Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 июля 2008 г. N КГ-А40/5857-08-1,2 Удовлетворяя требование об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилых помещений на условиях представленного истцом проекта, суд исходил из того, что истец, являясь правопреемником товарищества, выкупившего предприятие с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагается предприятие, обладает правом на приобретение в собственность спорных помещений по рыночной стоимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 28 июля 2008 г. N КГ-А40/5857-08-1,2
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Дебют-С" (далее - ООО "Дебют-С") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее - СГУП по продаже имущества г. Москвы) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1677,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (подвал, помещение I, комн. 1-10; этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 2-25; этаж 2, помещение I, комн. 1-6, 6а, 7, 9, 11-15, 17-24) по цене 28.785.000 рублей на условиях представленного истцом проекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (далее - ДИГМ).

В обоснование исковых требований ООО "Дебют-С" ссылается на приобретение своим правопредшественником - ТОО "Дебют" в собственность имущества Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" с одновременным заключением договора аренды нежилых помещений, в которых располагалось данное предприятие.

Учитывая наличие в договоре аренды указания на возможность последующего выкупа спорного объекта недвижимости, а также факт первоначального обращения в ДИГМ с заявлением о выкупе недвижимого имущества до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец полагает, что он в силу пункта 13 статьи 43 указанного закона обладает преимущественным правом на приобретение в собственность нежилых помещений, в которых располагалось имущество приватизированного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

При этом истец ссылается на незаконность бездействия СГУП по продаже имущества г. Москвы, выражающегося в незаключении с ООО "Дебют-С" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.07, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.07, исковые требования удовлетворены: суд обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дебют-С" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1677,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (подвал, помещение I, комн. 1-10; этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 2-25; этаж 2, помещение I, комн. 1-6, 6а, 7, 9, 11-15, 17-24) по цене 28.785.000 рублей на условиях представленного истцом проекта.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.11.07 принятые по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При этом судом кассационной инстанции указано на необходимость при новом рассмотрении дела высказаться относительно того, может ли заявление ООО "Дебют-С" о выкупе нежилого помещения от 11.08.97 рассматриваться как надлежащее обращение в соответствии с требованиями законодательства о приватизации; установить обстоятельства рассмотрения компетентными органами вопроса о выкупе истцом спорного недвижимого имущества, в том числе, выяснить обращался ли истец после 1997 года с аналогичным заявлением и каковы были результаты его рассмотрения; в случае, если суд придет к выводу о наличии у истца права на выкуп спорных нежилых помещений, надлежит обосновать цену, по которой указанное недвижимое имущество подлежит продаже истцу; сделать вывод относительно того, может ли рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в заключении об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 17.12.03, быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.08 исковые требования удовлетворены: суд обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дебют-С" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1677,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (подвал, помещение I, комн. 1-10; этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 2-25; этаж 2, помещение I, комн. 1-6, 6а, 7, 9, 11-15, 17-24) по цене 28.785.000 рублей на условиях представленного истцом проекта.

При этом суд первой инстанции исходил из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

Суд пришел к выводу о том, что ООО "Дебют-С" является правопреемником ТОО "Дебют", приобретшего в собственность имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие.

При таких обстоятельствах суд посчитал, что истец в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" обладает правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником недвижимого имущества.

В порядке апелляционного производства принятое по делу решение пересмотрено не было.

На принятое по делу решение СГУП по продаже имущества г. Москвы и ДИГМ поданы кассационные жалобы, в которых заявители просят судебный акт отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, а также в связи с несоответствием выводов, содержащихся в обжалуемом решении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителей, вывод о наличии у истца права на выкуп нежилых помещений сделан судом без учета положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно которому все положения договоров о выкупе нежилых помещений утратили силу с 27.04.04, то есть по истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона.

Заявители также ссылаются на неправильное применение судом к спорным правоотношениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" было приобретено правопредшественником истца на основании договора купли-продажи от 19.04.95 ВАМ N 5970, то есть после вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах, заявители полагают, что у ООО "Дебют-С" отсутствует право на выкуп арендуемых нежилых помещений.

Кроме того, заявители полагают, что судом неправильно определена стоимость выкупаемого имущества, поскольку цена объекта, установленная в заключении об оценке от 17.12.03, не может в соответствии с пунктом 20 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.01 N 519 "Об утверждении стандартов оценки" быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, поскольку с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло более шести месяцев.

В судебном заседании представители ДИГМ и СГУП по продаже имущества г. Москвы доводы кассационных жалоб поддержали, представитель ООО "Дебют-С" возражал против их удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве, полагая, что суды первой и апелляционной инстанций полностью выяснили и оценили фактические обстоятельства и приняли законные и обоснованные судебные акты.

Арбитражный суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, не находит оснований для их удовлетворения.

При рассмотрении заявленных по настоящему делу исковых требований судом первой инстанции установлено, что 27.04.92 Комиссией по приватизации предприятий торговли (общепита, службы быта) Юго-Восточного административного округа г. Москвы при Москомимуществе утвержден план приватизации Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют", согласно которому нежилое помещение общей площадью 1625 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А, в котором располагалось указанное предприятие, передается в аренду с правом выкупа через один год (пункт 6); 19.04.95 между Фондом имущества г. Москвы и ТОО "Дебют" заключен договор ВАМ N 5970 купли-продажи имущества Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют", исключая спорное недвижимое имущество, с передачей последнего в аренду сроком на 25 лет с правом выкупа (пункт 6.2 договора); спорное нежилое помещение находилось в пользовании истца на основании договора аренды от 02.03.94 N 2227-94 со сроком до 30.06.95 или ранее до момента приватизации (пункт 2 договора).

Впоследствии спорные помещения находились в пользовании истца на основании договоров аренды от 17.10.95 N 05-00663/95, от 26.11.97 N 05-00648/97.

Судом первой инстанции установлено, что 11.08.97 ООО "Дебют-С" обратилось в Комитет по управлению имуществом Москвы с заявлением о выкупе арендуемых обществом на основании договора от 17.10.95 N 05-00663/95 нежилых помещений общей площадью 1625 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А.

06.06.02 ООО "Дебют-С" повторно обратилось с заявлением о выкупе арендуемых обществом нежилых помещений в Департамент имущества г. Москвы, что подтверждается письмом ДИГМ, согласно которому в АИС "Делопроизводство" за N 23210/02 от 06.06.02 зарегистрировано обращение ООО "Дебют-С" о выкупе нежилого помещения по ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (л.д. 82 том 4).

Между тем, вопрос о продаже ООО "Дебют-С" в собственность арендуемых нежилых помещений на рассмотрение Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы не выносился.

10.01.07 ООО "Дебют-С" обратилось в СГУП по продаже имущества г. Москвы с предложением заключить договор купли-продажи арендуемых обществом на основании договора от 26.11.97 N 05-00648/97 помещений общей площадью 1677,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А. При этом согласно справкам МосгорБТИ от 18.10.06, 01.11.06 изменение площади арендуемых обществом нежилых помещений произошло в результате учета изменений при проведении текущей инвентаризации.

Посчитав бездействие СГУП по продаже имущества г. Москвы, выразившееся в незаключении с ООО "Дебют-С" договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, не соответствующим положениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ООО "Дебют-С" обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования об обязании СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений, суд первой инстанции исходил из наличия у истца права на выкуп спорного недвижимого имущества.

При этом суд с учетом положений статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации правильно применил к спорным правоотношениям пункт 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в силу которого в случае, если все имущество государственного или муниципального унитарного предприятия, за исключением здания или нежилого помещения, в которых располагалось указанное унитарное предприятие, приобретено в собственность до вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации с одновременным заключением договора аренды, предусматривающего возможность выкупа такого здания или нежилого помещения, указанное здание или нежилое помещение подлежит продаже собственнику, приобретшему все имущество унитарного предприятия, по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником здания или нежилого помещения. По истечении двух лет с даты вступления в силу настоящего Федерального закона положения таких договоров о выкупе утрачивают силу.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют", за исключением спорного нежилого помещения, в котором располагалось указанное предприятие, приобретено правопредшественником истца - ТОО "Дебют" в собственность на основании договора от 19.04.95 ВАМ N 5970 с одновременным заключением договора аренды от 02.03.94 N 2227-94, предусматривающего возможность выкупа данного нежилого помещения.

Кроме того, судом установлено, что ООО "Дебют-С" надлежащим образом неоднократно (в 1997, 2002 годах) обращалось в уполномоченный орган с заявлением о выкупе занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

При таких обстоятельствах, обоснованным является вывод суда первой инстанции о том, что истец, являясь правопреемником ТОО "Дебют", выкупившим имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" с одновременным заключением договора аренды с правом выкупа нежилых помещений, в которых располагалось указанное предприятие, обладает в силу положений пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" правом на приобретение в собственность указанных нежилых помещений по рыночной стоимости в соответствии с договором, заключенным между ним и собственником нежилого помещения.

Довод кассационной жалобы СГУП по продаже имущества г. Москвы относительно неправильного применения судом к спорным правоотношениям пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в связи с тем, что имущество Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют" было приобретено правопредшественником истца на основании договора купли-продажи от 19.04.95 ВАМ N 5970, то есть после вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняется как ошибочный.

Так, заключение договора от 19.04.95 ВАМ N 5970 после вступления в силу главы IV части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (введена в действие с 08.12.94) не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального права, поскольку по смыслу пункта 13 статьи 43 Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приобретение в собственность имущества государственного или муниципального предприятия (то есть выкуп основных и оборотных средств) должно было осуществляться юридическими лицами, организационно-правовая форма которых соответствовала формам, существовавшим до вступления в действие главы IV части первой Кодекса, так как после 8 декабря 1994 года коммерческие организации могли создаваться исключительно в организационно-правовых формах, предусмотренных главой IV части первой Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.11.94 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" к товариществам с ограниченной ответственностью, созданным до официального опубликования части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются нормы Кодекса об обществах с ограниченной ответственностью.

При таких обстоятельствах заключение с ТОО "Дебют" договора ВАМ N 5970, предметом которого являлся выкуп основных и оборотных средств Арендного предприятия комбината полуфабрикатов "Дебют", только 19.04.95, не свидетельствует об отсутствии у истца права на выкуп недвижимого имущества.

Доводы кассационных жалоб относительно того, что при определении выкупной цены спорных нежилых помещений следует руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости имущества по состоянию на 2007 год, являются ошибочными, поскольку уклонение ответчика от оформления договора купли-продажи не может служить основанием для увеличения выкупной стоимости имущества.

В данном случае суд правомерно, учитывая факт обращения истца в 2002 году в уполномоченный орган с заявлением о выкупе арендуемых обществом помещений, обязал СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с ООО "Дебют-С" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1677,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Волочаевская, д. 12А, стр. 1А (подвал, помещение I, комн. 1-10; этаж 1, помещение I, комн. 1, 1а, 2-25; этаж 2, помещение I, комн. 1-6, 6а, 7, 9, 11-15, 17-24) по цене 28.785.000 рублей, определенной в заключении об оценке от 17.12.03, подготовленном ЗАО "Российская оценка" по заказу ДИГМ, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта составила 17.162 рубля за один квадратный метр без учета НДС.

Довод кассационной жалобы СГУП по продаже имущества г. Москвы относительно неправомерного неприменения судом к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, судом кассационной инстанции отклоняется.

Так, в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Учитывая постоянное и длительное пользование истцом спорными нежилыми помещениями, а также отсутствие официального отказа в выкупе спорного объекта недвижимого имущества, ООО "Дебют-С" могло не считать свое право нарушенным до 27.04.04, то есть до момента истечения двух лет с даты вступления в силу Федерального закона от 21.12.01 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку в силу положений пункта 13 статьи 43 указанного закона до этого момента сохранялась возможность заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества со стороны ответчика в добровольном порядке.

Таким образом, исходя из положений статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Дебют-С", обратившись с настоящим иском в Арбитражный суд г. Москвы 29.01.07, срок исковой давности не пропустило.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 7 апреля 2008 г. по делу N А40-3579/07-50-37 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.