Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 июля 2012 г. N 15АП-5626/12

город Ростов-на-Дону

23 июля 2012 г.

дело N А32-14248/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Назыковым А.Л.,

при участии:

от истца: директора ООО "ДонАгроПром" Головиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДонАгроПром"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.03.2012 по делу N А32-14248/2011

по иску ООО "ДонАгроПром"

к ответчику ООО "Агрофирма "Колос"

при участии третьих лиц Управления Росреестра по Краснодарскому краю, Администрации муниципального образования город-курорт Анапа, СПК "Заря", ООО "Казачья станица",

о государственной регистрации перехода права собственности,

принятое судьей Карпенко Т.Ю., а также ходатайство о процессуальном правопреемстве истца,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ДонАгроПром" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Колос" о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества на объекты недвижимости, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п. Сукко, база отдыха "Аврора", а именно:

- Летний домик, площадью 85,1 кв. м, литер Л, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-189; Летний домик, площадью 62,2 кв. м, литер Е, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-194; Летний домик, площадью 39,5 кв. м, литер З, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-192; Столовая, площадью 274,5 кв. м, литер А, А1, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-198; Летний домик, площадью 62 кв. м, литер Д, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-195; Летний домик, площадью 10,3 кв. м, литер Ч, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-176; Летний домик, площадью 31,3 кв. м, литер Ж, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-193; Летний домик, площадью 9,3 кв. м, литер Ц, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-178; Летний домик, площадью 10,5 кв. м, литер Ш, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-177; Летний домик, площадью 11,5 кв. м, литер У, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-181; Летний домик, площадью 10,1 кв. м, литер Х, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-179; Летний домик, площадью 84,9 кв. м, литер К, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-190; Летний домик, площадью 40,6 кв. м, литер М, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-188; Летний домик, площадью 11,3 кв. м, литер Р, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-184; Летний домик, площадью 15 кв. м, литер Т, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-182; Летний домик, площадью 74,2 кв. м, литер Н, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-187; Летний домик, площадью 11 кв. м, литер Ф, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-180; Летний домик, площадью 30,5 кв. м, литер О, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-186; Летний домик, площадью 30,8 кв. м, литер В, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-196; Летний домик, площадью 7,6 кв. м, литер Б, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-197; Летний домик, площадью 31,1 кв. м, литер С, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-183; Летний домик, площадью 43 кв. м, литер П, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-185; Летний домик, площадью 85 кв. м, литер И, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-191.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты по договору купли-продажи, заключенному сторонами 03.08.2010.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Краснодарскому краю, Администрация муниципального образования город-курорт Анапа, СПК "Заря", ООО "Казачья станица".

Привлекая определением от 30.11.2011 ООО "Казачья станица" третьим лицом, суд первой инстанции одновременно отказал ему в удовлетворении ходатайства о процессуальной замене истца ООО "ДонАгроПром" на ООО "Казачья станица".

Решением от 27.03.2012 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не доказал факта уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности по договору, по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорные объекты наложен арест, а получившее по договору уступки от 10.11.2011 право требовать исполнения договора купли-продажи ООО "Казачья станица" не лишено возможности защищаться отдельным иском.

ООО "ДонАгроПром" обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить его, иск удовлетворить.

Жалоба мотивирована несогласием с выводом суда о недоказанности уклонения от государственной регистрации перехода права со стороны ответчика. Исключение записи об аресте спорных объектов является техническим действием, не препятствующим исполнению договора, поскольку спор, при рассмотрении которого данный арест был наложен, уже разрешен.

В отзыве на апелляционную жалобу, поступившем по факсу, представитель конкурсного управляющего ООО "Агрофирма "Колос" просил оставить без удовлетворения апелляционную жалобу.

Позднее, в судебном заседании апелляционного суда 02.07.2012 представитель ответчика изменил правовую позицию, апелляционную жалобу просил удовлетворить, с учетом удовлетворения также ходатайства о процессуальной замене истца ООО "ДонАгроПром" на ООО "Казачья станица".

ООО "Казачья станица" представила в судебное заседание ходатайство о процессуальном правопреемстве, в котором просило заменить истца ООО "ДонАгроПром" на себя, мотивированное тем, что 10.11.2011 ему были уступлены все права покупателя, а также переведены все обязанности покупателя по договору купли-продажи спорных объектов.

Данное ходатайство поддержали в судебном заседании 02.07.2012 представители как истца так и ответчика.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и ходатайства о процессуальной замене, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что и ходатайство и апелляционная жалоба подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 03.08.2010 стороны - ООО "Агрофирма "Колос" (продавец) и ООО "ДонАгроПром" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, перечень которого указан выше (т.1 л.д. 14-17). Спорные объекты переданы во владение ООО "ДонАгроПром" по акту приема-передачи 03.08.2010 (т. 1 л.д. 18). Дополнительным соглашением от 15.09.2010 N 1 стороны изменили условие договора о порядке уплаты цены приобретаемого имущества, изложив пункт 6.1. договора в редакции, предусматривающей уплату цены (6 000 000 рублей) в течение пяти банковских дней с момента регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю (истцу).

22.11.2010 Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило сторонам об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты. Отказ мотивирован тем, что 22.10.2010 в Анапский отдел управления обратился арбитражный управляющий ответчика с заявлением о возврате документов без проведения регистрации (т.1 л.д. 21-66).

Как пояснил апелляционному суду представитель конкурсного управляющего ответчика, вышеуказанное обращение в регистрирующий орган было продиктовано тем, что 13.09.2010 Арбитражный суд Краснодарского края вынес по делу N А32-5037/2009 определение о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по Краснодарскому краю регистрировать переход права собственности на спорные объекты.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, 15.09.2010 в отношении спорных объектов регистрирующий орган учинил запись об аресте (т. 2 л.д. 65-87).

Данная мера обеспечивала требование о признании недействительным договора купли-продажи от 03.08.2010 по заявлению временного управляющего ООО "Агрофирма "Колос" по основаниям, предусмотренным нормами Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.2010 по делу N А32-5037/2009-2/143-Б-7-С о признании договора купли-продажи от 03.08.2010 недействительным по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, было отменено постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2011. Тем же постановлением апелляционный суд отменил вышеуказанные обеспечительные меры.

В соответствии с частью 1 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей по состоянию на май 2011, обязательному направлению в регистрирующий орган в трехдневный срок с момента вынесения подлежали только определения о наложении ареста. Обязанность направления определений о снятии ареста введена Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ. Тем не менее, стороны не лишены были возможности обратиться за снятием обременения в виде ареста в регистрирующий орган, представив постановление апелляционного суда от 06.05.2011 по делу N А32-5037/2009-2/143-Б-7-С. Больше того, снять арест можно было одновременно с подачей заявления о регистрации перехода права собственности по спорному договору купли-продажи. Таким образом, наличие в Реестре сведений об аресте спорных объектов недвижимости в данном случае, начиная с 06.05.2011, не являлось юридически значимым фактом для разрешения вопроса о регистрации перехода права собственности.

Как видно из представленных апелляционному суду выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.06.2012, сведения об обременении (ограничении) прав в отношении спорных объектов в Реестре в настоящее время отсутствуют (т. 3 л.д. 1-23).

Стороны участвовали в деле N А32-5037/2009-2/143-Б-7-С, о выводах суда о действительности спорного договора и снятии ареста с отчуждаемых объектов не мог не знать как истец, так и ответчик. После 06.05.2011 обоснованных препятствий для государственной регистрации перехода права по спорному договору не усматривается.

В материалы дела представлено письмо истца конкурсному управляющему ООО "Агрофирма "Колос" от 25.05.2011 N 17-31/2011, содержащее требование явиться в Анапский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю 31.05.2011 в 11 часов для осуществления регистрации перехода права собственности по спорному договору (т. 1 л.д. 93-94). В судебном заседании апелляционного суда представитель конкурсного управляющего подтвердил факт получения указанного письма. В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ответчика также подтвердил этот факт (т. 3 л.д. 27).

Кроме того, даже в отсутствие указанного письма, поведение ответчика, выразившееся в совокупности в отозвании документов у регистрирующего органа в сентябре 2010, в последующем после безуспешной попытки оспаривания договора купли-продажи бездействии, в неявке в суд первой инстанции по настоящему делу свидетельствовало бы об уклонении ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты к истцу.

Пояснения ответчика, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, о том, что неявка конкурсного управляющего в регистрирующий орган для осуществления действий по спорной государственной регистрации после получения письма истца от 25.05.2011 обусловлена отсутствием первичной государственной регистрации права собственности на спорные объекты, отклоняется. Разумные препятствия для последующего осуществления регистрации права продавца, а затем покупателя на отчуждаемые объекты недвижимого имущества отсутствуют. Кроме того, указанные сведения не соответствуют действительности, поскольку письмо истца ответчик получил в мае 2011 уже после отмены обеспечительных мер в виде ареста, наложенного и с успехом зарегистрированного в сентябре 2010, что было бы невозможно в отсутствие первичной регистрации права ответчика на спорные объекты.

10.11.2011 ООО "ДонАгроПром" и ООО "Казачья станица" заключили договор уступки прав и перевода долга по спорному договору купли-продажи от 03.08.2010. Данный договор сторонами не оспаривается, признаков его ничтожности также не усматривается. Законом запрета одновременного перевода прав и обязанностей по договору не установлено.

По условиям договора уступки от 10.11.2011 к ООО "Казачья станица" перешли права покупателя по спорному договору, а также обязанность в предусмотренные им сроки уплатить продавцу-ответчику цену приобретаемых объектов. Согласие конкурсного управляющего ответчика с условиями договора уступки подтверждается его подписью и оттиском печати на последнем листе текста договора (т. 2 л.д. 10), и ответчиком не опровергается.

На основании указанного договора ООО "Казачья станица" просило осуществить процессуальную замену истца; данное ходатайство подлежит удовлетворению с учетом положительного мнения по нему как ООО "ДонАгроПром" (заменяемый истец) и ООО "Агрофирма "Колос" (ответчик).

Согласно положениям пункта 61 совместного постановления Пленумов Верховного и Высшего Арбитражного Судов Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

ООО "Казачья станица" представило доказательства уплаты ООО "ДонАгроПром" обусловленной договором уступки от 10.11.2011 цены (100 000 рублей) и передачи новому истцу во владение спорных объектов: акт приема-передачи от 02.02.2012 (т. 3 л.д. 24, 25). Ранее спорные объекты находились во владении ООО "ДонАгроПром", что подтверждается актом от 03.08.2010 и пояснениями ответчика. Факт владения ООО "Казачья станица" спорными объектами ответчик признает в отзыве на апелляционную жалобу (т. 3 л.д. 27).

При таких обстоятельствах оснований для отказа в осуществлении процессуальной замены истца ООО "ДонАгроПром" на ООО "Казачья станица" не усматривается.

Продавец по договору купли-продажи недвижимости обязан передать имущество в собственность покупателя. Передача недвижимого имущества в собственность осуществляется путем фактической передачи объекта во владение покупателя, то есть вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче, и совершения продавцом действий по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Продавец (ответчик) выполнил только часть своих обязанностей по договору от 03.08.2010, а именно - передал недвижимое имущество во владение покупателя. Ответчиком не были совершены действия по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, то есть продавец не исполнил все свои обязанности по договору. В связи с тем, что договор купли-продажи продавцом не исполнен, покупатель имеет право требовать от продавца совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

В период действия обязательства возможна замена участвующих в нем лиц при сохранении самого обязательства. Кредитор выбывает из обязательства, а к вступающему на его место новому участнику переходят права и обязанности прежнего. При этом, следует учитывать, что по общему правилу, то есть, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В данном случае, в отсутствие иных указаний в договоре уступки, покупатель уступил свое право требовать государственной регистрации перехода права собственности, возникшее из договора купли-продажи, третьему лицу ООО "Казачья станица", поэтому новый участник обязательства также вправе требовать от продавца совершения действий по государственной регистрации перехода права.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебной практике отсутствует единообразие по вопросу о том, в каком случае имеет место уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество со стороны контрагента по договору.

Некоторые суды исходят из того, что продавец должен совершить какие-либо действия до обращения покупателя в суд, из которых можно сделать вывод о его уклонении от государственной регистрации перехода права. При этом считают, что неполучения от продавца ответа на обращение к нему покупателя недостаточно (например, постановления ФАС ВСО от 30.03.2011 по делу N А74-1994/2010, ФАС ДВО от 26.01.2009 по делу N Ф03-6368/2008, ФАС ЗСО от 12.01.2011 по делу N А45-10028/2010).

Другие суды полагают, что для квалификации действий продавца в качестве уклонения от государственной регистрации перехода права достаточно его необращения в регистрирующий орган и молчания в связи с обращением к нему покупателя с соответствующим предложением (например, постановление ФАС ВСО от 09.08.2010 по делу N А19-14326/08).

В материалах дела, вместе с тем, имеются вышеописанные доказательства того, что истец обратился к ответчику с требованием явиться для государственной регистрации, а ответчик, получив данное требование, проигнорировал его. То есть, обстоятельства рассматриваемого спора подпадают под любую из двух правовых позиций судебной практики.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям применимы нормы пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

произвести процессуальную замену истца общества с ограниченной ответственностью "ДонАгроПром" на общество с ограниченной ответственностью "Казачья станица".

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27 марта 2012 года по делу N А32-14248/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 03.08.2010, с учетом договора уступки прав и перевода долга по указанному договору от 10.11.2011 от общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Колос" к обществу с ограниченной ответственностью "Казачья станица" на следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, п. Сукко, база отдыха "Аврора": Летний домик, площадью 85,1 кв. м, литер Л, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-189; Летний домик, площадью 62,2 кв. м, литер Е, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-194; Летний домик, площадью 39,5 кв. м, литер З, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-192; Столовая, площадью 274,5 кв. м, литер А, А1, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-198; Летний домик, площадью 62 кв. м, литер Д, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-195; Летний домик, площадью 10,3 кв. м, литер Ч, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-176; Летний домик, площадью 31,3 кв. м, литер Ж, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-193; Летний домик, площадью 9,3 кв. м, литер Ц, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-178; Летний домик, площадью 10,5 кв. м, литер Ш, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-177; Летний домик, площадью 11,5 кв. м, литер У, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-181; Летний домик, площадью 10,1 кв. м, литер Х, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-179; Летний домик, площадью 84,9 кв. м, литер К, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-190; Летний домик, площадью 40,6 кв. м, литер М, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-188; Летний домик, площадью 11,3 кв. м, литер Р, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-184; Летний домик, площадью 15 кв. м, литер Т, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-182; Летний домик, площадью 74,2 кв. м, литер Н, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-187; Летний домик, площадью 11 кв. м, литер Ф, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-180; Летний домик, площадью 30,5 кв. м, литер О, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-186; Летний домик, площадью 30,8 кв. м, литер В, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-196; Летний домик, площадью 7,6 кв. м, литер Б, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-197; Летний домик, площадью 31,1 кв. м, литер С, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-183; Летний домик, площадью 43 кв. м, литер П, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-185; Летний домик, площадью 85 кв. м, литер И, кадастровый номер 23:02:3.4.2002-191.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина