Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 18АП-2279/12

г. Челябинск

02 мая 2012 г.

Дело N А07-16584/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башстройкерамика" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.02.2012 по делу N А07-16584/2011 (судья Кручинина Н.Е.).

Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Башстройкерамика" (далее - ответчик, ООО "Башстройкерамика") о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.08.2008 N 127-08-26-зем в размере 842 749 руб. 06 коп.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 01.02.2012 (резолютивная часть объявлена 30.01.2012) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Башстройкерамика" в пользу комитета неосновательное обогащение за период с 18.08.2008 по 15.09.2011 в размере 721 672 руб. 46 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Башстройкерамика" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на незаконность и необоснованность обжалуемого судебного акта в связи со следующим. Податель жалобы указал, что в ходе рассмотрения настоящего дела сторонами договор аренды от 18.08.2008 N 127-08-26-зем не оспаривался. В случае, если бы в ходе рассмотрения дела рассматривался вопрос о недействительности указанного договора, необходимо было бы учесть тот факт, что срок исковой давности для признания договора аренды от 18.08.2008 N 127-08-26-зем недействительным пропущен (статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). Податель жалобы не согласен с выводом суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:26:16 11 02:30 был предоставлен ООО "Башстройкерамика" с нарушением статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), поскольку судом не исследовался вопрос о наличии сведений о публикации информации о предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в долгосрочную аренду, сторонам спора данный вопрос судом не задавался. Между тем, фактически публикация была осуществлена в газете "Иглинские вести" N 8283 (8512-8513) 2008 год. Кроме того, податель жалобы указал, что в материалах дела отсутствует информация о фактическом использовании ответчиком земельного участка. Однако, суд в решении установил фактическое пользование земельным участком на основании акта приема-передачи к договору аренды от 18.08.2008 N 127-08-26-зем, который, в свою очередь судом признан ничтожным. Иных доказательств использования ответчиком указанного земельного участка в деле не имеется. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ответчик ссылается на необоснованность взыскания судом суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком, при том, что истцом были заявлены требования о взыскании арендной платы. По мнению подателя жалобы, в обжалуемом решении судом не дана оценка доводам ответчика, изложенным в отзыве на исковое заявление, о том, что размер арендной платы может изменяться только по дополнительному соглашению сторон (пункты 3.7, 3.9 договора, пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, полагает, что судом не мотивирован выбор методики расчета неосновательного обогащения, а также выбор коэффициентов, предложенных истцом, в связи с чем взысканная годовая арендная плата за землю составила половину кадастровой стоимости всего земельного участка и является явно завышенной.

От комитета письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Определением от 05.04.2012 судебное заседание было отложено на 26.04.2012.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 26.04.2012 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 18.08.2008 на основании постановления главы администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан от 18.08.2008 N 08-2116 между Муниципальным управлением земельных и имущественных отношений администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО "Башстройкерамика" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 127-08-26-зем (л. д. 16-19), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:26:16 11 02:30, общей площадью 366 888 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Иглинский район, в границах СП Акбердинский сельсовет, для размещения производственных объектов, а арендатор обязуется оплатить арендодателю арендную плату за земельные участки в размере и в сроки, указанные в пунктах 3.1, 3.2 настоящего договора (пункт 1.1 договора).

В силу пункта 2.1 договора срок аренды установлен с 18.08.2008 по 18.08.2057.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами с 18.08.2008.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за год составляет 964 руб. 92 коп.

В соответствии с пунктом 3.7 договора размер арендной платы не может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке. В случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан, может составляться новый расчет арендной платы на текущий год по взаимному соглашению сторон.

Пунктом 3.9 договора предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться только по дополнительному соглашению сторон.

Согласно пункту 8.3 договора по согласованию сторон оформляется акт приема-передачи земельного участка.

Акт приема-передачи земельного участка в материалы дела не представлен. Данный акт не представлен и по определению арбитражного суда апелляционной инстанции от 05.04.2012.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.09.2008, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре (л. д. 18).

В материалы дела представлено приложение N 1 к договору аренды, подписанное сторонами договора (л. д. 98), в котором определено, что годовая сумма платежа за аренду земли составляет 964 руб. 92 коп.

Письмом от 20.02.2009 N 47 комитет уведомил ООО "Башстройкерамика" о том, что 26.01.2009 было принято решение N 125 "Об арендной плате за землю на 2009 год". Базовая ставка арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, используемые для иных целей, установлена в размере 59 руб. 60 коп./ кв. м (л. д. 13).

Письмом от 18.02.2010 N 114 комитет уведомил ООО "Башстройкерамика" о том, что 27.01.2010 было принято решение N 433 "Об арендной плате за землю на 2010 год". Базовая ставка арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, используемые для иных целей, установлена в размере 66 руб. 16 коп./ кв. м (л. д. 14).

Письмом от 21.02.2011 N 82 комитет уведомил ООО "Башстройкерамика" о том, что 20.01.2011 было принято решение N 856 "Об арендной плате за землю на 2011 год". Базовая ставка арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, используемые для иных целей, установлена в размере 72 руб. 51 коп./ кв. м (л. д. 15).

В материалы дела представлены односторонние расчеты годовой арендной платы за аренду земельного участка. Так, в соответствии с расчетом на 2009 год годовая сумма платежа за аренду земли составляет 218 665 руб. 25 коп. (л. д. 21); в соответствии с расчетом на 2010 год годовая сумма платежа за аренду земли составляет 242 733 руб. 10 коп. (л. д. 22); в соответствии с расчетом на 2011 год годовая сумма платежа за аренду земли составляет 266 030 руб. 49 коп. (л. д. 23).

ООО "Башстройкерамика" в материалы дела представлены доказательства оплаты арендной платы за земельный участок, а именно: за 2008 год - квитанция Сбербанка России от 09.12.2011 N 0034 на сумму 359 руб. 53 коп.; за 2009 год - квитанция Сбербанка России от 09.12.2011 N 0035 на сумму 964 руб. 92 коп.; за 2010 год - квитанция Сбербанка России от 09.12.2011 N 0036 на сумму 964 руб. 92 коп.; за 2011 год - квитанция Сбербанка России от 09.12.2011 N 0037 на сумму 964 руб. 92 коп. (л. д. 92, 93). Всего в сумме 3254 руб. 29 коп. за период с 18.08.2008 по 2011 год включительно.

29 июля 2011 года комитет направил в адрес ООО "Башстройкерамика" предарбитражное уведомление (л. д. 10), в котором указал, что по договору аренды земельного участка от 18.08.2008 N 127-08-26-зем существует задолженность по арендной плате в сумме 798 411 руб., которую необходимо погасить в срок до 11.07.2011.

09 сентября 2011 года комитет направил в адрес ООО "Башстройкерамика" предарбитражное уведомление (л. д. 11), в котором указал, что по договору аренды земельного участка от 18.08.2008 N 127-08-26-зем существует задолженность по арендной плате в сумме 842 749 руб. 06 коп., которую необходимо погасить в срок до 15.09.2011.

ООО "Башстройкерамика" к апелляционной жалобе приложена копия публикации в газете "Иглинские вести" о том, что принимаются заявки на предоставление земельного участка в аренду для сельскохозяйственного производства, расположенного в границах СП Акбердинский сельсовет, с кадастровым номером 02:26:161102:30 площадью 366 888 кв. м; распечатка с публичной кадастровой карты с указанием земельного участка с кадастровым номером 02:26:161102:30.

Во исполнение определения арбитражного суда апелляционной инстанции от 05.04.2012 комитет представил распечатку с Интернет-сайта федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Республике Башкортостан по земельному участку с кадастровым номером 02:26:161102:30, из которой следует, что указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 06.04.2008, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения производственных объектов.

Указанные документы арбитражным судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела.

Неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей по договору аренды послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды от 18.08.2008 N 127-08-26-зем является недействительным (ничтожным) по причине того, что он заключен с нарушением установленного статьями 77, 78 Земельного кодекса Российской Федерации, Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения принципа сохранения целевого использования земельных участков (земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, используется ответчиком для размещения производственных объектов). Кроме того, суд указал, что при предоставлении земельного участка в аренду была нарушена статья 10 названного Закона, так как в материалы дела не представлены сведения о публикации информации о предоставлении земельного участка в аренду. Принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды является ничтожным и ссылаясь на то, что материалами дела подтверждается фактическое использование земельного участка ответчиком в спорный период, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что с ответчика подлежит взысканию неосновательное обогащение за использование земельного участка. При исчислении размера неосновательного обогащения арбитражным судом был принят расчет истца, произведенный с применением постановления Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286 "Об утверждении временного порядка определения размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли до разграничения государственной собственности на землю", а также решений Совета муниципального района Иглинский район от 13.02.2008 N 592, от 26.01.2009 N 125, от 27.01.2010 N 433, от 20.01.2011 N 856 "Об арендной плате за землю" и составил за период с 18.08.2008 по 15.09.2011 (с учетом частичной оплаты) 721 672 руб. 46 коп.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан в числе прочих обстоятельств исследовать и установить наличие арендных отношений между сторонами (в том числе заключенность и действительность договора аренды), доказанность наличия факта неисполнения ответчиком принятых на себя договорных обязательств, а также проверить правильность и обоснованность расчета арендных платежей за спорный период.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о ничтожности договора аренды от 18.08.2008 N 127-08-26-зем в силу предоставления его арендатору для целей, не соответствующих категории земель сельскохозяйственного назначения.

Так, в силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пунктами 1 и 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Согласно пункту 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с частью 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков.

Из анализа изложенных норм следует, что использование земель сельскохозяйственного назначения для целей, не установленных в статье 78 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается. Перечень способов использования земель сельскохозяйственного назначения без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий является исчерпывающим и не содержит возможности его расширительного толкования.

Доказательства перевода земельного участка с кадастровым номером 02:26:161102:30 из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли иной категории, соответствующей указанному в договоре аренды разрешенному использованию земельного участка, на момент заключения договора аренды в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды земельный участок с кадастровым номером 02:26:161102:30 предоставлен ответчику с целевым назначением - для размещения производственных объектов.

При этом в представленной ООО "Башстройкерамика" копии публикации в газете "Иглинские вести" о принятии заявок на предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:26:161102:30 указано на целевое назначение земельного участка - для сельскохозяйственного производства.

Между тем, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, является необоснованным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что при предоставлении земельного участка в аренду была нарушена статья 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, так как в материалы дела не представлены сведения о публикации информации о предоставлении земельного участка в аренду.

Указанный вывод арбитражным судом первой инстанции сделан без исследования данного обстоятельства. Какие-либо запросы по данному поводу суд не делал.

При этом податель жалобы в материалы дела представил доказательства публикации информации о предоставлении земельного участка в аренду (л. д. 135).

Между тем, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, у арбитражного суда первой инстанции в настоящем случае отсутствовали основания для взыскания с ответчика суммы неосновательного обогащения за фактическое использование ответчиком земельного участка.

Так, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства фактического использования ответчиком земельного участка. Данные доказательства не представлены и арбитражному суду апелляционной инстанции по определению от 05.04.2012.

Арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении указал на то, что из представленных в материалы дела доказательств следует, что с 18.08.2008 имело место фактическое использование ООО "Башстройкерамика" земельного участка, определяемое моментом передачи земельного участка по акту.

Однако, какие конкретно доказательства позволили прийти к данному выводу, арбитражный суд первой инстанции не указал.

При этом акт передачи земельного участка, а также иные доказательства фактического использования земельного участка ответчиком, позволяющие определить, в том числе период использования, площадь используемого земельного участка, в материалах дела отсутствуют.

Один лишь факт оплаты ООО "Башстройкерамика" арендных платежей, установленных договором аренды, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, не позволяет сделать вывод о фактическом использовании ответчиком земельного участка, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик считал договор аренды действующим. Какие-либо соглашения об изменении или дополнении договора аренды сторонами не заключались, двухсторонние расчеты арендной платы за последующие периоды не подписывались.

В связи с указанным обжалуемое решение подлежит отмене. В удовлетворении исковых требований комитета к ООО "Башстройкерамика" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.08.2008 N 127-08-26-зем в размере 842 749 руб. 06 коп. следует отказать.

Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее. С учетом того, что в рамках настоящего спора комитет обращался с требованием о взыскании задолженности по договору аренды, он не лишен возможности обратиться в суд исковыми требованиями о взыскании с ООО "Башстройкерамика" суммы неосновательного обогащения за использование земельного участка с представлением соответствующих доказательств фактического использования ответчиком земельного участка в тот или иной спорный период.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С комитета в пользу ООО "Башстройкерамика" подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной на основании квитанции Сбербанка России от 20.02.2012.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2012 по делу N А07-16584/2011 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башстройкерамика" удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Башстройкерамика" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.08.2008 N 127-08-26-зем в размере 842 749 руб. 06 коп. отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального района Иглинский район Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Башстройкерамика" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной на основании квитанции Сбербанка России от 20.02.2012.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева