Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2012 г. N 05АП-5314/12

г. Владивосток

10 августа 2012 г.

Дело N А51-15547/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 08 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей С.Б. Култышева, А.В. Ветошкевич

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.С. Лисовской

при участии:

от Управление муниципальной собственности г.Владивостока - Ивашкина В.С. по доверенности N 28/1-7229 от 22.12.2011,

от Некоммерческого партнерства Центр по возрождению духовности "Чародей" - Житков Д.А. по доверенности от 14.06.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Некоммерческое партнерство Центр по возрождению духовности "Чародей"

апелляционное производство N 05АП-5314/2012

на решение от 17.05.2012

судьи Е.В. Кобко

по делу N А51-15547/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску Управления муниципальной собственности г.Владивостока

к Некоммерческому партнерству Центр по возрождению духовности "Чародей"

о расторжении договора аренды, обязании освободить нежилые помещения, взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Некоммерческому партнерству "Центр по возрождению духовности "Чародей" о расторжении договора аренды от 17.01.2001 N 2/10 (N 02-01515-001-Н-АР-0514-00) недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул. Адмирала Юмашева, д.12а, общей площадью 84 кв.м.; об обязании освободить нежилые помещения расположенные по адресу: г.Владивосток, ул. Адмирала Юмашева, д.12а, общей площадью 84 кв.м.; о взыскании задолженности по арендной плате в размере 355 495 рублей 14 копеек, всего - 474 249 рублей 84 копеек.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 17.05.2012 заявленные истцом требования удовлетворены с учетом применения срока исковой давности.

Не согласившись с вынесенным судебный актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что суд первой инстанции неверно выявил все обстоятельства, имеющие значение для дела. Пояснил, что в акте проверки помещения N 85 от 23.03.2011 руководитель ответчика указал свои возражения о том, что помещение, переданное по договору аренды, используется ответчиком в полном соответствии с его уставной деятельностью и не противоречит условиям договора аренды, с выводом о нецелевом использовании имущества не согласен. Считает, что определенное в договоре аренды целевое использование помещения не раскрывает в полной мере и конкретно не определяет для чего и каким образом используется помещение, императивное указание на невозможность использования помещения в коммерческих целях отсутствует. Пояснил, что помещение поддерживается в технически и архитектурно исправном состоянии, производится текущий и капитальный ремонт, обрабатывается и облагораживается прилегающая территория, арендная плата вносится в соответствии с условиями договора. Считает недействительным пункт 6.3 договора аренды, предоставляющий истцу право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Полагает, что указанный пункт договора дает возможность для злоупотребления истцом принадлежащим ему правом. Указал на отсутствие государственной регистрации изменения размера арендных платежей. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены обжалуемого решения и отказа в удовлетворении заявленных истцом требований.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, которое судом в порядке статьи 262 АПК РФ удовлетворено, отзыв приобщен к материалам дела.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 17.01.2001 УМС г.Владивостока (Арендодатель) и Некоммерческое партнерство "Центр по возрождению духовности "Чародей" (Арендатор) подписали Договор аренды недвижимого имущества N 2/10, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположеннее по адресу: ул.Адмирала Юмашева, д.12-а, общей площадью 59,8 кв.м. для использования в целях "центр по возрождению духовности". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В силу п.1.3 договора срок его действия устанавливается с 01.01.2001 по 31.12.2003.

Согласно п.3.1 договора Арендатор выплачивает арендную плату в размере 1544,83 рублей без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 01 числа следующего за текущим месяца Арендодателю.

29.01.2002 между истцом и ответчиком были подписаны изменения к Договору аренды недвижимого имущества N 2/10 от 17.01.2001, согласно которым стороны увеличили общую площадь арендуемого помещения до 84 кв.м. Стороны также пришли к соглашению о том, что указанные изменения являются неотъемлемой частью спорного договора.

19.03.2004 стороны пришли к соглашению о внесении изменений в Договор аренды недвижимого имущества N 2/10 от 17.01.2001 в части изменения срока действия договора, установив его до 31.12.2013.

Изменения от 29.01.2002 и Дополнительное соглашение от 19.03.2004 зарегистрированы в установленном законом порядке.

Комиссией в составе представителей УМС г.Владивостока были проведены проверки использования муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Владивосток, ул.Адм.Юмашева, 12-а, по результатам которых были составлены Акты N 74 от 12.02.2010, N 85 от 23.03.2011, которыми было установлено, что спорные помещения используются не по назначению.

09.08.2011 УМС г.Владивостока направило в адрес ответчика Предупреждение N 28/6-4335, в котором уведомляло ответчика о том, что в случае не устранения им нарушений в части использования помещения не по целевому назначению предлагает расторгнуть Договор аренды недвижимого имущества N 2/10 от 17.01.2001 путем подписания соглашения о расторжении договора аренды и освободить занимаемые помещения, передав их по акту приема-передачи.

Неисполнение указанного требования послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещения. По основанию неоплаты арендных платежей также заявлено требование о взыскании задолженности.

Признавая заявленное истцом требование законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела установлено, что нежилые помещения общей площадью 84 кв.м., расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Адмирала Юмашева, д.12-а, переданные по Договору аренды недвижимого имущества N 2/10 от 17.01.2001 предоставлены для использования в целях "Центр по возрождению духовности".

Вместе с тем из представленных в материалы дела Актов проверки использования муниципального имущества N 74 от 12.02.2010 года, N 85 от 23.03.2011, следует, что переданное в аренду ответчику имущество используется не по целевому назначению, а именно: в данных помещениях размещен магазин авто-мото товаров.

На этом основании суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик в нарушение императивного указания пункта 2.2.1 договора аренды об использовании помещения исключительно в целях "центр по возрождению духовности", указанному в пункте 1 договора, использует имущество не по назначению. Доводы апеллянта, направленные на оспаривание указанного вывода, противоречат положениям заключенного между сторонами договора. Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик не отрицает факт использования имущества для размещения магазина.

При этом нецелевое использование занимаемого помещения является существенным нарушением условий договора аренды.

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика Предупреждение N 28/6-4335 от 09.08.2011 с приложением проекта Соглашения о расторжении спорного договора от 10.08.2011 года, в котором уведомлял о том, что в случае не устранения нарушений условий Договора аренды недвижимого имущества N 2/10 от 17.01.2001 предлагает расторгнуть спорный договор аренды. Направление указанного предупреждения подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением от 12.08.2011. Таким образом, установленный статьей 452 ГК РФ порядок расторжения договора истцом соблюден.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды N 2/10 от 17.01.2001 является законным и обоснованным.

Суд первой инстанции верно отклонил доводы апеллянта о ничтожности рассматриваемого договора аренды ввиду отсутствия у истца права собственности на переданное по договору аренды помещения со ссылкой на вступившее в законную силу решение Ленинского районного суда г.Владивостока Приморского края от 05.12.2011, оставленное без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 09.02.2012. Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11, исследование вопроса о наличии у арендодателя права собственности на переданное в аренду имущество не входит в предмет рассмотрения настоящего спора.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку судом установлены основания для расторжения договора аренды, требование истца об обязании ответчика освободить спорное помещение правомерно признано судом первой инстанции законным и подлежащим удовлетворению.

В отношении заявленного истцом требования о взыскании задолженности по арендной плате суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу пунктов 1,2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и срок внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ответчик в период действия договора не исполнял надлежащим образом обязательство по внесению арендной платы, на его стороне образовалась задолженность в размере 118 754 рублей 70 копеек за период с 30.11.2006 по 14.09.2011.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности и даты обращения истца в арбитражный суд с иском (27.09.2011) требование истца о взыскании с ответчика задолженности подлежит удовлетворению в размере 93 196 рублей 89 копеек за период с 27.09.2008 по 27.09.2011. Доводов, направленных на оспаривание размера задолженности, апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Утверждение ответчика о том, что, поскольку изменения к договору о повышении арендной платы в размере 9 075,15 рублей сторонами не подписаны, надлежащим образом не зарегистрированы, они не подлежат применению к данным правоотношениям, правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно п.6.3 Договора аренды недвижимого имущества N 2/10 от 17.01.2001 года размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Решением Думы г.Владивостока от 27.12.2004 N 41, Распоряжения начальника управления от 27.01.2005 N 22 за пользование нежилым помещением по адресу: ул.Адмирала Юмашева, 12-а общей площадью 84 кв.м. изменились поправочные коэффициенты к расчету арендной платы.

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил ответчика о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору, что подтверждается представленными в материалы дела почтовой квитанцией от 24.02.2005 и списком заказных писем с уведомлением от 24.02.2005.

Таким образом, необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора в части арендной платы применительно к п.3 ст.614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Указанный вывод суда первой инстанции согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09.

Суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика неустойки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 4.1 договора, при неуплате Арендатором платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 20 % от общей суммы задолженности по арендной плате за каждый месяц просрочки.

Поскольку ответчик своевременно не вносил арендные платежи, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 218 780 рублей 34 копейки пени за период с 01.10.2008 по 27.09.2011 с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности.

При рассмотрении дела судом первой инстанции о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 17.05.2012 по делу N А51-15547/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

С.Б. Култышев А.В. Ветошкевич