Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 мая 2012 г. N 18АП-3073/12

г. Челябинск

02 мая 2012 г.

Дело N А76-19266/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 мая 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазпроект" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2012 по делу N А76-19266/2011 (судья Шумакова С.М.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Теплогазпроект" - Герасимов В.В. (доверенность от 10.09.2011),

Сосновского муниципального района Челябинской области - Шуплецова Е.В. (доверенность от 03.02.2011).

Сосновский муниципальный район Челябинской области в лице администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - истец, Сосновский муниципальный район, администрация) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазпроект" (далее - ответчик, ООО "Теплогазпроект") о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.08.2008 N 83/2008, об обязании ООО "Теплогазпроект" возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером 74:19:1101002:112, расположенный примерно в 2,7 км по направлению на северо-запад от ориентира с. Кременкуль Сосновского района Челябинской области, общей площадью 41 000 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) (определение от 02.11.2011, т. 1, л. д. 1-6), Управление Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области (далее - УФССП по Челябинской области), Савченков Александр Витальевич, Силантьев Сергей Иванович (определение от 12.01.2012, т. 2, л. д. 13-16).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.02.2012 (резолютивная часть объявлена 13.02.2012) требования о расторжении договора аренды от 13.08.2008 N 83/2008 оставлены без рассмотрения. Иные исковые требования удовлетворены. Суд обязал ООО "Теплогазпроект" возвратить арендодателю земельный участок площадью 41 000 кв. м, кадастровый номер 74:19:1101002:112, расположенный в 2,7 км по направлению на северо-запад от ориентира с. Кременкуль Сосновского района Челябинской области.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Евразия-Урал" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Так, податель жалобы указал, что ответчик не получал от истца уведомления о расторжении договора аренды, узнал о его существовании только при рассмотрении настоящего дела в арбитражном суде первой инстанции. При этом ООО "Теплогазпроект" указало, что ответчик уведомил истца о том, что почтовые отправления для ООО "Теплогазпроект" следует направлять по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 388-Б, кв. 117, между тем, доказательства того, что истец уведомлял ответчика о расторжении договора по указанному адресу, в материалы дела не представлены. В качестве следующего довода апелляционной жалобы ООО "Теплогазпроект" ссылается на несоблюдение истцом требований, установленных статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части срока, установленного договором и законом, в связи с чем полагает, что договор аренды остался не расторгнутым. Полагая, что истцом не соблюден претензионный досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, податель жалобы считает, что требования истца подлежат оставлению без рассмотрения в соответствии со статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. По мнению ООО "Теплогазпроект", арбитражным судом первой инстанции нарушены нормы права, поскольку суд обязал освободить спорный земельный участок при том, что договор аренды остался не расторгнутым. Кроме того, податель жалобы ссылается на то, что имеющееся в деле уведомление о расторжении договора аренды не подписано главой администрации, к письму не приложена доверенность на имя Меркушкина А.Г. с правом подписания указанного документа, само уведомление содержит только сведения о размере задолженности по арендной плате и предложение ее погасить. Также податель жалобы указал на то, что права по договору аренды ответчиком уступлены Савченкову А.В. на основании соглашения от 30.09.2011.

От Сосновского муниципального района поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений истец ссылается на необоснованность довода ответчика о том, что все права по договору аренды уступлены Савченкову А.В. по соглашению от 30.09.2011, при этом указал, что в обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на то, что договор аренды не расторгнут, а не на уступку прав по нему. Истец считает, что ответчик был надлежащим образом уведомлен о наличии задолженности по договору аренды и о расторжении договора аренды, что подтверждается извещением о расторжении договора. При этом указал, что стороны договора не согласовали в какой конкретно форме арендодатель должен предупредить арендатора о своем решении воспользоваться правом на односторонний отказ от договора. По мнению истца, ни соглашением сторон, ни законом не предусмотрено, что почтовые отправления должны в обязательном порядке содержать опись вложений, а также предоставляться в суд в запечатанных конвертах, в связи с чем считает необоснованными ссылки ответчика на указанные обстоятельства. Истец согласен с выводом суда о том, что ответчик считается надлежащим образом извещенным о расторжении договора, поскольку уведомление было направлено истцом по юридическому адресу ответчика, что соответствует требованиям действующего законодательства, а обязанность обеспечивать получение корреспонденции по данному адресу лежит на юридическом лице. Сосновский муниципальный район в отзыве на апелляционную жалобу также ссылается на то, что к отношениям сторон, когда одной из них предоставлено право на односторонний отказ от исполнения договора, порядок изменения или расторжения договора, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применим. Для возможности рассмотрения иска о возврате имущества арендодателю досудебный порядок не установлен, следовательно, по мнению истца, довод ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения является необоснованным.

От Управления Росреестра, УФССП по Челябинской области, Савченкова А.В., Силантьева С.И. письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Управления Росреестра, УФССП по Челябинской области, Савченкова А.В., Силантьева С.И. не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Управления Росреестра, УФССП по Челябинской области, Савченкова А.В., Силантьева С.И.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно на вопрос суда пояснил, что соглашение от 30.09.2011 об уступке прав по договору аренды Савченкову А.В. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было.

Представитель истца в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу. Дополнительно на вопрос суда пояснил, что земельный участок, действительно, находится во владении Савченкова А.В., являющегося руководителем ООО "Теплогазпроект", однако не в связи с подписанием соглашения от 30.09.2011 об уступке прав по договору аренды, а в связи с тем, что 14.04.2011 судебным приставом-исполнителем Калининского районного отдела судебных приставов города Челябинска произведен арест имущества должника - ООО "Теплогазпроект" в виде права долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.08.2008 N 83/2008, имущество по акту ареста передано на ответственное хранение Савченкову А.В.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 13.08.2008 между Сосновским муниципальным районом (арендодатель) и ООО "Теплогазпроект" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 83/2008 (т. 1, л. д. 12-17), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 74:19:1101002:112, расположенный примерно в 2,7 км по направлению на северо-запад от ориентира с. Кременкуль, Сосновского района, Челябинской области, для сельскохозяйственного использования, общей площадью 41 000 кв. м, без права передачи в субаренду (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается с 13.08.2008 по 13.08.2057 (пункт 2.1 договора).

Договор аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован 25.09.2008 (т. 1, л. д. 22).

Пунктом 4.1 договора, в том числе предусмотрено право арендодателя принимать в одностороннем порядке решение о досрочном прекращении права аренды и расторжении настоящего договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору, нарушения других условий договора.

В соответствии с пунктом 4.4 договора арендатор, в том числе обязан выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; при изменении правового статуса, юридического адреса, смены банковских реквизитов в десятидневный срок сообщить об этом арендодателю.

Согласно пункту 6.3 договора в случаях, установленных абзацем 3 пункта 4.1 договора, а также при невыполнении арендатором обязательств, установленных пунктом 4.4 настоящего договора, договор по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут в одностороннем порядке, о чем арендатор уведомляется не позднее, чем за один месяц до принятия решения.

В разделе 9 договора в качестве юридического адреса ООО "Теплогазпроект" указан адрес: г. Челябинск, ул. Солнечная, д. 7, оф. 204.

Земельный участок передан ООО "Теплогазпроект" по акту приема-передачи от 13.08.2008 (т. 1, л. д. 18).

Уведомлением от 18.08.2011 N 355 (т. 1, л. д. 154) ответчик сообщил истцу о том, что почтовые отправления для ООО "Теплогазпроект" следует отправлять по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 388-Б, кв. 117, указан контактный телефон. Факт получения истцом данного уведомления подтверждается штампом входящей корреспонденции администрации от 19.08.2011 N 4458 и не отрицался представителем истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции.

Письмом от 03.10.2011 N 4125 (т. 1, л. д. 131) истец известил ООО "Теплогазпроект" о том, что по состоянию на 01.10.2011 за ООО "Теплогазпроект" числится задолженность по арендной плате по договору аренды от 13.08.2008 N 83/2008 в размере 1 690 273 руб. 32 коп. за период с 2009 года по 2011 года. Кроме того, истец уведомил ответчика о том, что арендодателем принято решение о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке на основании пунктов 6.2, 6.3 договора аренды.

В доказательство направления указанного письма в адрес ответчика истцом в материалы дела представлены почтовые квитанции от 03.10.2011 N 30947 и от 03.10.2011 N 30946 (т. 1, л. д. 131). Указанное уведомление было направлено истцом ответчику по адресам: г. Челябинск, ул. Солнечная, д. 7, оф. 204; г. Челябинск, ул. Кирова, д. 19, оф. 165, последним получено не было, что подтверждается возвратными конвертами, представленными в материалы дела с отметками "отсутствие адресата по указанному адресу" (т. 1, л. д. 132, 134).

Материалами дела также подтверждается, что 14.04.2011 судебным приставом-исполнителем Калининского районного отдела судебных приставов города Челябинска произведен арест имущества должника - ООО "Теплогазпроект" в виде права долгосрочной аренды по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.08.2008 N 83/2008 сроком до 13.08.2057, имущество по акту ареста имущества должника передано на ответственное хранение Савченкову А.В. с правом пользования (т. 2, л. д. 26).

Решением Калининского районного суда города Челябинска от 23.12.2011 по делу N 2-4626/11 (т. 2, л. д. 6-7) установлено, что соглашением об уступке прав от 30.09.2011 ООО "Теплогазпроект" приняло на себя обязательства передать Савченкову А.В. земельный участок общей площадью 41 000 кв. м, кадастровый номер 74:19:1101002:112, принадлежащий ООО "Теплогазпроект" на правах долгосрочной аренды по договору от 13.08.2008 N 83/2008.

В материалы настоящего дела представлены уведомление от 23.11.2011 N 373 о передаче права аренды земельного участка от ООО "Теплогазпроект" к Савченкову А.В. на основании соглашения от 30.09.2011 (т. 2, л. д. 35), полученное администрацией, акт приема-передачи к соглашению об уступке прав от 30.09.2011 (т. 2, л. д. 48).

Неисполнение ООО "Теплогазпроект" обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка, послужило основанием для обращения Сосновского муниципального района в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции на основании заявления истца (т. 2, л. д. 69) оставил без рассмотрения исковое требование о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.08.2008 N 83/2008. По существу рассмотрел требование об освобождении земельного участка. Удовлетворяя указанное требование, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истцом обязанность по направлению отказа от договора аренды в одностороннем порядке исполнена надлежащим образом. Суд пришел к выводу, что договор аренды от 13.08.2008 N 83/2008 прекратил свое действие ввиду реализации истцом права на односторонний отказ от договора. Поскольку доказательства освобождения земельного участка ответчиком не представлены, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца об освобождении земельного участка. Суд в решении также указал, что поскольку соглашение от 30.09.2011 и акт приема-передачи являются ничтожными сделками ввиду совершения их в отсутствие согласия арендодателя, не влекут юридических и фактических последствий, то обязанность по возврату спорного земельного участка арендодателю лежит именно на ответчике.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Арбитражный суд первой инстанции верно оставил без рассмотрения исковое требование истца о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.08.2008 N 83/2008. Однако суд неправомерно сослался при этом только на заявление истца об этом (т. 2, л. д. 69), не исследовав обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что от указанного искового требования истец в установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации порядке не отказывался.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Доказательства направления истцом ответчику предложения о расторжении договора аренды от 13.08.2008 N 83/2008 в добровольном порядке истцом не представлены.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с указанным названное исковое требование, действительно, подлежало оставлению без рассмотрения.

Так как исковое требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения, в удовлетворении требования об обязании ответчика возвратить земельный участок должно быть отказано ввиду отсутствия оснований для его удовлетворения.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции и соответствующим доводом истца о том, что договор аренды уже является расторгнутым арендодателем в одностороннем порядке.

Так, из материалов дела усматривается, что между сторонами был заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет (т. 1, л. д. 12).

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Данное положение, как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правило пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключены на срок более чем пять лет, что имеет место в настоящем случае.

Указанное соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

Таким образом, из системного толкования пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что поскольку договор аренды заключен на срок более пяти лет, то арендодатель не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды земельного участка, так как такой отказ не допускается в силу прямого указания закона. Норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускает возможность расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих вышеуказанным нормам права, не допускается в силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах досрочное расторжение арендодателем договора аренды в одностороннем порядке, оформленное письмом от 03.10.2011 N 4125 (т. 1, л. д. 131) и основанное на положениях статей 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, без учета статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, является неправомерным.

Соответственно, договор аренды земельного участка от 13.08.2008 N 83/2008 не расторгнут, является действующим.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что ответчик не может считаться надлежащим образом уведомленным о принятии истцом решения о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных отношений.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания считать, что истец надлежащим образом известил ответчика о принятии решения об отказе от договора аренды.

Так, как отмечено выше, уведомлением от 18.08.2011 N 355 ответчик сообщил истцу о том, что почтовые отправления для ООО "Теплогазпроект" следует отправлять по адресу: г. Челябинск, пр. Победы, д. 388-Б, кв. 117.

Однако письмо от 03.10.2011 N 4125 арендодатель по указанному адресу не направил. По иным адресам (указанному в договоре аренды, а также юридическому адресу (т. 1, л. д. 126)) письмо арендатором получено не было.

Таким образом, при наличии информации об адресе, по которому арендатор получает корреспонденцию, арендодатель не предпринял все возможные и разумные меры для извещения контрагента об одностороннем отказе от договора.

С учетом изложенного выше и принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды от 13.08.2008 N 83/2008 не расторгнут, является действующим, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ООО "Теплогазпроект" возвратить арендодателю земельный участок у арбитражного суда первой инстанции не имелось.

В силу изложенного иные обстоятельства, в том числе обстоятельство передачи ответчиком прав по договору аренды третьему лицу, а также фактического владения земельным участком, не имеют правового значения.

Таким образом, решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

В силу непредставления истцом в материалы дела доказательства того, что в государственный кадастр недвижимости внесена запись об изменении категории земельного участка (т. 2, л. д. 3, 4), арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным при указании характеристики земельного участка в резолютивной части указать на категорию земли, указанную в спорном договоре аренды и в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.10.2011 N 19/162/2011-55 (т. 1, л. д. 22). При этом в настоящем случае информация о категории земельного участка правового значения не имеет.

Руководствуясь статьями 148, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.02.2012 по делу N А76-19266/2011 в части удовлетворения исковых требований отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Теплогазпроект" удовлетворить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковое требование Сосновского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазпроект" о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 13.08.2008 N 83/2008 оставить без рассмотрения.

В удовлетворении искового требования Сосновского муниципального района к обществу с ограниченной ответственностью "Теплогазпроект" об обязании возвратить арендодателю земельный участок из категории земель "земли сельскохозяйственного назначения" с кадастровым номером 74:19:1101002:112, расположенный примерно в 2,7 км по направлению на северо-запад от ориентира с. Кременкуль Сосновского района Челябинской области, общей площадью 41 000 кв. м, отказать".

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева