|
26 апреля 2012 г.
|
А33-9438/2011
|
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Борисова Г.Н.,
судей: Колесниковой Г.А., Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Моисеевой Н.Н.,
при участии представителей:
общества с ограниченной ответственностью "БОН" (заявителя) - Кошкина Д.В., на основании доверенности от 20.12.2010;
администрации города Красноярска (ответчика) - Глебовой Е.Ю., на основании доверенности от 27.12.2011 N 01-6107,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Красноярска
на решение Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2012 года
по делу N А33-9438/2011, принятое судьей Ивановой Е.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "БОН" (далее - ООО "БОН", заявитель, ОГРН 1022402655758, ИНН 2451000840) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к администрации города Красноярска (ОГРН 1022402655758, ИНН 2451000840) (далее - администрация, ответчик) о признании недействительным пункта 2.1 распоряжения от 27.04.2011 N 1299-недв в части установления цены приватизируемого имущества в размере 6 717 000 рублей.
Определениями Арбитражного суда Красноярского края от 20.07.2011, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657), общество с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания "Старатель" (далее - ООО ТПК "Старатель").
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 31 января 2012 года заявление удовлетворено. Пункт 2.1 распоряжения администрации города Красноярска от 27.04.2011 N 1299-недв признан недействительным в части установления цены приватизируемого имущества - нежилых помещений N 61, N 62 общей площадью 100,20 кв.м. и 157,40 кв.м. соответственно, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, в размере 6 717 000 рублей, сложившейся из рыночной стоимости нежилого помещения N 61 в размере 2 639 000 рублей и нежилого помещения N 62 в размере 4 078 000 рублей. На администрацию возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, установив цену приватизируемого имущества по цене определенной на основании экспертизы, а именно в размере 4 213 000 рублей, в том числе нежилое помещение N 61 в размере 1 639 000 рублей, нежилое помещение N 62 - 2 574 000 рублей.
Не согласившись с данным решением, администрация обратилась в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, вынести новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на следующие доводы:
- оценка нежилых помещений N 61 и N 62 осуществлена в соответствии с требованиями действующего законодательства на основании отчетов независимого оценщика - ООО ТПК "Старатель"; отчеты об оценке объектов недвижимости составлены в соответствии с требованиями статей 11, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; при проведении оценки осуществлялось визуальное обследование объектов недвижимости, что подтверждается материалами фотофиксации;
- судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о необходимости снижения рыночной стоимости нежилых помещений в связи со 100% износом объектов инженерной инфраструктуры; выводы эксперта Романовой В.А. не соответствуют материалам дела; учитывая, что спорные нежилые помещения переданы в аренду ООО "БОН", следовательно, обществом осуществлены действия по разрушению объектов инженерной инфраструктуры.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы.
Представитель заявителя в судебном заседании апелляционную жалобу не признал, сослался на доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО ТПК "Старатель", уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения от 15.03.2012 о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения 17.03.2011 публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://www.3aas.arbitr.ru (портал Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: http: www.arbitr.ru/grad/), своих представителей в судебное заседание не направили, отзывы на апелляционную жалобу не представили. Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска ходатайствовал о рассмотрении апелляционной жалобы без участия своего представителя, сообщил, что жалобу администрации поддерживает в полном объеме. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей третьих лиц.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между предпринимателем Бровченко О.Н. и департаментом недвижимости администрации города Красноярска 01.11.2003 заключен договор аренды N 8110 нежилых подвальных помещений N 61, N 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, для использования под производство кондитерских изделий (с учетом дополнения к договору от 12.05.2005 N 4). Срок действия указанного договора установлен с 01.11.2003 по 28.09.2018 включительно.
Согласно договору от 17.10.2006 уступки прав и обязанностей по договору аренды индивидуальный предприниматель Бровченко О.Н. уступил ООО "БОН" права и обязанности по аренде нежилых помещений N 61, N 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, принадлежащие ей на основании договора аренды от 01.11.2003 N 8110.
Дополнением от 25.08.2006 N 6 к договору от 01.11.2003 N 8110 арендодатель - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и арендатор - ООО "БОН" согласовали изменения в договор в части участников договора аренды.
21.04.2010 заявитель обратился в департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых подвальных помещений N 61, N 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118, арендуемых по договору от 01.11.2003 N 8110.
Уведомлением об отказе в реализации преимущественного права от 19.05.2010 N 22861 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по результатам рассмотрения заявления отказал обществу в реализации преимущественного права на приобретение нежилых помещений N 61, N 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118. В качестве оснований отказа указано, что деятельность в сфере игорного бизнеса являлась одним из предметов деятельности на день вступления в силу (05.02.2008) Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеется задолженность по арендной плате за долю земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, 118.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу N А33-10162/2010 отказ департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в реализации ООО "БОН" преимущественного права на приобретение муниципального имущества признан недействительным.
Во исполнение постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 по делу N А33-10162/2010 ответчиком издано распоряжение от 27.04.2011 N 1299-недв "О приватизации нежилых помещений N 61, 62 по пр-ту Мира, д. 118". Согласно данному распоряжению ООО "БОН" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений N 61 общей площадью 100,2 кв.м, N 62 общей площадью 157,4 кв.м, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, д. 118 по цене 6 717 000 рублей, сложившейся из стоимости нежилого помещения N 61 согласно отчету об оценке в размере 2 639 000 рублей и стоимости нежилого помещения N 62 согласно отчету об оценке в размере 4 078 000 рублей.
Распоряжение опубликовано в газете "Городские новости".
Полагая, что цена помещений, указанная в распоряжении администрации города Красноярска от 27.04.2011 N 1299-недв превышает их рыночную стоимость, заявитель оспорил указанное распоряжение в части пункта 2.1 в судебном порядке.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое распоряжение в части установления цены приватизируемого имущества в размере 6 717 000 рублей не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Судебными актами по делу N А33-10162/2010 (решением Арбитражного суда Красноярского края от 30.08.2010, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011) установлены следующие обстоятельства, имеющие в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значения по настоящему делу:
- ООО "БОН" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);
- на основании договора аренды от 01.11.2003 N 8110 и дополнений к нему, заключенных с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, договора уступки прав и обязанностей от 17.10.2006 временно владело и пользовалось арендуемым имуществом (нежилыми помещениями N 62, 62 общей площадью 257,6 кв.м., расположенными по адресу: г. Красноярск, пр. Мира, д. 118) непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ;
- не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
- владеет помещением, площадь которого составляет 257,6 кв.м., то есть не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1000 кв.м.);
- названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
На основании распоряжения от 27.04.2011 N 1299-недв "О приватизации нежилых помещений N 61, 62 по пр-ту Мира, д. 118" ООО "БОН" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений N 61 общей площадью 100,2 кв.м, N 62 общей площадью 157,4 кв.м, расположенных по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, пр. Мира, д. 118 по цене 6 717 000 рублей, сложившейся из стоимости нежилого помещения N 61 в размере 2 639 000 рублей и стоимости нежилого помещения N 62 в размере 4 078 000 рублей.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из материалов дела следует, что рыночная стоимость спорных помещений, указанная в оспариваемом распоряжении, основана на отчетах от 05.04.2011 N 01-054, 01-055, составленных ООО ТПК "Старатель", согласно которым на 04.04.2011 рыночная стоимость нежилого помещения N 61 составляет 2 639 000 рублей, нежилого помещения N 62 - 4 078 000 рублей. Общая стоимость помещений составила 6 717 000 рублей.
Полагая, что отчеты ООО "ТПК "Старатель" об оценке спорных помещений не соответствуют действующему законодательству, заявитель обратился в общество с ограниченной ответственностью "Региональный институт оценки и управления недвижимостью" (далее - ООО "РИОиУН") для определения рыночной стоимости спорных помещений. В соответствии с отчетом N ОК1157 оценщика ООО "РИОиУН" Козлова А.Г. по состоянию на 15.05.2011 рыночная стоимость спорных помещений составила 4 150 500 рублей (помещение N 61 общей площадью 100,2 кв.м - 1 614 400 рублей, помещение N 62 общей площадью 157,4 кв.м - 2 536 100 рублей.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
В соответствии с положениями, изложенными в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оценка отчетов об оценке осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая значительную разницу в рыночной стоимости спорных помещений, указанной в отчетах об оценке, выполненных специалистами-оценщиками ООО ТПК "Старатель" и ООО "РИОиУН", судом первой инстанции по ходатайству заявителя назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости спорных помещений. В соответствии с определением от 14.11.2011 проведение экспертизы поручено оценщику общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "ЭКОсервис" Романовой В.А. Перед экспертом поставлены вопросы:
1) определить соответствие отчетов от 05.04.2011 N 01-054, N 01-055 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135, федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), применяемым при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов;
2) определить рыночную стоимость помещений N 61 площадью 100,2 кв.м и N 62 площадью 157,4 кв.м, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр-т. Мира, д. 118 по состоянию на 04.04.2011.
Согласно заключению эксперта Романовой В.А. от 02.12.2011 N 004, при ответе на 1 вопрос, эксперт указал на следующие недостатки отчетов об оценке от 05.04.2011 N 01-054, N 01-055:
- в отчете отсутствует информация о текущем использовании объекта оценки, описание фактического состояния конструктивных элементов и инженерных коммуникац
