Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 апреля 2012 г. N 14АП-2113/12

г. Вологда

27 апреля 2012 г.

Дело N А05-12762/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградовой Т.В., судей Козловой С.В. и Пестеревой О.Ю. при ведении протокола секретарем судебного заседания Левинской А.С.,

при участии от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области Луцева Р.В. под доверенности от 14.10.2011 N 8642,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля 2012 года по делу N А05-12762/2011 (судья Быстров И.В.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области (далее - Управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным изложенного в сообщении от 21.11.2011 N 01/046/2011-438, 439 (исходящий N 15-10/22638) отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра) в государственной регистрации договора купли-продажи от 23.08.2011 N 23/11-ТУ, заключенного между Управлением Росимущества и Чебыкиным Александром Игоревичем, и перехода права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Ленинградский, дом 343, квартира 111. Управление Росимущества просило возложить на Управление Росреестра обязанность устранить допущенные нарушения прав заявителя и зарегистрировать договор купли-продажи от 23.08.2011 N 23/11-ТУ, заключенный между заявителем и Чебыкиным Александром Игоревичем, и переход права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, пр. Ленинградский, дом 343, квартира 111.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечены Чебыкин Александр Игоревич и Управление Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области (далее - Управление ФССП).

Решением суда требования удовлетворены.

Управление Росреестра в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и в удовлетворении требования отказать. Указывает, что реализация недвижимого имущества должника в соответствии с пунктом 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона, реализация на комиссионных началах данным Законом не предусмотрена; не согласны с выводом суда о применении к спорным правоотношениям части 2 статьи 255 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку данная статья регулирует отношения участников общей долевой собственности, должника и кредитора, которые складываются до вынесения судебного решения о реализации имущества должника судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. В обоснование своей позиции ссылаются на определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2011 N 569-О-О, в котором указано, что при реализации доли в праве в рамках исполнительного производства на публичных торгах остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли в силу запрета, установленного статьей 250 ГК РФ. При этом ничто не препятствует участнику общей долевой собственности участвовать в публичных торгах на общих началах.

Управление Росимущества в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление ФССП в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Чебыкин А.И. отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Ответчик, третьи лица о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

Заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, судебным приставом-исполнителем Межрайонного отдела по особо важным исполнительным производствам Управления ФССП в рамках сводного исполнительного производства N 1037/10/47/29-СД актом о наложении ареста (описи имущества) от 21.04.2011 обращено взыскание на принадлежащее должнику Чебыкину Александру Александровичу имущество: долю в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 343, квартира 111.

По результатам оценки, проведённой с привлечением оценщика, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 04.07.2011, которым установлена рыночная цену названного арестованного имущества в размере 330 830 руб.

Чебыкин Александр Игоревич, являющийся участником долевой собственности на указанную квартиру, выразил согласие приобрести арестованное имущество - долю в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на эту квартиру.

Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 29.07.2011 (листы дела 22-23) о передаче арестованного имущества в Управление Росимущества для реализации на комиссионных началах Чебыкину Александру Игоревичу.

Управлением Росимущества (Продавцом) и Чебыкиным Александром Игоревичем (Покупателем) подписан договор от 23.08.2011 N 23/11-ТУ купли-продажи арестованного имущества (листы дела 26-28).

Сторонами договора подписан акт приёма-передачи от 30.08.2011, согласно которому Управление Росимущества передало, а Чебыкин Александр Игоревич принял имущество, указанное в договоре купли-продажи от 23.08.2011 N 23/11-ТУ.

Управление Росимущества и Чебыкин А.И. 28.09.2011 обратились в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи от 23.08.2011 N 23/11-ТУ и о государственной регистрации перехода к Чебыкину Александру Игоревичу права собственности на долю в размере 1/3 в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Архангельская область, город Архангельск, проспект Ленинградский, дом 343, квартира 111.

Управление Росреестра 17.10.2011 приостановило государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности, о чём Управление Росимущества и Чебыкин Александр Игоревич были извещены направленным им уведомлением от 17.10.2011 N 01/046/2011-438, 439 (исходящий номер 15-11/19840).

Сообщением от 21.11.2011 N 15-10/22638 (листы дела 39 - 40) Управление Росреестра отказало в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права общей долевой собственности на указанную квартиру со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и на государственную регистрацию не были представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав) и на то, что в течение срока, на который была приостановлена государственная регистрация, не устранены причины, препятствующие её проведению. В качестве причины, препятствующей проведению государственной регистрации, Управлением Росреестра указано на то, что доля в праве общей долевой собственности на квартиру продается в рамках исполнительного производства на комиссионных началах, без проведения предусмотренных частью 3 статьи 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" открытых торгов в форме аукциона. Чебыкин А.И. в силу части 1 статьи 250 ГК РФ не наделён правом преимущественной покупки этой доли, так как при продаже имущества с публичных торгов остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки имущества.

Кроме того, в сообщении об отказе в государственной регистрации Управление Росреестра указало, что на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права общей долевой собственности Чебыкиным А.И. не было представлено предусмотренное абзацем первым пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации нотариально удостоверенное согласие его супруги на совершение сделки, требующей государственной регистрации.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра в государственной регистрации, Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, правомерно сослался на часть 1 статьи 250 и статью 255 ГК РФ.

В Законе об исполнительном производстве определен порядок обращения взыскания на имущество должника. В соответствии с пунктами 1 и 6 статьи 69 указанного Закона обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его принудительную реализацию либо передачу взыскателю; если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом.

Согласно статье 87 Закона об исполнительном производстве реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.04.2011 N 569-О-О указал, что Положения названного Закона не определяют порядок обращения взыскания на принадлежащую должнику долю в общем имуществе. Правовой режим общей собственности, особенности продажи доли в общем имуществе, а также порядок обращения взыскания на такую долю устанавливается специальными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности, его статьями 250 и 255.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 названного Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Статьёй 255 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Таким образом, на основании изложенного проведение торгов в рамках исполнительного производства допускается только в случае отказа остальных участников общей долевой собственности от приобретения доли должника.

Апелляционный суд находит ошибочной ссылку Управления Росреестра на указание Конституционного Суда Российской Федерации, содержащееся в определении от 21.04.2011 N 569-О-О, согласно которому в соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Данная норма применяется в случае, когда в рамках исполнительного производства в соответствии со статьей 255 ГК РФ проводятся публичные торги, то есть в случае отказа остальных собственников от приобретения доли должника. В такой ситуации участник общей долевой собственности вправе участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

При указанных обстоятельствах ответчик не вправе был отказать в государственной регистрации по мотиву непроведения открытых торгов.

Из отзыва ответчика и объяснений его представителя в суде первой инстанции следует, что отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги Чебыкина А.И. не является самостоятельным основанием для отказа в проведении государственной регистрации договора купли-продажи. Кроме того, Чебыкин А.И. представил в материалы дела нотариально удостоверенное согласие его супруги Чебыкиной Валентины Борисовны на покупку Чебыкиным А.И. 1/3 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - квартиру N 111 в доме N 343 по пр. Ленинградский в г. Архангельске.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Управления Росимущества и обязал ответчика зарегистрировать договор купли-продажи.

Дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Оснований для отмены решения суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09 февраля 2012 года по делу N А05-12762/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Виноградова

Судьи

С.В. Козлова О.Ю. Пестерева