Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 мая 2012 г. N 15АП-2820/12

город Ростов-на-Дону

10 мая 2012 г.

дело N А32-14077/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Ереминой О.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.

при участии:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город-курорт Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2011 по делу N А32-14077/2011

по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Нахимов"

о взыскании платы за пользование земельным участком по договору аренды,

принятое в составе судьи Данько М.М.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нахимов" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности за пользование земельным участком в размере 3 292 934,58 руб. за период с 01.01.2009 по 31.03.2011 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 19.12.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на то, что судом не было учтено, что, согласно акту обследования земельного участка в натуре от 04.02.2009, спорный земельный участок используется в целях, не предусмотренных договором аренды, в связи с чем, в расчете арендной платы подлежит применению соответствующий коэффициент целевого использования, предусмотренный постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 - Кц = 30,0 (поправочный коэффициент по категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельного участка - ломбард).

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Сочи от 07.10.2008 N 1093 между администрацией и обществом заключен договор от 23.01.2009 N 4900004986 о предоставлении в пользование земельного участка общей площадью 411 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204012, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Советская, 42/1, для эксплуатации здания магазина-ломбарда.

Срок действия договора установлен до 01.05.2053 с момента его государственной регистрации.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю за N 23-23-50/032/2009-236.

С учетом дополнительного соглашения от 05.02.2009 арендная плата установлена в размере 133 441,43 руб. в год.

Согласно п. 3.1 договора исчисление арендной платы устанавливается с 01.01.2009 до 01.05.2053.

Согласно расчету истца сумма задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 31.03.2011 составила 3 292 934,58 руб.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по уплате арендных платежей, администрация обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих оснований.

Сложившиеся между сторонами правоотношения регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются ставки, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение цены не требует заключения дополнительного соглашения к договору. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на имущество, находящееся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008, содержащем толкование правовых норм, признанное общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, указано, что согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Из материалов дела следует, что расчет размера арендной платы произведен администрацией на основании постановления главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. При расчете арендной платы истцом применен коэффициент целевого использования земельного участка 30, установленный для ломбардов.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что указанный поправочный коэффициент использован администрацией при расчете размера арендной платы необоснованно.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.05.2004 N 209-О, арбитражный суд при рассмотрении споров по поводу размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не ограничиваясь установлением лишь факта принятия уполномоченным органом нормативного акта, которым установлены коэффициенты дифференциации базовой ставки арендной платы по зонам различной градостроительной ценности и по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка, и проверкой правильности расчета размера арендной платы в соответствии с этим актом, должен, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий публичных образований, выявлять, осуществлялось ли экономическое обоснование базовой ставки арендной платы и названных поправочных коэффициентов на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков.

Таким образом, при рассмотрении дела суд должен учитывать целевой характер установления дифференцирующих коэффициентов.

Установление поправочного коэффициента 30 для категории "Ломбард" само по себе допустимо, поскольку учитывает повышенную степень доходности указанной деятельности.

Однако применение указанного коэффициента допустимо, по мнению апелляционного суда, только при наличии фактического осуществления указанной деятельности.

В выписке из ЕГРП ответчика указано, что его основным видом деятельности является производство общестроительных работ по возведению зданий. Дополнительным видом является сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества. Из видов деятельности ответчика и его наименования следует, что он ломбардом не является.

В актах обследования от 04.02.2009 и от 08.02.2010 указание на осуществление в здании ответчика ломбардной деятельности отсутствует.

Поскольку земельный участок не принадлежит на праве собственности обществу, к арендатору объекта недвижимости переходит от арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды) право пользования соответствующим земельным участком (пункт 3 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, арендатор недвижимости, осуществляя на земельном участке соответствующий (отличный от собственника) вид деятельности, не становится арендатором такого участка; обязательственные отношения сохраняются между собственником земли (муниципальным образованием) и арендатором (обществом). Однако при этом изменяется целевое использование земельного участка, что существенно влияет на итоговую ставку арендной платы за пользование землей. Поэтому юридическое лицо, основным видом деятельности которого является сдача собственной недвижимости внаем третьим лицам (осуществляющим различные виды деятельности), должно во взаимоотношениях с арендаторами учитывать постановление от 18.05.2002 N 529 и вносить арендную плату за земельные участки в соответствии с фактическими целями их использования. Такие расходы собственника недвижимости компенсируются в рамках заключенного сторонами договора (пункт 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации). При ином подходе ответчик будет вносить арендную плату исходя из вида деятельности, который фактически не осуществляет. В то же время, организации, не арендующие земельные участки, но использующие их для целей, к которым применяется коэффициент 30, будут освобождены от обязанностей, возложенных на арендаторов земли постановлением от 18.05.2002 N 529.

Судом апелляционной инстанции истцу было предложено представить доказательства осуществления обществом или иными арендаторами объекта недвижимого имущества (Строение, Литер: А, общая площадь 797,1 кв.м., этажность: подвал + цоколь+2) вида деятельности - ломбард в спорный период. Истцом таких доказательств в суд представлено не было.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют какие-либо документы, свидетельствующие о том, что в принадлежащем администрации здании ответчик осуществлял ломбардную деятельность. Между тем, по смыслу норм земельного законодательства, определение поправочного коэффициента к базовой ставке арендной платы зависит не от целевого назначения здания, указанного в его технической документации и правоустанавливающих документах, а от того фактического вида деятельности, которая осуществлялась на соответствующем земельном участке в этом здании.

Следовательно, основания для применения в расчете арендной платы коэффициента 30 как для ломбардов, отсутствует.

Из материалов дела следует, что ответчик производил оплаты в соответствии с расчетом арендной платы, установленным договором, что подтверждается платежными поручениями N 257 от 06.03.2009 на сумму 33 000 руб., N 334 от 04.06.2009 на сумму 33 500 руб., N 393 от 09.09.2009 на сумму 34 000 руб., N 44 от 05.03.2010 на сумму 34 000 руб., N 6 от 04.06.2009 на сумму 34 000 руб., N 57 от 06.09.2010 на сумму 34 000 руб., N 82 от 08.11.2010 на сумму 34 000 руб., N 30 от 03.03.2011 на сумму 34 000 руб., N 77 от 06.06.2010 на сумму 34 000 руб.

Таким образом, на стороне общества в спорный период задолженность по арендным платежам отсутствует, в связи с чем судом первой инстанции было правомерно отказано в удовлетворении исковых требований.

При таких обстоятельствах основания к отмене или изменению решения отсутствуют.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.12.2011 по делу N А32-14077/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

О.А. Еремина Н.В. Ковалева