Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2007 г. N КГ-А40/10734-07 При новом рассмотрении дела об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений суду необходимо установить наличие либо отсутствие у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества, выяснить, может ли заявление общества о выкупе нежилого помещения рассматриваться как надлежащее обращение в соответствии с требованиями законодательства о приватизации, установить обстоятельства рассмотрения компетентными органами вопроса о выкупе истцом спорного недвижимого имущества, а также обосновать цену, по которой указанное недвижимое имущество подлежит продаже истцу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 ноября 2007 г. N КГ-А40/10734-07
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2007 г.

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 июля 2008 г. N КГ-А40/5857-08-1,2

Общество с ограниченной ответственностью "Дебют-С" (далее - ООО "Дебют-С") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1677,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (подвал, помещение I, комн. 1-10; этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 2-25; этаж 2, помещение I, комн. 1-6, 6а, 7, 9, 11-15, 17-24) по цене 28.785.000 рублей на условиях представленного истцом проекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

В обоснование исковых требований ООО "Дебют-С" ссылается на приобретение своим правопредшественником - ТОО "Дебют" в собственность имущества Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" с одновременным заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось данное предприятие.

Учитывая наличие в договоре аренды указания на возможность последующего выкупа спорного объекта недвижимости, а также факт первоначального обращения в ДИГМ с заявлением о выкупе недвижимого имущества до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец полагает, что он в силу пункта 13 статьи 43 указанного закона обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилых помещений, в которых располагалось имущество приватизированного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом истец ссылается на незаконность бездействия СГУП по продаже имущества г. Москвы, выражающегося в незаключении с ООО "Дебют-С" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.07, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.07, исковые требования удовлетворены: суд обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дебют-С" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1677,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (подвал, помещение I, комн. 1-10; этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 2-25; этаж 2, помещение I, комн. 1-6, 6а, 7, 9, 11-15, 17-24) по цене 28.785.000 рублей на условиях представленного истцом проекта.

При этом суды исходили из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Суды пришли к выводу о том, что ООО "Дебют-С" является правопреемником ТОО "Дебют", выкупившего до введения в действие главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие.

При таких обстоятельствах суд посчитал, что истец обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

На принятые по делу судебные акты ДИГМ подана кассационная жалоба, в которой заявитель просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить в связи с неправильным применением судами норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя, вывод о наличии у истца права на выкуп нежилых помещений сделан судами без учета положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому все положения договоров о выкупе нежилых помещений утратили силу с 27.04.04, то есть по истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона.

При таких обстоятельствах, заявитель полагает, что у ООО "Дебют-С" отсутствует право на выкуп арендуемых нежилых помещений.

Кроме того, заявитель полагает, что судами неправильно определена стоимость выкупаемого имущества, поскольку цена объекта, установленная в заключении об оценке от 17.12.03, не может в соответствии с пунктом 20 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.01 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев.

В судебном заседании представители ДИГМ и СГУП по продаже имущества г. Москвы доводы кассационной жалобы поддержали, представитель ООО "Дебют-С" возражал против ее удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, полагает принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

При рассмотрении заявленных по настоящему делу исковых требований судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 27.04.92 Комиссией по приватизации предприятий торговли (общепита, службы быта) Юго-Восточного административного округа г. Москвы при Москомимуществе утвержден план приватизации Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют", согласно которому нежилое помещение, в котором располагалось указанное предприятие, передается в аренду с правом выкупа через один год (пункт 6); 19.04.95 между Фондом имущества г. Москвы и ТОО "Дебют" заключен договор ВАМ N 5970 купли-продажи имущества Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют", исключая спорное недвижимое имущество, с передачей последнего в аренду сроком на 25 лет с правом выкупа (пункт 6.2 договора); спорное нежилое помещение находилось в пользовании истца на основании договора аренды от 02.03.94 N 2227-94 со сроком до 30.06.95 или ранее до момента приватизации (пункт 2 договора).

Впоследствии спорные помещения находились в пользовании истца на основании договоров аренды от 17.10.95 N 05-00663/95, от 26.11.97 N 05-00648/97.

10.01.07 ООО "Дебют-С" обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с предложением заключить договор купли-продажи арендуемых обществом на основании договора от 26.11.97 N 05-00648/97 помещений.

Посчитав бездействие СГУП по продаже имущества г. Москвы, выразившееся в незаключении с ООО "Дебют-С" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, не соответствующим положениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ООО "Дебют-С" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об обязании СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений, суды обеих инстанций исходили из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Суд кассационной инстанции полагает данный вывод сделанным без надлежащей и полной оценки всей совокупности имеющихся в деле доказательств, а также при неправильном применении норм материального права.

Так, согласно пункту 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Таким образом, указывая данную норму права в качестве правового обоснования заявленных требований, истец должен доказать следующие обстоятельства: факт приобретения имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации; факт заключения договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения; факт обращения лица, выкупившего имущество предприятия, в компетентный государственный орган с просьбой о выкупе недвижимого имущества до истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют", за исключением спорного нежилого помещения, в котором располагалось указанное предприятие, приобретено право-предшественником истца - ТОО "Дебют" в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" приобретено правопредшественником истца на основании договора купли-продажи от 19.04.95 ВАМ N 5970. Денежные средства за выкуп основных и оборотных средств предприятия перечислены платежным поручением от 20.04.95 N 165.

При таких обстоятельствах, учитывая, что в силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 30.11.94 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" глава 4 Кодекса вводится в действие со дня официального опубликования части первой Кодекса, то есть с 08.12.94, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" приобретено правопредшественником истца в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, не соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, не может быть признан обоснованным и вывод судов относительно наличия у ООО "Дебют-С" права на приобретение спорных нежилых помещений в порядке, предусмотренном пунктом 13 статьи 43 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

Кроме того, учитывая положения пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", одним из условий, при котором нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему имущество унитарного предприятия, является факт обращения последнего в компетентный государственный орган с просьбой о выкупе недвижимого имущества до истечения двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона.

При этом заявление о выкупе недвижимого имущества должно быть сделано в надлежащей форме.

Обязывая СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дебют-С" договор купли-продажи спорных нежилых помещений, суды обеих инстанций исходили из того, что истец письмом от 03.11.97 обратился в Мос-комимущество с заявлением о выкупе занимаемых нежилых помещений по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А, то есть суды пришли к выводу о том, что надлежащее обращение имело место до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Однако, учитывая непредставление в материалы дела указанного обращения истца, у судов отсутствовала возможность его исследования с точки зрения надлежащего оформления и выяснения вопроса о том, является ли оно основанием для возникновения у компетентного органа обязанности принять решение о выкупе спорного недвижимого имущества.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора не учли того, что в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судам надлежало сделать вывод относительно того, может ли рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в заключении об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.12.03, быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, оценив при этом заключение об оценке рыночной стоимости помещения от 17.12.03 в совокупности с другими имеющимися в материалах дела доказательствами.

При этом судами обеих инстанций не мотивировано, почему при определении выкупной цены спорных нежилых помещений необходимо руководствоваться заключением об оценке от 17.12.03, в то время как заявление о выкупе недвижимого имущества имело место в 1997 году.

Кроме того, как усматривается из заключения об оценке от 17.12.03, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.12.03 с учетом НДС составляет 33.465.168 рублей.

При этом судами обеих инстанций не обоснован вывод о том, что спорное нежилое помещение подлежит выкупу истцом по цене 28.785.000 рублей, учитывая отсутствие в заключении об оценке указания на такую сумму.

Кроме того, делая вывод о том, что спорные нежилые помещения подлежат продаже ООО "Дебют-С" по цене, определенной в заключении об оценке от 17.12.03, суды первой и апелляционной инстанций не учли того обстоятельства, что согласно указанному заключению ЗАО "Российская оценка" произведена оценка рыночной стоимости помещения по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, общая площадь которого составляет 1625,0 кв.м, в то время как истец просил заключить с ним договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1677,2 кв.м.

Указанное противоречие судами обеих инстанций не устранено.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает вывод судов в части обязания СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дебют-С" договор купли-продажи нежилых помещений 1677,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (подвал, помещение I, комн. 1-10; этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 2-25; этаж 2, помещение I, комн. 1-6, 6а, 7, 9, 11-15, 17-24) по цене 28.785.000 рублей, определенной в заключении об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.12.03, подготовленном ЗАО "Российская оценка" по заказу ДИГМ, сделанным при неполном исследовании судами, рассматривавшими спор, имеющихся в материалах дела доказательств и неправильном применении норм материального права.

При таких обстоятельствах, принятые по делу решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении дела судам надлежит учесть изложенное, предложить сторонам представить дополнительные доказательства; дать надлежащую правовую оценку доказательствам, представленным сторонами в обоснование своих доводов и возражений; установить наличие либо отсутствие у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества; высказаться относительно того, может ли заявление ООО "Дебют-С" о выкупе нежилого помещения от 03.11.97 рассматриваться как надлежащее обращение в соответствии с требованиями законодательства о приватизации; установить обстоятельства рассмотрения компетентными органами вопроса о выкупе истцом спорного недвижимого имущества, в том числе, выяснить обращался ли истец после 1997 года с аналогичным заявлением и каковы были результаты его рассмотрения; в случае, если суд придет к выводу о наличии у истца права на выкуп спорных нежилых помещений, надлежит обосновать цену, по которой указанное недвижимое имущество подлежит продаже истцу; сделать вывод относительно того, может ли рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в заключении об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.12.03, быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки; на основе правильного применения норм материального права, с соблюдением норм процессуального права вынести законные, обоснованные и мотивированные судебные акты.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч.ч. 1-3 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2007 г. N 09АП-8510/2007-ГК по делу N А40-3579/07-50-37 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.