Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 г. N 02АП-1583/12

г. Киров

18 мая 2012 г.

Дело N А29-625/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 мая 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца - Кошелева Р.Ю., по доверенности от 10.01.2012

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Анюта"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.01.2012 по делу N А29-625/2011, принятое судом в составе судьи Маклаковой С.В.,

по иску Комитета по управлению имуществом администрации муниципального района "Сосногорск" (ИНН 1108012275, ОГРН 1021100948846, Республика Коми, г. Сосногорск, ул. Куратова, д.2)

к обществу с ограниченной ответственностью "Анюта" (ИНН 1108016142, ОГРН 1051130823886, Республика Коми, 6 мкрн., д. 10),

о взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Комитет по управлению имуществом администрации муниципального района "Сосногорск" (далее - Комитет, истец) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью "Анюта" (далее - ООО "Анюта", ответчик, заявитель) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 183 316 рублей и пени в сумме 6 764 рублей 14 копеек за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2011 исковые требования Комитета удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Анюта" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011 решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2011 оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ООО "Анюта" - без удовлетворения.

23.09.2011 ООО "Анюта" обратилось с кассационной жалобой с просьбой отменить решение Арбитражного суда Республики Коми и постановление Второго арбитражного апелляционного суда.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2011 отменены решение Арбитражного суда Республики Коми от 23.05.2011 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30.08.2011, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Коми. При этом, судом кассационной инстанции выводы судов о муниципальной собственности на спорные помещения и, как следствие, о наличии у Комитета права сдачи этих помещений в аренду, признаны не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, основанными на неверном толковании норм материального права, а потому преждевременным и подлежащим дополнительной проверке.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 12.12.2011 (т.1.л.д. 151) исковое заявление Комитета принято к производству.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 25.01.2012 исковые требования Комитета удовлетворены. С ООО "Анюта" в пользу Комитета взыскано 183 316 рублей долга и 6 764 рубля 14 копеек пени.

ООО "Анюта" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.01.2012 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

По мнению ООО "Анюта", решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель считает, что помещение подвала, в котором располагается магазин "Анюта" является общей собственностью владельцев жилых помещений в жилом доме N 10 в 6 мкрн. города Сосногорск, а сам подвал является техническим помещением. При этом заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел следующее: отменяя судебные акты судов первой и второй инстанции, окружной суд указал, какие обстоятельства необходимо установить для разрешения дела по существу и дать им соответствующую оценку. По мнению заявителя, Арбитражный суд Республики Коми, принимая решение, не выполнил эти указания. В частности, в целях установления арендного обязательства, не был установлен статус лица, выступающего в качестве арендодателя, не представлены доказательства наличия права собственности на объект найма; подвал спроектирован в качестве технического, не имеющего самостоятельного назначения и не предназначен для самостоятельного использования. ООО "Анюта" обращает внимание суда на тот факт, что в двух, представленных в материалы дела выписках из реестра муниципальной собственности, указаны разные основания для включения в имущества в реестр, при этом, обе выписки из муниципального реестра имеют указание на один и тот же объект недвижимости. Заявитель указывает, что вывод суда первой инстанции о том, что технический паспорт на жилой дом N 10 в 6 мкрн. г. Сосногорска по состоянию на 16.04.1981 подтверждает, что владельцем дома и спорного помещения является домоуправление N 1 ПО ЖКХ опровергается указанием в техническом паспорте на год постройки жилого дома (1981), планами технического подполья жилого дома N 10 в 6 мкрн. с учетом наличия множественных коммуникаций. Кроме этого, заявитель ссылается на тот факт, что как следует из материалов инвентаризационного дела на магазин, само инвентаризационное дело в отношении спорного нежилого помещения было начато 11.10.1999, при этом как следует из представленного технического паспорта по состоянию от 11.02.2010 объекту был присвоен инвентарный номер 103, технический паспорт по состоянию на 11.10.1999 имеет тот же инвентарный номер объекта 103. Далее, приводя в обоснование своих доводов, правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, заявитель указывает на необходимость установления по состоянию на момент приватизации первой квартиры в доме, были ли подвальные помещения учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Комитет в судебном заседании выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.06.2006 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Анюта" (арендатор) подписан договор аренды N 542/2 (далее - договор аренды) (т.1 л.д. 36-38).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 101,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Сосногорск, 6 микрорайон, д.10, для размещения магазина продовольственных товаров. Срок действия договора определяется с 01.06.2006 по 31.04.2007.

По условиям пункта 3.1 договора аренды, арендатор обязался оплачивать месячную плату в размере 10 747 рублей, из которой 9 108 рублей закрепляется за местным бюджетом, 1 639 рублей НДС перечисляется арендатором самостоятельно на соответствующий счет УФК. Оплата производится арендатором не позднее 25-го числа текущего месяца.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы и если ее размер окажется более установленного настоящим договором, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

В случае нарушения арендатором пункта 3.1 договора начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 договора аренды).

Имущество передано в аренду по акту приема-сдачи от 01.06.2006 (т.1 л.д. 39).

01.01.2009 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Анюта" (арендатор) подписан договор аренды N 542/4 (т.1.л.д. 10-16), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 101,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Сосногорск, 6 микрорайон, д.10, для размещения продовольственного магазина (пункт 1.1).

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 01.01.2009 года по 30.11.2009 года.

По условиям пункта 3.1 договора арендатор обязался оплачивать месячную плату в размере 15 046 рублей, из которой 12 751 рубль закрепляется за местным бюджетом, 2 295 рублей НДС перечисляется арендатором самостоятельно на соответствующий счет УФК по месту учета налогового агента. Оплата производится арендатором не позднее 25-го числа текущего месяца.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы и если ее размер окажется более установленного настоящим договором, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

В случае нарушения арендатором пункта 3.1 договора начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2).

Имущество передано в аренду по акту приема-сдачи от 01.01.2009 (т.1 л.д. 16).

Из представленного в дело разрешения от 11.01.2009 N 210 следует, что Комитет дал согласие арендатору ООО "Анюта" на передачу из арендуемых им площадей (101,2 кв.м.) в субаренду ИП Овдиной Е.В. 25,5 кв.м. на срок с 01.01.2009 по 30.11.2009 (т.1 л.д. 41).

В материалы дела также представлено дополнительное соглашение б/н б/д к договору аренды (т.1 л.д. 40), подписанное между Комитетом и ООО "Анюта" о сдаче в субаренду на основании разрешения комитета N 210 с 01.01.2009 (т.1 л.д.41), в соответствии с которым пункт 3.1 договора аренды был изменен: за указанное в пункте 1.1 договора имущество, арендатор оплачивает месячную плату в размере 16905 рублей, в том числе 2579 рублей НДС. Оплата производится арендатором не позднее 25 числа текущего месяца. Составляющие арендной платы перечисляются арендатором самостоятельно на раздельные счета в соответствии с пунктом 3.1 договора. Счета-фактуры арендодателем не предъявляются, оплата арендатором производится на основании п. 3.1 договора аренды.

Письмом от 08.04.2010 N 01-16/0778 истец уведомил ответчика об изменении размера арендной платы по договору аренды от 01.01.2009 N 542/4 на основании решения Совета муниципального района "Сосногорск" от 30.03.2010. арендная плата за пользование нежилыми помещениями за апрель 2010 составляет 45 595 рублей, с 01.05.2010 размер арендной платы составит 47 667 рублей (т.1 л.д. 25).

Согласно почтовому уведомлению данное письмо вручено арендатору 09.04.2010 (т.1 л.д. 26).

06.08.2010 арендодатель направил арендатору претензию с требованием погашения задолженности по арендной плате по договору от 01.01.2008 N 542/4 (т.1 л.д. 7).

Факт направления претензии ответчику материалами дела подтвержден (т.1 л.д. 8-9).

Полагая, что на стороне ответчика имеется задолженность по арендной плате и неустойке за период с 01.01.2010 по 01.12.2010, истец обратился в Арбитражный суд Республики Коми.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 5 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок разграничения объектов федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности устанавливается специальным законом. Впредь до его принятия на территории Российской Федерации действует порядок, установленный постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - Постановление ВС РФ N 3020-1)

В соответствии с приложением N 3 к Постановлению ВС РФ N 3020-1 к муниципальной собственности относятся, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных советов народных депутатов, а также другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) советов народных депутатов (местной администрации).

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. И, соответственно, если они отвечали требованиям Постановления ВС РФ N 3020-1, на них возникло право муниципальной собственности.

Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Из имеющихся в материалах дела документов (технический паспорт на жилой дом N 10 в 6 мкрн. г. Сосногорска по состоянию на 16.04.1981, инвентаризационное дело на спорный магазин, начатое 11.10.1999, справка ФГУП "Ростехинвентаризация" от 22.11.2011 (т.2 л.д. 34)) следует, что подвальное помещение жилого дома было сформировано в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, лишь в 1999 году.

При этом, согласно справке от 21.02.2012 N 150, выданной Сосногорским производственным участком Ухтинского отделения филиала по Республике Коми ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", 12.10.1992 зарегистрирован договор передачи квартиры в собственность за реестровым N 81.

Таким образом, принимая во внимание, что на момент разграничения государственной собственности на объекты федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности), спорное помещение, как объект права, сформировано не было, апелляционный суд считает неправомерным вывод суда первой инстанции, что право собственности на нежилые помещения истец приобрел в соответствии с Постановлением ВС РФ N 3020-1.

Кроме этого, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.

В соответствии с пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

Исходя из вышеизложенного, имеющиеся в материалах дела выписки из реестра муниципального имущества муниципального района "Сосногорск" N 6614 от 02.03.2011 (т.1 л.д. 57) и N 6717 от 24.11.2011 (т.1 л.д. 144), не отвечают требованиям допустимости, предъявляемым статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к доказательствам и не могут служить подтверждением права муниципальной собственности на спорное имущество. Более того, указанные выписки содержат различные основания внесения в реестр.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу вышеизложенного, принимая во внимание, что истцом, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлено документов, подтверждающих право муниципальной собственности на спорное помещение, апелляционный суд считает, что требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате и неустойке, основанные на договоре аренды, удовлетворению не подлежат.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.01.2012 по делу N А29-625/2011 отменить.

Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального района "Сосногорск" в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом администрации муниципального района "Сосногорск" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Анюта" 2000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Д.Ю. Бармин

Судьи

Т.М. Поляшова Т.А. Щелокаева