Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 мая 2012 г. N 09АП-9454/12

г. Москва

15 мая 2012 г.

Дело N А40-43117/11-29-403

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 мая 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.И. Трубицына,

судей М.Е. Верстовой, Н.В. Лаврецкой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.В. Титовым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Восканяна Роберта Владимировича на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02012 по делу N А40-43117/11-29-403, принятое судьёй Лежневой О.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Восканяна Роберта Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью "Промстройинвест", закрытому акционерному обществу "Моспромстрой", третьи лица - Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, Правительство Москвы, Департамент земельных ресурсов города Москвы, открытое акционерное общество "Компания "Главмосстрой", Ордена Ленина открытое акционерное общество "Моспромстройматериалы", открытое акционерное общество "Управление экспериментальной застройки микрорайонов", о выделении из общего имущества доли в натуре, признании права собственности на нежилое помещение,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Дмитриева М.В. (доверенность от 06.04.2011), Восканян Р.В. (паспорт),

от ответчиков - от ЗАО "Моспромстрой" - Бережкова Е.А. (доверенность от 03.02.2012), от ООО "Промстройинвест" - извещено, представитель не явился, от третьих лиц - извещены, представители не явились,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен индивидуальным предпринимателем Восканяном Робертом Владимировичем (далее - истец) к обществу с ограниченной ответственностью "Промстройинвест" (далее - Ответчик 1), закрытому акционерному обществу "Моспромстрой" (далее - Ответчик 2), с учетом изменения исковых требований, об обязании выделить в натуре из общего имущества - жилого дома по адресу: город Москва, улица Столетова, дом 17, долю, причитающуюся истцу в размере, определенном договором N 466/10-Мич уступки права на нежилые помещения по адресу: квартал 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, корпус 18б от 22.07.2010 по договору N 94/09-Мич от 01.06.2009 об инвестировании строительства жилого дома по адресу: квартал 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, корпус 18б (нежилые помещения); о признании права собственности истца на объект недвижимого имущества - нежилое помещение N XXXVIII, общей площадью 102,2 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу: Москва, улица Столетова, дом 17.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02012 в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции указал, что сторонами инвестиционного контракта акт о результатах реализации не подписан. В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена. При таких обстоятельствах правовые основания об обязании выделить в натуре из общего имущества долю, и признании права собственности на объект недвижимого имущества отсутствуют.

Не согласившись с принятым решением, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не применен подлежащий применению в спорных правоотношениях Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 427-ФЗ), согласно которому стороны инвестиционного договора до государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП признаются долевыми собственниками возведенного объекта инвестиционной деятельности согласно распределению долей, предусмотренному в этом договоре. Долевая собственность на такие объекты возникает в силу закона, а государственная регистрация долевой собственности не требуется в соответствии с пунктом 3 статьи 3 Закона об инвестиционной деятельности. Поскольку Ответчик 2 в силу Закона N 427-ФЗ является долевым собственником права 100% нежилых помещений, то при наличии доказательств оплаты стоимости нежилого помещения истцом, объект подлежит передаче истцу в фактическое пользование, поскольку признание права за истцом не противоречит условиям инвестиционного контракта. Акт реализации инвестиционного контракта на момент рассмотрения дела был подписан всеми участниками и передан на подписание Правительству Москвы 27.01.2011.

В отзыве на апелляционную жалобу Ответчик 2 поддержал исковые требования.

Отзывы на апелляционную жалобу Ответчиком 1 и третьими лицами не представлены.

Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей истца и Ответчика 2, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что оснований для отмены решения суда от 22.02012 не имеется.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Ответчика 1 и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

Представитель Ответчика 2 доводы апелляционной жалобы поддержал. В судебном заседании пояснил, что причина, по которой не подписан акт о реализации инвестиционного контракта, ему не известна.

Из материалов дела следует, что постановлением Правительства Москвы от 15.05.2001 N 449-ПП "О проекте планировки кварталов 5-6, 23 по Мичуринскому проспекту района Раменки ЗАО" одобрен проект планировки кварталов 5-6, 23 по Мичуринскому проспекту района Раменки, определяющий планировочную структуру территории, развитие жилой застройки, культурно-бытового транспортного обслуживания, устанавливающий регламент градостроительного зонирования территории как основу для разработки последующих стадий проектирования и оформления исходно-разрешительной документации.

Постановлением Правительства Москвы от 19.11.2002 N 957-ПП "О мерах по выводу, реорганизации и ликвидации промышленных предприятий и организаций, а также ликвидации гаражей, расположенных на территории кварталов 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, для последующей застройки освобождаемой территории" Ответчик 2 привлечен в числе иных организаций как инвестор по выводу, реорганизации и ликвидации промышленных предприятий и организаций, а также ликвидации гаражей, расположенных на территории кварталов 5-6 по Мичуринскому проспекту района домами, а также объектами соцкультбыта и гаражами, распределено соотношение финансирования проектирования и строительства жилых домов, объектов соцкультбыта и гаражей.

27.10.2005 между Правительством Москвы, Ответчиком 2, ОАО "Компания "Главмосстрой", Ордена Ленина ОАО "Моспромстройматериалы", ОАО "Управление экспериментальной застройки микрорайонов", Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы заключен Инвестиционный Контракт N 13-084518-5701-0081-00001-05 (далее - контракт), предметом которого является реализация в 2002-2007 годах инвестиционного проекта по вводу, реорганизации и ликвидации жилых домов, расположенных на территории кварталов 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, проектированию и строительству на территории кварталов 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки жилых домов ориентировочной площадью 480 000 кв. м, объектов социально-бытового и культурного назначения и гаражей, с застройкой территории, с ориентировочным общим объемом инвестиций 10 миллиардов рублей. В соответствии с условиями контракта Ответчик 2 является Инвестором 3, объем обязанностей которого по финансированию объекта определен пунктом 2.2.2 контракта. Пунктом 3.1.1 контракта в редакции дополнительного соглашения от 06.07.2007 N 1 установлено, что в собственность Инвестора 3 и привлеченных им соинвесторов устанавливается передача 11,34 % общей жилой площади; 10,5 % общей нежилой площади, исключая площади, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические подполья, электрощитовые); 11,2 % машиномест и площадей общего пользования гаражей.

01.06.2009 между Ответчиком 1 и Ответчиком 2 заключен договор об инвестировании строительства жилого дома по адресу: квартал 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, корпус 18б (нежилые помещения) N 94/09-Мич (далее - договор), в соответствии с которым Ответчик 1 принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства объекта инвестирования путем внесения инвестиционного взноса, а Ответчик 2 обязуется после ввода объекта в эксплуатацию обеспечить получение Ответчиком 1 или указанными им лицами причитающейся им доли.

Строительство спорного объекта недвижимости осуществлено в соответствии с разрешением на строительство от 02.04.2007 N RU77183000-000298, договором краткосрочной аренды земельного участка от 22.06.2006 N М-07-507673.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию объект по адресу: квартал 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, корпус 18б введен в эксплуатацию.

Из пояснений истца следует, что право собственности на спорное недвижимое имущество за Ответчиком 1 и Ответчиком 2 в ЕГРП не зарегистрировано.

Доказательств обращения в суд с исковыми заявлениями об обязании Правительства Москвы подписать акт реализации законченного строительством объекта не представлено.

В соответствии с договором уступки права на нежилые помещения по адресу: квартал 5-6 по Мичуринскому проспекту района Раменки, корпус 18б от 22.07.2010 N 466/10-Мич, Ответчик 1 уступает истцу, а истец принимает от Ответчика 1 имущественное право (право требования) на получение в собственность результата инвестиционной деятельности в виде встроенного нежилого помещения, общей площадью 102,2 кв. м, находящегося на 1 этаже жилого дома-новостройки по адресу: Москва, улица Столетова, дом 17, не противоречит условиям инвестиционного контракта. Пунктом 2.1 данного договора предусмотрено, что стоимость уступки права составляет 13 797 000 рублей, исходя из стоимости 135 000 рублей за один квадратный метр площади нежилого помещения.

Истцом обязательства по договору уступки исполнены, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Таким образом, истец, заключив договор уступки прав требования на недвижимое имущество, являющееся предметом инвестиционного контракта N 13-084518-5701-0081-00001-05, приобрел право требования по договору купли-продажи будущей вещи.

Согласно статье 2 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ, отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются указанным Законом. Последствием выполнения соинвестором обязательства по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

Судом установлено, что сторонами инвестиционного контракта акт о результатах реализации не подписан, площади между сторонами не распределены.

Отсутствие такого соглашения является препятствием для государственной регистрации права собственности истца на причитающуюся ему часть вновь созданного недвижимого имущества.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются ввиду следующего.

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Между тем, возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о регистрации, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

При этом законодательство об инвестиционной деятельности предусматривает, что субъект инвестиционного процесса наделен правами по владению, пользованию и распоряжению объектом капитальных вложений лишь при обязательном соблюдении положений действующего законодательства о государственной регистрации права собственности на такой объект.

Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства и защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

Если не установлено иное, оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости надлежит, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Истец не является стороной инвестиционного контракта N 13-084518-5701-0081-00001-05, поэтому не вправе ссылаться на изменения, внесенные Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которые в силу вышеуказанных особенностей его участия в инвестиционной деятельности на него не распространяются.

В отсутствие подписанного акта о результатах реализации инвестиционного контракта, права сторон инвестиционного контракта, на объект инвестиций в установленном законом порядке не оформлены, государственная регистрация прав на недвижимое имущество не произведена. При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что правовые основания для выделения в натуре из общего имущества долю, причитающуюся истцу в размере, определенном договором уступки и признания за истцом права собственности на спорные помещения и удовлетворения заявленных исковых требований отсутствуют.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02012 по делу N А40-43117/11-29-403 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Восканяна Роберта Владимировича - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Трубицын

Судьи

М.Е. Верстова Н.В. Лаврецкая