Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г. N 18АП-6147/12

г. Челябинск

16 июля 2012 г.

Дело N А07-23096/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варта" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2012 по делу N А07-23096/2011 (судья Нурисламова И.Н.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Варта" - Нугуманова Р.Ф. (решение единственного учредителя от 15.05.2006 N 1), Синигатуллин Д.Ф. (доверенность от 15.12.2011),

общества с ограниченной ответственностью "Урал-Трейдинг" - Булатов А.А. (доверенность от 10.01.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Урал-Трейдинг" (далее - ООО "Урал-Трейдинг", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Варта" (далее - ООО "Варта", ответчик) о взыскании 146 000 руб. суммы долга по арендной плате и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение (с учётом уточнения предмета заявленных исковых требований, т. 2, л. д. 20).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.05.2012 (резолютивная часть от 03.05.2012) заявленные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 146 000 руб. суммы долга по арендной плате, ООО "Варта" выселено из нежилых помещений N 37, часть комнаты N 20, общей площадью 73 кв. м, расположенных по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40 (т. 2 л. д. 24-27).

В апелляционной жалобе ООО "Варта" (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на ничтожность договора аренды ввиду того, что сделки по отчуждению муниципального имущества и приобретению права собственности обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Тау" (далее - ООО "Урал-Тау"), впоследствии отчудившего его истцу, на нежилое помещение - комнаты N N 1-41, 38/а, 20/а, 9/а, 15/а общей площадью 1299,2 кв. м по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40, совершены с нарушением действующего законодательства. Обращает также внимание на то, что договор аренды между истцом и ответчиком был заключен до заключения договора между ООО "Урал-Тау" и истцом и государственной регистрации права собственности последнего. Несостоятельным апеллянт считает и вывод суда первой инстанции о том, что занимаемое помещение было передано в аренду по акту приёма-передачи, так как данный акт сторонами не составлялся.

ООО "Урал-Трейдинг" представило письменные пояснения по апелляционной жалобе, в которых указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно.

В обоснование своих возражений истец ссылается на то, что указанные в апелляционной жалобе доводы заявлялись ответчиком в арбитражном суде первой инстанции, являлись предметом исследования, им дана соответствующая оценка. Истец со ссылкой на фактические обстоятельства дела считает, что доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не находят своего подтверждения в материалах дела.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Урал-Трейдинг" на праве собственности на основании договора от 03.01.2006 б/н принадлежит нежилое помещение - комнаты N N 1-41, 38/а, 20/а, 9/а, 15/а общей площадью 1299,2 кв. м по адресу г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40, о чём выдано свидетельство о государственной регистрации права от 13.03.2006 серии 04АА N 396367 (т. 1 л. д. 16).

01 августа 2011 года между ООО "Урал-Трейдинг" (арендодатель) и ООО "Варта" (арендатор) заключен договор аренды торгового места N 14, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение пользование объект аренды - помещение общей площадью 73 кв. м, в том числе площадь торгового зала 39,9 кв. м, расположенное в помещении по адресу: Республика Башкортостан, г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40 (т. 1 л. д. 54).

Договор заключен на срок с 01.08.2011 по 31.12.2011 (пункты 1.1, 3.1 договора).

В соответствии с разделом 2 договора аренды сторонами определены платежи и расчеты по договору, а именно: арендатор вносит ежемесячную арендную плату в размере 36 500 руб. не позднее 15 числа текущего месяца. Также арендатор оплачивает предоставленные ему коммунальные и иные услуги ежемесячно на основании предъявленных счетов-фактур.

В пункте 6.1 договора сторонами согласовано право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае, если арендатор пользуется помещением с существенным нарушением договора или не по назначению, а также в случае неперечисления арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.

Претензиями от 24.10.2011 N 125 и от 25.11.2010 N 81 истец потребовал у ответчика погасить имеющуюся задолженность, в противном случае предупредил ответчика о возможности одностороннего расторжения договора в связи с систематическим нарушением условий договора (т. 1 л. д. 14, 15).

Письмом от 05.12.2011 N 151 истец в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды сообщил ответчику об отказе от исполнения договора и его расторжении с 05.12.2011 (т. 1 л. д. 12). Данное письмо получено ответчиком 08.12.2011, о чём в дело представлена копия почтового уведомления (т. 1 л. д. 11).

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.08.2011 по 01.12.2011 в полном объеме, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.08.2011 по 01.12.2011 в полном объеме не исполнил. Поскольку при прекращении договора аренды имущество подлежит возвращению арендодателю, суд пришёл к выводу о том, что ответчик подлежит выселению из занимаемого им объекта нежилого фонда.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов настоящего дела следует, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды торгового места от 01.08.2011 N 14 в отношении помещения общей площадью 73 кв. м, в том числе площадь торгового зала 39,9 кв. м, расположенного в помещении по адресу: Республика Башкортостан, г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40.

При оценке данного договора на предмет его заключенности на основании пункта 1 статьи 432, статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание доказательства существования между сторонами длительных договорных отношений в отношении рассматриваемого имущества на основании договоров аренды от 30.06.2006 N 163, от 01.01.2007 N 1, от 19.11.2007 N 1, от 01.11.2008 N 1, от 01.10.2009 N 13, от 01.09.2010 N 1 (т. 1 л. д. 134-141), а также отсутствие между сторонами разногласий относительно определенности арендованного имущества.

Ввиду того, что ответчик занимал помещение, являющееся предметом исследуемого договора, на протяжении длительного времени на основании ранее заключенных договоров аренды, арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы о том, что между сторонами акт приема-передачи помещения по договору от 01.08.2011 N 14 не составлялся.

Договор аренды заключен на срок с 01.08.2011 по 31.12.2011 и государственной регистрации не подлежал.

Таким образом, у суда нет оснований квалифицировать договор аренды от 01.08.2011 N 14 как незаключенный.

Довод апелляционной жалобы о наличии признаков ничтожности договора аренды ввиду того, что сделки по отчуждению муниципального имущества и приобретению права собственности ООО "Урал-Тау", впоследствии отчудившего его истцу, на нежилое помещение - комнаты N N 1-41, 38/а, 20/а, 9/а, 15/а общей площадью 1299,2 кв. м по адресу: г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40, совершены с нарушением действующего законодательства, также отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как указано выше, право собственности истца на нежилое помещение - комнаты N N 1-41, 38/а, 20/а, 9/а, 15/а общей площадью 1299,2 кв. м по адресу г. Дюртюли, ул. Ленина, д. 40 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л. д. 16).

В деле не имеется доказательств того, что право собственности истца оспорено.

При этом в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Указание подателя жалобы на то, что договор аренды между истцом и ответчиком был заключен до заключения договора между ООО "Урал-Тау" и истцом и государственной регистрации права собственности последнего, отклоняется арбитражным судом апелляционной инстанции как не соответствующий обстоятельствам дела.

Материалами дела подтверждается, что право собственности истца на указанное выше помещение возникло на основании договора от 03.01.2006 б/н, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.03.2006, при том, что договор аренды торгового места N 14, на основании которого истцом заявлены рассматриваемые требования, заключен сторонами 01.08.2011, то есть после возникновения у истца прав, предусмотренных статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор вносит ежемесячную арендную плату в размере 36 500 руб. не позднее 15 числа текущего месяца. Также арендатор оплачивает предоставленные ему коммунальные и иные услуги ежемесячно на основании предъявленных счетов-фактур (раздел 2 договора).

Как следует из искового заявления, в период с 01.08.2011 по 01.12.2011 ответчиком арендная плата за пользование переданным по договору имуществом в полном объёме не вносилась.

Ответчиком доказательств внесения арендной платы за указанный период суду не представлено (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования ООО "Урал-Трейдинг" о выселении ответчика из занимаемого помещения мотивированы тем, что договорные отношения между сторонами прекратились.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Возможность прекращения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в связи с неперечислением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока предусмотрена в пункте 6.1 договора.

Как ранее было указано судом, арендодатель обратился к арендатору с письмом от 05.12.2011 N 151, в котором в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды сообщил ответчику об отказе от исполнения договора и его расторжении с 05.12.2011 (т. 1 л. д. 12).

Из содержания данного письма усматривается намерение и воля истца прекратить договорные отношения по аренде имущества с ответчиком, ввиду чего данное письмо правомерно оценено арбитражным судом первой инстанции как односторонний отказ от договора аренды.

Данное письмо получено ответчиком 08.12.2011, о чём в дело представлена копия почтового уведомления (т. 1 л. д. 11).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанность арендатора вернуть арендодателю нежилое помещение после прекращения действия договора аренды также предусмотрена подпунктом "ж" пункта 4.3 договора аренды.

Поскольку арендатор не освободил помещения после прекращения арендных отношений, суд пришёл к правильному выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для пользования указанным помещением и обоснованно удовлетворил исковые требования истца, выселив общество из спорного помещения.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2012 по делу N А07-23096/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Варта" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина