Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2012 г. N 12АП-3393/12

г. Саратов

16 мая 2012 г.

Дело N А57-16093/2011

Резолютивная часть постановления объявлена "10" мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "16" мая 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Клочковой Н.А., Тимаева Ф.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геращенко Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2012 года по делу А57-16093/2011 (судья Николаева Л.М.)

по иску Администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мир торговли" (г. Саратов, ОГРН 1026403042489, ИНН 6453066716),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Комитет по землепользованию и градостроительству Администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ОГРН 1046405508918, ИНН 6455038129),

Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ОГРН 1036405012346, ИНН 6450067310)

Комитет по дорожному хозяйству, благоустройству и транспорту Администрации муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов, ОГРН 1046405512229, ИНН 6452093964),

МУП "Городской центр размещения рекламы" (г. Саратов, ОГРН 1026402205279, ИНН 6450029473),

о взыскании 1 938 991 руб. 97 коп.,

при участии в судебном заседании:

от Комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" - не явились, извещены,

от МУП "Городской центр размещения рекламы" - не явились, извещены,

от ООО "Мир торговли" - Богатырев Д.Ю. по доверенности, выданной 23.03.2012 сроком на один год, Богоявленская О.А. по доверенности, выданной 20.04.2012 сроком до 31.12.2013, Смотрина М.А. по доверенности, выданной 02.04.2012 сроком до 31.12.2013,

от Администрации МО "Город Саратов" - Чагаеева Д.Р. по доверенности N 01-03/27, выданной 27.03.2012 сроком на один год,

от Комитета по землепользованию и градостроительству - Чагаеева Д.Р. по доверенности N 02-08/05-3351, выданной 12.03.2012 сроком на один год,

от Комитета дорожного хозяйства благоустройства и транспорта - Кузьмичев В.А. по доверенности N 01-34/386, выданной 19.12.2011 сроком на один год.

установил:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилась Администрация муниципального образования "Город Саратов" с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Мир торговли" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 2322 от 03.10.1996 года в сумме 751 188,53 рублей; неустойки в сумме 1 187 803,44 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2012 года по делу А57-16093/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 02 марта 2012 года по делу А57-16093/2011.

Представитель Администрации МО "Город Саратов" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и просит решение суда первой инстанции отменить, а жалобу удовлетворить.

Представитель ООО "Мир торговли" в судебно заседании поддержали доводы, изложенные в отзыве и просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Представитель Комитета по землепользованию и градостроительству просил апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Комитета дорожного хозяйства благоустройства и транспорта просил апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Комитета по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90414 приобщено к материалам дела).

Представитель МУП "Городской центр размещения рекламы" в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление N 90416 приобщено к материалам дела).

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившегося лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, постановлением администрации города Саратова от 26 апреля 1996 года N 125-198 акционерному обществу закрытого типа "Волга" был предоставлен в долгосрочную аренду сроком на пятнадцать лет земельный участок площадью 1419 кв.м., расположенный по адресу: город Саратов, улица Плодородная, занимаемый передвижными автозаправочными станциями контейнерного типа.

Во исполнение данного постановления между Арендодателем - Администрацией города Саратова и Арендатором - АОЗТ "Волга" был заключен договор аренды земельного участка N 2322 от 03 октября 1996 года, зарегистрированный в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 07 октября 2002 года N 64-01/48-1049/2002-100.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" указанный земельный участок был описан и индивидуализирован в Едином государственном реестре земель земельных участков и ему был присвоен кадастровый номер 64:48:04 04 48:0002. Доказательством этого является кадастровый план земельного участка от 30 сентября 2002 года N 48/02-2662, выданный ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Саратовской области.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" в Единый государственный реестр земель были внесены сведения о виде разрешенного использования земельного участка -Передвижная автозаправочная станция контейнерного типа.

21 октября 2002 года по договору замены сторон в обязательстве ЗАО "Волга" перевело, а ООО "Мир торговли" приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 2322 от 03 октября 1996 года. Договор замены был зарегистрирован в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 09 декабря 2002 года N 64-01/48-1286/2002.

Договор замены прошел государственную регистрацию, то все права и обязанности по договору аренды земельного участка N 2322 от 03 октября 1996 года перешли к ООО "Мир торговли".

30 июля 2003 года между Администрацией города Саратова и ООО "Мир торговли" было заключено соглашение N 2 об изменении договора земельного участка в части замены на нового арендатора и на замену присвоенного кадастрового номера. Соглашение также было зарегистрировано в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области 18 ноября 2003 года N 64-01/48-1344/2003-145.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 2.7. Договора аренды N 2322 от 03 октября 1996 года предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизовано ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Основанием для изменения размера арендной платы, подлежащей уплате начиная с 2008 года, послужило Постановление Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения". Пунктом 1 указанного Постановления установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а именно: два процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; три десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полтора процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. При этом пунктом 3 Постановления установлено, что арендная плата должна вноситься физическими и юридическими лицами поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Истец в своих исковых требованиях просит взыскать арендную плату начиная с 1 января 2008 года. Ответчик просит применить срок исковой давности к взысканию арендной платы за период январь-июнь 2008 года, учитывая установленный срок до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом, а также к взысканию неустойки с данной арендной платы.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ст. 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ч.3 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 207 Гражданского кодекса РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

Учитывая, что Администрация муниципального образования "Город Саратов" обратилась в суд с требованиями о взыскании арендной платы в сентябре 2011 года, а обязательства по оплате арендной платы в 2008 году за 1-й квартал считаются просроченными с 11 апреля, а за 2-й квартал просроченными с 11 июля, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что срок исковой давности для взыскания арендной платы за период январь-июнь 2008 года пропущен и не подлежит взысканию.

15 апреля 2008 года Правительством Саратовской области издано Постановление N 159-П "О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П", которое в силу пункта 3 вступало в силу со дня его официального опубликования и распространялось на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Постановления Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года N 412-П.

Согласно новой редакции Пункта 1 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками был установлен в соответствии с их видами разрешенного использования и рассчитывался, как установленный процент от кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно пункту 2 статьи 83 Земельного кодекса порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

До принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принималось местной администрацией.

Администрация города Саратова постановлением от 15 июня 2004 года N 127А-133 внесла изменение в постановление администрации города Саратова от 26 апреля 1996 года N 125-198 в части вида разрешенного использования изменив на "земельного участка для размещения оздоровительного комплекса...".

Согласно статье 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

ООО "Мир торговли", начиная с 15 июня 2004 года, могло использовать арендованный земельный участок, только в соответствии с установленным видом разрешенного использования, т.е. только для строительства оздоровительного комплекса.

Решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 года N 27-280 были утверждены правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", в соответствии которыми часть арендуемого земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 48:0002 попала в границы территориальной зоны Р-2 - зоны зеленых насаждений общего пользования, а часть земельного участка стала - территорией общего пользования.

Решением Саратовской городской Думы от 27 апреля 2010 года N 50-595 "О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов"" пункт 37 "Карта градостроительного зонирования территории города" был изложен в новой редакции.

Согласно новой редакции часть арендуемого земельного участка с кадастровым номером 64:48:04 04 48:0002 осталась территорией общего пользования, а другая часть стала располагаться в границах территориальной зоны Р-1 - зоны рекреационно-ландшафтных территорий.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод Администрации муниципального образования "Город Саратов" о том, что изначально в границах земельного участка была территория общего пользования и имелись зеленые насаждения, не основан на доказательствах, поскольку согласно пункту 1.1. договора аренды земельного участка N 2322 от 03 октября 1996 года заключенного договора и плану земельного участка, составленного по материалам геодезической съемки 1996 года, на момент передачи земельного участка в его границах находились: площадка, подземный водопровод и два объекта передвижной автозаправочной станции. План земельного участка площадью 0,1419 га фактически занимаемого контейнерной АЗС по ул. Плодородная в Кировском районе был подготовлен и подписан Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Саратова, согласован с Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Саратова и АОЗТ "Волга".

Из плана земельного участка площадью 0,0343 Га дополнительно для размещения оздоровительного комплекса, составленного по материалам геодезической съемки 2003 года, также следует на отсутствие в границах арендуемого земельного участка земли общего пользования. Красная линия обозначена как проектируемая.

В соответствии с Санитарно-эпидемиологическим заключением N 81/14 с/з от 14 мая 2004 года, подготовленным Государственным учреждением "Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора в г. Саратове", в результате обследования земельного участка установлено, что участок свободен от капитальной застройки и озеленения.

Доказательств, свидетельствующих о том, что изначально в границах спорного земельного участка была территория общего пользования и имелись зеленые насаждения заявителем апелляционной жалобы не в суд первой инстанции ни в суд апелляционной инстанции представлены не были.

Статьей 85 Земельного кодекса установлены следующие требования к составу земель населенных пунктов и зонированию территорий:

а) Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

б) Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

в) Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

г) земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом или срок приведения видов использования земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соответствие с градостроительным регламентом устанавливается органом местного самоуправления.

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В соответствии с пунктом 2.15. Договора N 2322 от 03 октября 1996 года в случае, если земельному участку будет нанесен ущерб со стороны Арендодателя, который приведет к невозможности использования участка по назначению, внесение арендной платы может быть приостановлено с момента совершения факта нанесения ущерба и до его устранения "Арендодателем".

Таким образом, обязательства по договору аренды N 2322 от 03 октября 1996 года не возможно было исполнить Арендатору, поскольку по договору площадь арендуемого земельного участка составляет 1419 кв.м., тогда практически половина участка стала территорией общего пользования, которой беспрепятственно стал пользоваться неограниченный круг лиц, что исключает основной принцип арендных отношений, оставшуюся часть земельного участка также невозможно было использовать под строительство оздоровительного комплекса, поскольку она попала в границы территориальной зоны Р-2 - зоны зеленых насаждений общего пользования, для которой градостроительным регламентом не предусмотрено строительство.

Кроме того, Решением Саратовской городской Думы от 28 февраля 2008 года N 25-240 "Об утверждении Генерального плана города Саратова" был утвержден Генеральный план города Саратова, в состав которого были включены: "Положение о территориальном планировании города Саратова (Приложение 1)", "Основной чертеж Генерального плана города (Приложение 2)", "Карта (схема) городских магистралей и транспорта (Приложение 5 )".

Пунктом 11 раздела "Улично-дорожная сеть" Положения о территориальном планировании города Саратова и Картой (схемой) городских магистралей и транспорта было запланировано строительство автомобильной дороги по улице Плодородной.

В соответствии с Планом реализации Генерального плана города Саратова на период с 2008 по 2011 годы, утвержденным Постановлением главы администрации г. Саратова от 16 июня 2008 года N 784 "О плане реализации Генерального плана города Саратова" проектирование и строительство автодороги по ул. Плодородной на участке от ул. Ударной мимо стадиона "Авангард" с выходом на ул. им. Академика Навашина С.Г. запланировано на 2008 - 2011 года.

Строительство автомобильной дороги было осуществлено в период с июля 2010 года до 07 ноября 2010 года.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что по ул. Плодородной на участке от ул. Ударной мимо стадиона "Авангард" с выходом на ул. им. Академика Навашина С.Г. было не строительство, а ремонт существующей дороги, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела муниципальный контракт N 055/2010 на выполнение работ по содержанию дорожно-уличной сети, мостовых сооружений, путепроводов и подземных переходов и ремонту дорожно-уличной сети муниципального образования "Город-Саратов" от 19 июля 2010 года.

Однако данный довод был исследован судом первой инстанции и правомерно отклонен, поскольку представленные ответчиком доказательства, также свидетельствуют об отсутствии дороги на данном участке. Так, согласно снимку N 2010050407490041603031601270_003 на территорию г. Саратова, выполненного 04 мая 2010 года со спутника GeoEye-1, на данном участке по улице Плодородной отсутствовала какая либо дорога, что касается грунтовой дороги, то она проходит вдоль лесополосы и согласно снимку N 2011110707564941603031606551 004 на территорию г. Саратова, выполненного 07 ноября 2011 года со спутника GeoEye-1, осталась.

Кроме того, геодезические съемки по состоянию на 1996 год и на 2003 год также указывают на отсутствие автомобильной дороги на данном участке. Согласно геодезической съемке, выполненной Саратовским филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в феврале 2012 года, появилась автомобильная асфальтированная дорога, которая пересекает земельный участок с кадастровым номером 64:48:04 04 48:0002 и площадь пересечения составляет 277 кв.м.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нарушение предусмотренной п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи статья 407 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 417 ГК РФ, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения, исходя из статей 13 и 16 Кодекса, которые устанавливают одинаковый порядок возмещения причиненных гражданину или юридическому лицу убытков в результате незаконных действий (бездействия) как государственных актов, так и органов местного самоуправления. Отсюда следует, что указанные убытки могут возникнуть и при издании акта органа местного самоуправления, в том числе делающего невозможным исполнение обязательства.

Толкование положений статей 13, 16, 417 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательство может быть прекращено в связи с невозможностью исполнения и в тех случаях, когда издан акт органа местного самоуправления.

Поскольку вопрос о последствиях издания органом местного самоуправления акта, сделавшего исполнение обязательства невозможным, законом прямо не урегулирован, подлежит применению пункт 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона). Сходные отношения регулирует статья 417 Кодекса, которая должна применяться к рассматриваемым отношениям.

Аналогичная правовая позиция высказана в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 декабря 2005 года N 104.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что в результате издания нормативных актов органа местного самоуправления исполнение обязательств по договору аренды стало невозможным, в связи с чем обязательства по договору аренды прекратились в силу пункта 1 статьи 417 ГК РФ.

С учетом изложенных норм гражданского и земельного законодательства судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Администрации муниципального образования "Город Саратов" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 2 марта 2012 года по делу N А57-16093/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Город Саратов" без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

Н.А. Клочкова Ф.И. Тимаев