Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2012 г. N 14АП-1952/12

г. Вологда

20 апреля 2012 г.

Дело N А05-11340/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего Шадриной А.Н.,

судей Писаревой О.Г. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от истца директора Марченко Е.Д., от ответчика Васильева С.В. по доверенности от 07.09.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Симоняна Станислава Эдуардовича

на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 февраля 2012 года

по делу N А05-11340/2011 (судья Шперлинг М.Ю.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" (ОГРН 1102901002610; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Симоняну Станиславу Эдуардовичу (ОГРНИП 304290135400182; далее - Предприниматель) о взыскании 151 237 руб. 05 коп. неосновательного обогащения, образовавшегося в связи с неоплатой ответчиком в полном объеме доли расходов на проведение работ по утеплению и ремонту фасада основной семиэтажной части здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1 (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 26 декабря 2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены индивидуальный предприниматель Малина Сергей Николаевич, открытое акционерное общество "МДМ Банк" и государственное учреждение "Отдел вневедомственной охраны при Управлении внутренних дел по муниципальному образованию "Город Архангельск".

Решением суда от 02 февраля 2012 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Предприниматель не согласился с выводом суда, изложенным в мотивировочной части решения, о том, что площадь всего здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, составляет 8280,7 кв.м; просит решение изменить и указать на то, что площадь здания составляет 9532,8 кв.м. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Общая площадь указанного здания определена судом неверно. Вывод о размере общей площади здания был сделан судом на основании заявления истца, документально данное обстоятельство ничем не подтверждено. Поскольку ответчик также не располагал данными, необходимыми для точного определения общей площади здания, и не имел возможности их получить, он согласился с позицией истца по этому вопросу. Однако 15 февраля 2012 года в ходе проведения общего собрания собственников помещений в здании Общество предоставило для ознакомления другим собственникам помещений расшифровку размера помещений в здании по ул. Урицкого, д. 1 (в разрезе собственников). Согласно данной расшифровке общая площадь здания по техническому паспорту составляет 9532,8 кв.м. Таким образом, судом при рассмотрении дела не были надлежащим образом исследованы обстоятельства дела. По мнению апеллянта, основанием для изменения решения суда является недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными.

В судебном заседании представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Общество в отзыве и представитель в судебном заседании просят апелляционную инстанцию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 10 марта 2005 года Обществом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, согласно которому продавец передал в собственность покупателя нежилое помещение N 11А на первом этаже и нежилые помещения N 2 - 42 на шестом этаже общей площадью 653,9 кв.м, находящиеся в здании, расположенном по адресу: г.Архангельск, ул. Урицкого, дом 1. Право собственности ответчика на нежилые помещения первого и шестого этажа по адресу г. Архангельск, ул. Урицкого, дом 1, зарегистрировано в установленном порядке.

Право собственности истца на здание, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, дом 1, подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 11.05.1999 и от 23.08.2010 (т.1, л.12; т.2, л.24).

Таким образом, и истец, и ответчик являются собственниками помещений в здании по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1. Помимо истца и ответчика, собственниками помещений в указанном здании являются третьи лица.

Судом установлено, что указанное здание имеет площадь 8280,7 кв.м, неоднородно по этажности, в частности имеются основная семиэтажная часть здания и трехэтажная пристройка. Помещения ответчика находятся в основной семиэтажной части здания.

Письмом от 11.03.2011 N 75 истец сообщил ответчику о намерении с мая по июнь 2011 года выполнить работы по утеплению и ремонту фасада основной семиэтажной части здания (т.1, л.39).

В письме от 21.03.2011 N 11 ответчик указал, что согласен с планами по ремонту фасада основной семиэтажной части здания, просил предоставить ему документы (в том числе договор подряда и смету) (т.1, л.40).

После выполнения работ письмом от 29.07.2011 N 223 истец направил в адрес ответчика счет от 26.07.2011 N 1231 на сумму 338 337 руб. 93 коп. При этом расчет указанной суммы истец выполнил следующим образом: общую сумму затрат на ремонт (2 368 365 руб. 53 коп.) разделил на 7 (исходя из того, что доля помещений ответчика в основной семиэтажной части здания составляет 1/7).

Письмом от 24.08.2011 N 20 ответчик сообщил истцу о том, что не согласен с определенной истцом долей в расходах (1/7) и что готов оплатить 7,9 % стоимости выполненных работ, то есть пропорционально занимаемой ответчиком площади в общей площади всего здания, а не пропорционально занимаемой ответчиком площади в высотной части здания (т.1, л.47).

Письмом от 26.08.2011 N 255 истец согласился на корректировку счета, исходя из доли ответчика 7,9 %. При этом истец указал, что по мере выполнения работ по ремонту фасада в трехэтажной пристройке к зданию в адрес ответчика также будет направлен счет на оплату работ по ремонту фасада в трехэтажной пристройке из расчета 7,9 % от стоимости выполненных работ (т.1, л.48).

Ответчику был выставлен новый счет от 26.07.2011 N 1231 на сумму 187 100 руб. 88 коп. исходя из доли помещений ответчика в общей площади всего здания 7,9 %.

Указанный счет оплачен ответчиком по платежному поручению от 29.08.2011 N 93.

Таким образом, первоначально выставленный счет от 26.07.2011 N 1231 на сумму 338 337 руб. 93 коп. (исходя из доли ответчика 1/7) остался неоплаченным в размере 151 237 руб. 05 коп.

На указанную сумму (151 237 руб. 05 коп.) истец выставил ответчику счет от 08.12.2011 N 1914 (т.2, л.14).

Поскольку данный счет ответчиком оплачен не был, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассматривая заявленные требования, установил, что, по существу, между сторонами имеет место спор по размеру доли, исходя из которой ответчик должен произвести оплату расходов на проведение работ по утеплению и ремонту фасада основной семиэтажной части здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1.

Статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусматривает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Истец полагал, что ответчик обязан произвести оплату расходов на проведение работ по ремонту фасада основной семиэтажной части здания исходя из доли 1/7 (пропорционально занимаемой ответчиком площади в высотной части здания).

Ответчик считал, что обязан произвести оплату расходов на проведение работ по ремонту фасада основной семиэтажной части здания исходя из доли 7,9 % (пропорционально занимаемой ответчиком площади в общей площади всего здания).

Судом первой инстанции дана правильная правовая оценка рассматриваемым отношениям, в частности правомерно указано на то, что спорное здание является отдельным объектом недвижимости. Следовательно, доли собственников в праве общей собственности на общее имущество следует определять исходя из площади всего здания, так как именно здание в целом является в данном случае общим имуществом.

Вместе с тем судом первой инстанции ненадлежащим образом исследован вопрос о площади всего здания, что и послужило основанием для подачи ответчиком настоящей апелляционной жалобы.

Исходя из представленного в суд апелляционной инстанции технического паспорта, составленного по состоянию на 30.06.2009, общая площадь здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, составляет 9532,8 кв.м, а не 8280,7 кв.м, как указано в решении.

Данный вопрос является существенным и значимым, поскольку доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.

Довод истца о том, что доля участия в содержании здания должна определяться исходя из площади здания, определенной как площадь всех помещений собственников, основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку доводы апелляционной жалобы о несоответствии выводов суда первой инстанции в части указания общей площади всего здания нашли свое документальное подтверждение, решение суда в обжалуемой части подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 февраля 2012 года по делу N А05-11340/2011 в обжалуемой части изменить.

Исключить из мотивировочной части решения указание на общую площадь здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, в размере 8280,7 кв.м.

В мотивировочной части решения общую площадь здания, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 1, считать 9532,8 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деловой центр "Чайка" в пользу индивидуального предпринимателя Симоняна Станислава Эдуардовича 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

О.Г. Писарева А.В. Романова