Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 4 сентября 2007 г. N КГ-А41/8671-07 При новом рассмотрении дела о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка суду необходимо установить, к какой именно категории особо охраняемой территории с учетом особенностей ее режима относится спорный земельный участок, рассмотреть вопрос о возможности его приватизации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 4 сентября 2007 г. N КГ-А41/8671-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 мая 2008 г. N КГ-А41/2837-08-П

Общество с ограниченной ответственностью "Загородный клуб "Раздолье" (ООО "Загородный клуб "Раздолье") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Пушкинского района Московской области о понуждении заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка площадью 200000 кв.м, расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский район, п. Черкизово, кадастровый номер 50:13:080301:0025, на условиях проекта договора, представленного ООО "Загородный клуб "Раздолье", по цене в размере десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Иск заявлен на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован обстоятельствами наличия у истца исключительного права на приватизацию спорного земельного участка и неправомерного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.03.2007 г. в удовлетворении иска отказано по мотиву того, что испрашиваемый земельный участок предоставлен истцу в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды для строительства гольф-клуба, который в настоящее время не построен, следовательно оснований для понуждения ответчика к заключению договора не имеется. Кроме того, срок действия договора аренды предусмотрен на 49 лет. Указанный договор сторонами не расторгался и является действующим.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2007 г. решение отменено. Администрация Пушкинского района Московской области обязано заключить с ООО "Загородный клуб "Раздолье" договор купли-продажи спорного земельного участка на условиях проекта договора купли-продажи, представленного ООО "Загородный клуб "Раздолье". Принимая постановление суд исходил из того, что ответчиком не представлено правомерных оснований для отказа в заключение спорного договора купли - продажи, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на приватизацию земельного участка в связи с не окончанием строительства всего комплекса объектов, для размещения которых предоставлен земельный участок, не основан на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На указанное постановление суда апелляционной инстанции Администрацией Пушкинского района Московской области подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об его отмене и оставлению в силе решения суда первой инстанции.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представитель истца против удовлетворения кассационной жалобы возражал.

Оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает решение и постановление подлежащими отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 22.07.2003 г. Министерство имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО "Загородный клуб "Раздолье" (арендатор) заключили договор N 26014 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:13:080301:0025, площадью 200000 кв.м, расположенный в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово.

Согласно пунктам 1.1. и 1.2. вышеуказанного договора земельный участок предоставлен ООО "Загородный клуб "Раздолье" в соответствии с заявкой от 15.07.2003 г. N ЗАЗ-620 для строительства гольф-клуба с инфраструктурой.

Пунктом 2.1. договора сторонами установлен срок его действия с 01.08.2003 г. по 31.07.2052 г.

Право аренды ООО "Загородный клуб "Раздолье" на предоставленный по договору от 22.07.2003 г. земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 603164 от 28.07.2003 г.

ООО "Загородный клуб "Раздолье" 29.07.2006 г. зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства: канализационную сеть, общей протяженностью 1636,6 м, инв. N 225:066-101233, лит. Л, и водопроводную сеть, общей протяженностью 1691 м, инв. N 225:066-101233/1, лит. 1Л, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права N 1252694, 1252693. ООО "Загородный клуб "Раздолье" письмом N 30 от 5.09.2006 г. обратилось к Администрации Пушкинского муниципального района с заявлением о приобретении в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:13:080301:0025, площадью 200000 кв.м, расположенного в Московской области, Пушкинский район, пос. Черкизово.

Повторно ООО "Загородный клуб "Раздолье" обратилось к Администрации Пушкинского муниципального района письмом N 40 от 04.12.2006 г. с вышеуказанным заявлением, приложив к письму проект договора купли-продажи спорного земельного участка.

Поскольку Администрация Пушкинского муниципального района ответа на данные обращения в адрес ООО "Загородный клуб "Раздолье" не направила, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор, суды обеих инстанций не учли следующего.

В соответствии с пунктом 8 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков, договорах, предметом которых являются земельные участки, документах государственного земельного кадастра, документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Из имеющихся в материалах дела документов: постановления Правительства Московской области от 21.05.2005 г. N 301/17, договора аренды земельного участка, выписки от 05.06.2006 г. N 13.1/06-4557 из кадастрового плана земельного участка, следует, что весь земельный участок площадью 200000 кв.м. с кадастровым номером 50:13:080301:0025, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, пос. Черкизово, относится к категории земель особо охраняемых территорий.

Согласно статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли особо охраняемых территорий и объектов - это самостоятельная категория земель.

В статье 94 Земельного кодекса Российской Федерации установлены признаки отнесения земель к землям особо охраняемых территорий.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли: особо охраняемых природных территории, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов, природоохранного назначения, рекреационного назначения, историко-культурного назначения, иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами.

Правительство РФ, соответствующие органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления могут устанавливать и иные категории особо охраняемых природных территорий (территории, на которых находятся зеленые зоны, городские леса, городские парки, памятники садово-паркового искусства, охраняемые береговые линии, охраняемые речные системы, охраняемые природные ландшафты, биологические станции, микрозаповедники и др.).

Из данных суду кассационной инстанции пояснений сторон и из имеющихся материалов дела не возможно установить, к какому из видов категорий земель особо охраняемых территорий и объектов относится спорный земельный участок.

Вместе с тем, из пояснений представителя Администрации Пушкинского района Московской области и имеющейся в деле переписки сторон следует, что спорный земельный участок расположен вблизи третьего переключателя Акуловского гидроузла в зоне реки Клязьма.

Согласно пункту 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 27 Кодекса).

Таким образом, земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.

Между тем арбитражные суды обеих инстанций не определили, имеется ли в отношении спорного земельного участка действующий федеральный закон, устанавливающий возможность предоставления земельного участка в частную собственность.

Суды также не установили, к какой именно категории особо охраняемой территории с учетом особенностей ее режима относится спорный земельный участок, какое федеральное, региональное или местное значение имеет данный участок и соответственно исходя из этого, в чьем ведении он находится.

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения настоящего спора, не были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций.

Суды также не рассмотрели вопрос о возможности приватизации земельного участка с учетом разъяснений данных в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить, подлежит ли спорный земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории, передаче в частную собственность, и в зависимости от установленного разрешить спор.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2007 г. по делу N А41-К1-1505/07 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 июля 2007 г. отменить.

Дело N А41-К1-1505/07 направить в Арбитражный суд Московской области на новое рассмотрение.