Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2012 г. N 19АП-1618/12

город Воронеж

4 мая 2012 г.

Дело N А48-518/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 мая 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Мокроусовой Л.М.,
	Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ромашкиной С.А.,

при участии:

от УМИЗ администрации г. Орла: Цаплиной Е.Б., представителя по доверенности N 7/6803 от 21.12.2011, паспорт РФ;

от ИП Фрайда Е.А.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от ОГУП ОЦ "Недвижимость": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.02.2012 по делу N А48-518/2011 (судья Парфенова Л.П.) по иску индивидуального предпринимателя Фрайда Елены Алексеевны (ОГРН 304575314800090) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла, (302028, г. Орел, Пролетарская гора, д. 1, ОГРН 1025700826502) третье лицо: ОГУП ОЦ "Недвижимость", (302028, г. Орел, ул. Ленина, д. 25) о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Фрайда Елена Алексеевна (далее - истец, ИП Фрайда Е.А.) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - УМИЗ администрации г. Орла, ответчик) о признании недействительным аукциона, состоявшегося 17.08.2010 на право заключения договора аренды нежилого помещения N 158, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 127, литера А, общей площадью 38,3 кв.м.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОГУП ОЦ "Недвижимость".

Решением Арбитражного суда Орловской области от 13.02.2012 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на несоответствие выводов изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение неправильное применение норм материального права; не применение закона, подлежащего применению, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В настоящее судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ИП Фрайда Е.А. и ОГУП ОЦ "Недвижимость" не явились.

Через канцелярию суда от ИП Фрайда Е.А. поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба, с учетом заявленного ходатайства, рассматривалась в отсутствие их представителей, в порядке статей 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель УМИЗ администрации г. Орла поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, возражения на них, заслушав объяснения представителя ответчика, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорное помещение N 158, состоящее из комнат NN 52а, 52б, 52в, 52г, 52д, 54, расположенное на первом этаже жилого дома N 127, литера А по ул. Комсомольская в г. Орле было создано в 2006 году ИП Фрайда В.М. и ИП Фрайда Е.В. за счет собственных средств, путем установки в холле дома N 127 литера А по ул. Комсомольской пяти торговых павильонов и склада и с 2006 года сдавалось в аренду ИП Фрайда Е.В.

26.03.2010 зарегистрировано право муниципальной собственности г. Орла на нежилое помещение магазин, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 127, литера А, общей площадью 38,3 кв.м. (свидетельство 57 974470 от 26.03.2010).

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла объявило о проведении аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 127, литера А, первый этаж, номер помещения 158, общей площадью 38,3 кв.м.

Информация о проведении 17 августа 2010 года аукциона на право заключения договоров аренды была размещена на официальном сайте Администрации г. Орла, а также в газете "Неделя в Орле" от 30.06.2010 N 23, что не оспаривается представителями сторон.

ИП Фрайда Елена Алексеевна подала заявку N 536 от 6 августа 2010 года на участие в аукционе, назначенном на 17.08.2010.

Как следует из протокола открытого аукциона на право заключения договоров аренды нежилых помещений от 17 августа 2010 года по лоту N 19, в аукционе участвовали ИП Фрайда Елена Алексеевна и Индивидуальный предприниматель Белевцева Ольга Евгеньевна, начальная цена предмета торгов составляла 153069 руб. 78 коп., без учета НДС.

Согласно указанному протоколу, победителем аукциона признана ИП Фрайда Е.А., последнее предложение о цене договора аренды (размере годовой арендной платы) составило 903 111 руб. 78 коп.

20.08.2010 истец письменно отказался от права аренды объекта спорного недвижимости, являющегося предметом аукциона, что подтверждается его заявлением и заявлением его представителя.

Однако, несмотря на отказ истца от заключения договора, ответчиком был направлен истцу проект договора аренды N 23163 от 18.08.2010, о понуждении к заключению которого Арбитражным судом Орловской области было принято решение от 11.03.2011 в рамках дела NА48-4722/2010.

Ссылаясь на нарушение порядка проведения торгов, состоявшихся 18.05.2010, ИП Фрайда Елена Алексеевна обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Судебная коллегия считает правомерным вывод суд первой инстанции о недействительности торгов, в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Между тем недействительность торгов, может быть связана не только с нарушением правил их проведения, но и с иными нарушениями требований закона.

Частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" установлен запрет федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

По своему содержанию данная норма регламентирует отношения по аренде объектов государственной и муниципальной недвижимости. Речь в данном случае идет о специфике нормативного регулирования порядка заключения договоров аренды публичной недвижимости, сутью которой является то, что данные сделки могут заключаться исключительно (кроме указанных случаев) по результатам торгов (конкурсов или аукционов), предметом которых является право на заключение договора аренды.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для признания имущества недвижимым, как объекта гражданских прав, в отношении которого допускается совершение сделок, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В материалы дела истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства, свидетельствующие о создании капитального сооружения (недвижимости) в установленном законом порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается совокупностью представленных в материалы дела доказательств, спорное помещение N 158, состоящее из торговых киосков и возведенное из древесных материалов, пластика и стекла, создано без разрешения на установку торговых киосков, входящих в его состав, выданного компетентным органом, без проекта, согласованного в установленном порядке и без контроля со стороны уполномоченных лиц, без разрешения на ввод в эксплуатацию в установленном порядке, то есть, в нарушение установленного порядка создания объекта недвижимого имущества, установленного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Заключением проведенной по делу строительно-технической экспертизы также подтверждено, что спорное помещение N 158 является временным, состоящим из некапитальных строений N 52а, 52б, 52в, 52г, 52д, которые по своим функциональным признакам не являются магазином, а являются киосками, имеющими отдельные входы, поэтому пом. N 158 не является единым помещением и не имеет общего входа.

Как следует из заключения эксперта, перемещение указанных торговых киосков возможно без соразмерного ущерба их назначению.

Кроме того, экспертом установлено, что спорные торговые киоски созданы с нарушением требований безопасности и действующих СНиП. Так, часть материалов, из которых устроены ограждающие конструкции помещений N 52а, 52б, 52в, 52г, 52д являются горючими или поддерживающими горение (нарушены ППБ -01-03).

В результате создания спорных торговых киосков уменьшилась площадь холла (вестибюля) до 12,2 кв.м., что не соответствует требованиям СНиП 2.09.04-87 (2001), действовавших на момент сооружения спорных торговых киосков, в соответствии с которыми площадь вестибюля должна быть не менее 18 кв.м., что повлекло нарушение правил эвакуации.

Эксперт пришел к выводу о том, что для устранения нарушений, допущенных при создании спорного помещения необходимо разобрать все строения, так как, существующие строения представляют угрозу для жизни и здоровья людей.

Указанное заключение эксперта и содержащиеся в нем выводы никем не оспорены и не опровергаются материалами дела.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о достаточности в материалах дела доказательств, свидетельствующих о возможности применения к спорному объекту правового режима объекта недвижимости.

При установленных обстоятельствах суд области правомерно пришел к выводу о том, что проведенный 17 августа 2010 года Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла аукцион по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ является недействительным и влечет недействительность договора аренды спорного помещения N 23163 от 18.08.2010.

Довод заявителя апелляционной жалобы со ссылкой на нормы статьи 612 Гражданского кодекса РФ о том, что истец, пользуясь спорным помещением, знал о его недостатках, в связи с чем отсутствуют основания для возложения ответственности за недостатки помещения на арендодателя, основан на неверном толковании норм действующего законодательства, приведен без учета фактических обстоятельств дела и подлежит отклонению.

В силу императивного указания закона самовольная постройка изъята из гражданского оборота и права на нее не подлежат государственной регистрации, в том числе и как на объект, не завершенный строительством (статьи 8, 129 ГК РФ).

Следовательно, проведение аукциона в отношении спорного имущества, не соответствующего признакам недвижимого имущества и созданного без получения необходимых разрешений и с существенным нарушением строительных норм и правил, недопустимо.

По общему правилу, собственник - муниципальное образование, несет ответственность за соответствие спорного объекта требованиям, установленным действующим законодательством, в том числе требованиям противопожарной безопасности, возложение такой обязанности на истца противозаконно.

Апелляционная инстанция считает, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем признаются апелляционной коллегией несостоятельными.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение Арбитражного суда Орловской области от 13.02.2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ он освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 13.02.2012 по делу N А48-518/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова В.И. Федоров