Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2012 г. N 19АП-1821/12

город Воронеж

12 мая 2012 г.

Дело N А35-9342/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего	Суховой И.Б.,
Судей	Мокроусовой Л.М.,
	Маховой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ромашкиной С.А.,

при участии:

от Администрации города Рыльска: Киреевой Р.В., представителя по доверенности N 2989 от 30.12.2011, удостоверение;

от ИП Лашкаревой Л.В.: Иванова В.В., представителя по доверенности б/н от 23.05.2011, удостоверение;

от ИП Шульгиной В.А.: Иванова В.В., представителя по доверенности б/н от 01.12.2011, удостоверение;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лашкаревой Ларисы Владимировны и индивидуального предпринимателя Шульгиной Валентины Алексеевны на решение Арбитражного суда Курской области от 24.02.2012 по делу N А35-9342/2011 (судья Шведко О.И.) по исковому заявлению Администрации города Рыльска к индивидуальному предпринимателю Лашкаревой Ларисе Владимировне (ОГРНИП: 304463416900057), индивидуальному предпринимателю Шульгиной Валентине Алексеевне (ОГРНИП: 307462003700031) о расторжении договора аренды N 75 от 05.03.2010 года и освобождении арендуемых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Рыльска (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лашкаревой Ларисе Владимировне (далее - ИП Лашкарева Л.В.), индивидуальному предпринимателю Шульгиной Валентине Алексеевне (далее - ИП Шульгина В.А.) о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 75 от 05.03.2010 года и освобождении арендуемых нежилых помещений, площадью 340,4 кв.м., расположенных по адресу: Курская область, г. Рыльск, Советская площадь, д. 5.

Решением Арбитражного суда Курской области от 24.02.2012 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на незаконность, ответчики обратились в суд с апелляционной жалобой, в которой, просили обжалуемое решение отменить, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ИП Лашкаревой Л.В. и ИП Шульгиной В.А. поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представитель Администрации города Рыльска с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционная инстанция считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05 марта 2010 года между администрацией города Рыльска Курской области (арендодатель) и индивидуальными предпринимателями Лашкаревой Ларисой Владимировной и Шульгиной Валентиной Алексеевной (арендаторы) был заключен договор аренды N 75 недвижимого имущества. Согласно условиям договора аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендаторам за плату во временное владение и пользование нежилые помещение N V (комната N 3 на первом этаже), N VI (комнаты N N 10,11,12,13,14 на первом этаже), площадью 340,4 кв.м. (далее по тексту - "Помещения"), находящееся в одноэтажном нежилом здании Литер "Б", площадью 786,0 кв.м., расположенном по адресу: Курская область, г. Рыльск, Советская площадь, д. 5 (далее по тексту - Здание), согласно поэтажному плану для использования под магазины.

Договор исполнен, имущество передано арендаторам по акту приема-передачи от 05.03.2010 года. Взаимных претензий в отношении технического состояния передаваемых в аренду помещений стороны друг к другу не имеют.

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что срок действия настоящего договора с 05.03.2010 года по 30.06.2015 года. Действия договора распространяется на правоотношения, возникшие до государственной регистрации договора.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 25.01.2011 произведена государственная регистрация договора аренды за регистрационным номером: 46-46-21/003/2010-347, о чем имеется отметка регистрирующего органа на документе прошедшем государственную регистрацию - договоре аренды N 75 недвижимого имущества от 05.03.2010 года.

Согласно пунктам 3.1. - 3.2. договора и Приложению N 3 к договору аренды N 75 недвижимого имущества от 05.03.2010 года - форма расчета годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), арендная плата с учетом НДС устанавливается в размере 444 029 руб. 16 коп. в год или 37 002 руб. 43 коп. в месяц, в соответствии с расчетом рыночной стоимости аренды недвижимого имущества за 1 кв.м. в год, выполненным независимым оценщиком (Приложение N 3).

Арендная плата перечисляется ежемесячно до 10 числа, следующего за расчетным месяцем на счет Администрации города Рыльска (УФК МФ по Курской области) в порядке и на условиях установленных пунктами 3.1. и 3.2. договора.

В силу пункта 4.1. договора в случае просрочки арендных платежей на срок более 5 дней, Арендаторы уплачивает пени в размере 0,1% в день от суммы задолженности.

Согласно пункту 1.8. договора часть арендуемых помещений может сдаваться арендаторами (ответчиками) в субаренду только с разрешения арендодателя (истца). При этом общая площадь передаваемых в субаренду части нежилых помещений не должна превышать 10% площади арендуемых нежилых помещений и составлять более чем 20 кв.м. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договору субаренды применяются правила о договоре аренды.

По спорному договору N 75 аренды недвижимого имущества от 05.03.2010 права и обязанности сторон установлены в разделе 2, - обязанности арендодателя (в пункте 2.1., пунктах 2.1.1.-2.1.4.), права арендодателя (в пункте 2.3, подпункте 3.2.1.), - обязанности арендаторов (в пункте 2.2, подпунктах 2.2.1.- 2.2.11), права арендаторов (в пункте 2.4, подпункте 2.4.1.).

В силу подпункта 2.2.7 договора арендаторы приняли на себя обязательство по договору: не продавать, не менять, не передавать в субаренду, в залог, в доверительное управление, не вносить в качестве вклада в простое товарищество (совместную деятельность), в уставный капитал юридического лица, не отчуждать иными способами и не обременять иными правами третьих лиц помещения без письменного согласия арендодателя.

По условиям пункта 2.3.1 арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием арендаторами помещений и прилегающей к зданию территории в соответствии с условиями договора.

Пунктом 5.2. договора предусмотрено условие, о том, что стороныимеют право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиками условий договора, выразившихся в передаче арендаторами арендуемых помещений в субаренду третьим лицам без разрешения арендодателя, администрация города Рыльска Курской области обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества N 75 от 05.03.2010 года, об обязании индивидуального предпринимателя Лашкареву Ларису Владимировну и индивидуального предпринимателя Шульгину Валентину Алексеевну освободить арендуемые помещения в связи с прекращением договора аренды.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из правомерности заявленных требований.

Апелляционная инстанция находит данные выводы суда области по существу соответствующим установленным по делу обстоятельствам и нормам законодательства.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору N 75 аренды недвижимого имущества от 05.03.2010, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункты 2, 4 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.

В силу подпункта 2.2.7 договора арендаторы приняли на себя обязательство по договору: не продавать, не менять, не передавать в субаренду, в залог, в доверительное управление, не вносить в качестве вклада в простое товарищество (совместную деятельность), в уставный капитал юридического лица, не отчуждать иными способами и не обременять иными правами третьих лиц помещения без письменного согласия арендодателя.

В подтверждение нарушения арендаторами данного условия договора аренды арендодатель представил акты встречной проверки использования муниципального имущества муниципального образования "Город Рыльск" на объекте, расположенном по адресу: г. Рыльск, Советская площадь, д. 5 от 17.03.2011, и от 25.03.2011, а так же акт проверки использования муниципального имущества МО "город Рыльск" предоставленного в аренду ИП Шульгиной В.А., и ИП Лашкаревой Л.В., расположенного по адресу: Курская область, г. Рыльск, Советская площадь, д. 5, общей площадью 340,4 кв.м. от 07.04.2011., и служебные записки на имя главы города Рыльска от 28.03.2011, 11.05.2011, предписание (N 560 от 24.05.2011 года), выданное Контрольно-счетной палатой Курской области Главе города Рыльска, Рыльского района, Курской области, в которых и установлено, что помещения передано арендаторами третьему лицу в субаренду без разрешения администрации.

В частности проверкой от 25.03.2011 установлено, что комната N 12 в нежилом помещении N VII общей площадью 34,7 кв.м. используется ООО "Фирма "Бирюза" для осуществления предпринимательской деятельности под магазин "Овощи, фрукты", то есть, помещение передано арендатором третьему лицу в субаренду без разрешения Администрации города Рыльска., указанные обстоятельства изложены в претензии N 518 от 29.03.2011, полученной арендаторами Лашкаревой Л.В., и Шульгиной В.А. 31.03.2011. (согласно отметок на документе).

Кроме того, в материалы дела представлены копии договоров передачи во временное пользование (субаренда) от 29.12.2009 и 01.05.2010, заключенные между ИП Шульгиной В.А. (арендатор) с индивидуальным предпринимателем Акопян К.Ю. (субарендатор), приказы (распоряжения) о приеме работника Акопян К.Ю. на работу.

Таким образом, совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается существенное нарушение условий договора N 75 аренды недвижимого имущества от 05.03.2010 со стороны арендаторов, что выразилось в предоставлении помещения в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя. Требования администрации о приведении пользование помещений в соответствие с условиями договора арендаторами и действующим законодательством не исполнено. Данные обстоятельства ответчиками документально не опровергнуты.

Судами также установлено, что администрацией города Рыльска в адрес арендаторов направлялось уведомление с требованием о расторжении договора аренды в виде писем-претензий N 1092 от 16.09.2008, N57 от 20.01.2010, N605 от 21.04.2010, N1178 от 07.06.2011 (на имя ИП Лашкаревой Л.В.) и N 1094 от 16.09.2008, N1178 от 07.06.2011 (на имя ИП Шульгиной В.А.).

Кроме того в материалы дела представлена копия проекта соглашения N 1 от 06.06.2011 о досрочном расторжении договора N 75 аренды недвижимого имущества от 05.03.2010.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к обоснованному выводу о том, что до обращения с иском о расторжении договора истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиками и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Поскольку факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора (пункт 5.2 договора), установлен судом первой инстанции и доказан материалами дела, суд первой инстанции, обоснованно удовлетворил исковые требования о расторжении договора N 75 аренды недвижимого имущества от 05.03.2010.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку на день рассмотрения спора помещения ответчиками не возвращены истцу, законные основания пользования предпринимателями нежилыми помещениями прекращены, то вывод суда первой инстанции о возложении на ответчиков обязанности освободить спорные помещения является обоснованным.

Нельзя признать правомерным довод подателя жалобы о том, что отклонение арбитражным судом первой инстанции ходатайства ответчиков об отложении судебного заседания и рассмотрение дела в их отсутствие привело к нарушению принципа состязательности сторон в арбитражном процессе.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Из приведенной нормы следует, что отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда, который оценивает основания для отложения дела, указанные в ходатайстве. В настоящем случае суд, отказал в удовлетворении ходатайства об отложении.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства обоснован и соответствует требованиям статьи 158 АПК РФ.

Являясь предпринимателями и располагая информацией о рассмотрении дела, ответчики не были лишены возможности направить в суд другого представителя, уполномоченного соответствующей доверенностью. Каких-либо доказательств невозможности привлечения и явки в судебное заседание иных представителей ответчиками представлено не было.

Таким образом, суд первой инстанции рассмотрел дело по существу в отсутствие надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства ответчиков, что не противоречит требованиям части 3 статьи 156 АПК РФ.

В связи с изложенным, процессуальные права истца соблюдены в полной мере, нарушений норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.

По мнению апелляционной коллегии приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене обжалуемого судебного акта.

Суд апелляционной инстанции считает, что, рассматривая спор, суд области принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права, не допустив нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 24.02.2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2 000 рублей относятся на ее заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 24.02.2012 по делу N А35-9342/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шульгиной Валентины Алексеевны и индивидуального предпринимателя Лашкаревой Ларисы Владимировны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова Е.В. Маховая