У.Е. Арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно п.3.4 Договора. Сумма платежа определяется исходя из величины одной условной единицы, равной рублевому эквиваленту доллара США по курсу Центрального Банка России на первое число квартала, за который производятся перечисления, если иное не предусмотрено правовыми актами Администрации Санкт-Петербурга. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с п.1.2 Договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в Договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в Договоре. Арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

С 21.05.2008 увеличен размер арендной платы за участок до 5 488,43 У.Е. в квартал. Кроме того, на арендатора возложена обязанность с 21.05.2008 оплачивать квартальную арендную плату за фактическое использование земельного участка за пределами отведенных границ землепользования площадью 4 200 кв.м в размере 6 905,85 У.Е. и в срок до 01.11.2008 освободить его и передать арендодателю по акту приема-передачи. Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 07.08.2008 за N 78-78-01/0406/2008-191.

Дополнительным соглашением N 4 от 26.02.2009, зарегистрированным 31.08.2010 за N 78-78-39/014/2010-168, с согласия Комитета ЗАО "АНКОРА" уступило свои права и обязанности по Договору в полном объеме (включая имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойке) ООО "ТЕХНОТРАНС". При этом размер арендной платы за арендованный участок, а также платы за фактическое использование земельного участка площадью 4 200 кв.м остался без изменений.

Уведомлением Комитета от 29.12.2009 N 4887, полученным Обществом 20.01.2010, арендная плата за пользование арендованным участком была установлена в рублях и в период с 01.01.2010 по 31.12.2012 подлежала уплате ежемесячно по графику в размере 1/3 указанной в нем квартальной арендной платы.

В апелляционной жалобе Общество ссылается на неправомерность взыскания пеней ввиду отсутствия в уведомлении Комитета от 29.12.2009 N 4887, изменяющем размер и порядок уплаты арендной платы, конкретных сроков платежей. Кроме того, Общество полагает, что условия Договора в части взыскания штрафа не подлежат применению к отношениям сторон, связанным с фактическим использованием земельного участка площадью 4 200 кв.м., т.к. он не был индивидуально определен и в установленном порядке передан в аренду. Также, по мнению Общества, произведенный Истцом расчет является неверным.

При рассмотрении настоящего спора апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 4.3.6 Договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Как правильно установил суд первой инстанции, размер и порядок уплаты арендной платы за арендованный участок установлены п.п. 3.4, 3.7 Договора, п. 2 дополнительного соглашения N 3 от 10.12.2007, п.2 дополнительного соглашения N 4 от 26.02.2009, уведомлением Комитета от 29.12.2009 N 4887. При этом уведомлением N 4887 установлено, что в период с 01.01.2010 по 31.12.2012 арендная плата за пользование арендованным участком подлежала уплате ежемесячно по графику в размере 1/3 указанной в нем квартальной арендной платы, в связи с чем апелляционный суд отклоняет довод жалобы о несогласованности сроков уплаты арендной платы.

Из отзыва Ответчика на иск и представленных им платежных поручений усматривается, что арендная плата за участок по Договору, о взыскании которой просил Истец, была уплачена несвоевременно: арендная плата за март 2010 уплачена 13.10.2010, за апрель и май 2010 - 15.11.2010, за июнь и июль 2010 - 24.12.2010, за август и сентябрь 2010 - 28.01.2011.

Согласно п. 5.2 Договора за просрочку перечисления арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Установив факт ненадлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению арендной платы в спорный период, учитывая отсутствие с его стороны возражений относительно произведенного Истцом расчета, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании пеней за период с 31.08.2010 по 08.10.2010 в размере 35 611 руб. 20 коп.

Вместе с тем, в части взыскания штрафа решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 ст. 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку предметом Договора является земельный участок, его оформление как объекта земельных отношений помимо названных норм регулируется п. 2 ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке в соответствии с федеральными законами.

В силу ч. 3 ст. 1 ФЗ от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

В соответствии со ст. 7 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" уникальными характеристиками земельного участка являются вид объекта недвижимости (земельный участок), кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с данным ФЗ требований.

Согласно п. 4 Порядка взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельного участка, утвержденного Распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 г. N 31-рп (в редакции от 30.12.2008 г.), решение об утверждении границ земельного участка в зависимости от его площади принимает Правительство Санкт-Петербурга либо Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга. При этом утверждается также схема расположения земельного участка.

В нарушение названных норм ни Договором аренды, ни дополнительными соглашениями к нему не установлены уникальные характеристики земельного участка площадью 4 200 кв.м - адрес, кадастровый номер и дата его присвоения, описание местоположения границ. Судом не установлено наличия соответствующего решения уполномоченного органа об утверждении его границ и предоставлении в аренду ЗАО "АНКОРА" либо Обществу.

Таким образом, спорный участок не был ни обособлен, ни определен в натуре, в связи с чем не мог быть и объектом гражданских правоотношений.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования Договора и дополнительных соглашений N 3 от 10.12.2007 и N 4 от 26.02.2009 к нему, апелляционный суд приходит к выводу о том, что арендодатель не имел намерения предоставить земельный участок площадью 4 200 кв.м в аренду ЗАО "АНКОРА" (и в дальнейшем Обществу), поскольку п.4 дополнительного соглашения N 3 от 10.12.2007 на арендатора была возложена обязанность в срок до 01.11.2008 освободить участок и возвратить арендодателю по акту приема-передачи. Соответствующий передаточный акт или иной документ, в соответствии со ст. 655 ГК РФ подтверждающий факт его передачи арендодателем и принятие арендатором, в материалах дела отсутствует и Истцом в обоснование заявленных требований не представлен.

Также в дополнительных соглашениях отсутствует условие о том, что к правоотношениям сторон по использованию земельного участка площадью 4 200 кв.м применяются положения Договора. Вместе с тем, подобное нарушало бы принцип, установленный ст. 425 ГК РФ, по смыслу которой условия договора могут быть распространены только на фактически сложившиеся отношения сторон по поводу объекта аренды, поименованного в договоре. Поскольку спорный земельный участок площадью 4 200 кв.м не входит в состав участка площадью 33 693 кв.м, предоставленного Обществу в аренду по Договору, а находится за пределами отведенных границ землепользования, следует считать, что юридически они представляют собой разные объекты гражданских прав.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действия налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ неосновательное обогащение имеет место, когда лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего); в этом случае приобретатель обязан возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное имущество.

Согласно п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом изложенного, удовлетворяя исковые требования Комитета о взыскании штрафа, суд первой инстанции ошибочно руководствовался п. 5.4 Договора, согласно которому в случае нарушения иных условий Договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения. При отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок площадью 4 200 кв.м (отсутствии заключенного договора аренды) исполнение Обществом обязанности по оплате за его фактическое использование должно осуществляться не по правилам, установленным Договором, а в соответствии с положениями гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. При таких обстоятельствах Комитет не вправе требовать уплаты Обществом штрафа в соответствии с п. 5.4 Договора.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует изменить, удовлетворив требование Комитета о взыскании с Общества пеней, в удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ, с учетом того, что частично задолженность по арендной плате была погашена Обществом до обращения Комитета с иском в суд.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.12.2011 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНОТРАНС" (194292, Санкт-Петербург г., Верхний 2-й пер., 10, ОГРН 1047855124591) в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) 35 611 руб. 20 коп. пеней.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНОТРАНС" (194292, Санкт-Петербург г., Верхний 2-й пер., 10, ОГРН 1047855124591) в доход федерального бюджета 6 440 руб. 60 коп. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург г., Смольный проезд, ОГРН 1027809244561) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТЕХНОТРАНС" (194292, Санкт-Петербург г., Верхний 2-й пер., 10, ОГРН 1047855124591) 1 931 руб. 23 коп. расходов по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина