Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2012 г. N 14АП-5525/12

г. Вологда

07 августа 2012 г.

Дело N А13-17358/2011

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Семеновой О.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Вологодский мясной рядъ" Рогачевой Ю.А. по доверенности от 02.08.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вологодский мясной рядъ" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 мая 2012 года по делу N А13-17358/2011 (судья Курпанова Н.Ю.),

установил:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Вологодской области (далее - Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вологодский мясной рядъ" (далее - ООО "ВМР") о взыскании 108 696 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок за период с марта 2011 года по август 2011 года и пеней в размере 2909 руб. 99 коп.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 276 235 руб. 39 коп. за период с декабря 2009 года по январь 2012 года и пеней в размере 31 183 руб. 48 коп. по состоянию на 19.01.2012.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 31 мая 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "ВМР" в бюджет взыскано 276 235 руб. 93 коп. задолженности, 31 183 руб. 55 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей, 9148 руб. 38 коп. государственной пошлины в федеральный бюджет.

ООО "ВМР" с решением не согласилась и обратилась с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение изменить в части размера суммы, взысканной с ООО "ВМР" и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ООО "ВМР" задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 129 790 руб. 05 коп. и пеней за просрочку внесения арендных платежей в сумме 15 088 руб. 93 коп. Доводы подателя жалобы сводятся к следующим:

- системное толкование договора и приложений к нему не дает представления о формуле расчета, позволяющей проверить установленный годовой размер арендной платы или произвести перерасчет. В связи с этим вывод суда о согласовании сторонами методики расчета не соответствует фактическим обстоятельствам дела и не основан на доказательствах представленных сторонами;

- в связи с отсутствием методики расчета годовой арендной платы необоснованной является ссылка арбитражного суда на часть 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в подтверждение невозможности одностороннего изменения такого расчета,

- суд применил постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы, за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582) к порядку индексации арендных платежей без учета того, что условие об изменении арендной платы при изменении коэффициента - дефлятора договором не предусмотрено, а сторонами согласованы совершенно другие условия.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал.

Истец надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, отзыв на жалобу не представил. Дело рассмотрено в отсутствие представителей истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав представителя ответчика, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 26 февраля 2008 года Территориальное управление (арендодатель) и ООО "ВМР" (арендатор) заключили договор аренды N 183 земельного участка площадью 3547 кв.м с кадастровым номером 35:24:0102005:0612 для эксплуатации и обслуживания здания столовой в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к настоящему договору. Местоположение участка установлено относительно ориентира - здание столовой, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Вологодская область, город Вологда, улица Залинейная, 22. Участок является собственностью Российской Федерации (запись о регистрации права 16.07.2007). Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи от 26.02.2008.

Пунктом 2.1 стороны установили срок его действия по 30.06.2008 включительно. По истечении срока действия договора, арендатор продолжал занимать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

В соответствии с разделом 4 договора арендатор обязался вносить арендную плату в размере и сроки, определенные в приложении N 2 к договору, при этом арендодателю предоставлялось право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы с уведомлением арендатора.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по своевременному внесению арендной платы послужило основанием для обращения Территориального управления с данным иском в суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных требований по праву и по размеру и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Апелляционная инстанция считает принятое решение законным и не находит оснований согласиться с доводами подателя жалобы.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается статьей 310 ГК РФ.

Согласно приложению N 2 к договору расчет арендной платы за земельный участок произведен в соответствии с отчетом от 07.02.2008 N13-08/Р-07 "По определению рыночной арендной платы за земельный участок, кадастровый номер 35:24:01 02 005:0612", выполненный открытым акционерным обществом "Вологодская оценочная палата".

Размер рыночной стоимости арендной платы составляет согласно отчету 154 720 руб. 14 коп. в год и соответственно 12 893 руб. 34 коп. в месяц.

Пунктом 4.2 договора стороны согласовали, что размер и порядок расчета арендной платы пересматриваются арендодателем в одностороннем порядке в случае:

- изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации,

- при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок,

- при индексации арендной платы с учетом прогнозируемого максимального уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

Пунктом 4.3 договора стороны предусмотрели, что в случае изменения арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменном виде, при этом новый размер арендной платы вступает в силу с даты, указанной в уведомлении.

Уведомлением от 25.02.2009, полученным ответчиком 04.03.2009 истец сообщил об изменении арендной платы с 01.01.2009 на основании Федерального закона от 24.11.2008 N 204-ФЗ "О федеральном бюджете на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 годы", путем умножения согласованной сторонами на 2008 год арендной платы на коэффициент инфляции 8,5. Размер арендной платы на 2009 год составил 13 989 руб. 28 коп. в месяц.

Факт внесения изменений в договор аренды в части изменения арендной платы установлен вступившим в законную силу решением суда от 11.08.2009 по делу N А13-5950/2009, которым с ответчика взыскана арендная плата по рассматриваемому договору за период с 01.09.2008 по 16.06.2009.

Уведомлением от 10.03.2010, полученным ответчиком 15.03.2010, истец сообщил ООО "ВМР" об изменении арендной платы, которая с 01.01.2010 стала составлять 18 116 руб. 12 коп. в месяц с учетом применения к согласованной сторонами арендной плате на 2009 год коэффициента-дефлятора 1,295 установленного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 19.11.2009 N 465. При этом, в уведомлении указан порядок расчета арендной платы со ссылкой на пункт 8 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее -Правила), установленных Постановлением N 582.

На 2011 и 2012 годы размер арендной платы арендодателем не изменялся.

В дальнейшем, ООО "ВМР" продало часть помещений в здании столовой, расположенной на спорном земельном участке третьим лицам. Право собственности ООО "ТехноИнвест" на нежилые помещения общей площадью 1287,9 кв.м зарегистрировано 25.02.2010, 30.04.2010 на данные помещения перешло право собственности к ОАО "Банк ВТБ Северо-Запад", 18.02.2011 право собственности на данные нежилые помещения перешло к закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости "Актив Плюс".

В связи с этим, в окончательном варианте исковых требований истец просит взыскать задолженность по арендной плате с учетом порядка определенного сторонами условиями договора и пропорционально объему занимаемых ответчиком площадей в здании, расположенном на рассматриваемом земельном участке с момента регистрации права собственности на часть помещений за первым собственником.

Пунктом 8 Правил в редакции, действовавшей на момент направления в адрес ответчика уведомлений об изменении размера арендной платы, предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации. Коэффициент-дефлятор применяется ежегодно по состоянию на начало очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение о предоставлении земельного участка в аренду. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.11.2009 N 465 "Об установлении коэффициента-дефлятора К1 на 2010 год" на 2010 год установлен коэффициент-дефлятор К1, равный 1,295.

Апелляционная инстанция соглашается с выводом суда первой инстанции, что Приложение N 2 к договору аренды от 26.02.2008 содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия, а именно исходя из рыночной стоимости арендной платы в год, поэтому существенное условие о размере платы сторонами согласовано и с момента заключения договора у арендатора возникло обязательство по внесению арендных платежей согласно согласованной сторонами методике.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, договор считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Таким образом, условие о методике расчета по определенной формуле действовало и после 30.06.2008.

При этом в пункте 4.2. договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

В пункте 4.3. договора указано, что исчисление и оплата платежей осуществляется на основании уведомления арендодателя, направляемого в его адрес.

В соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Постановлением N 582 утверждены основные определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку при заключении договора аренды от 26.02.2008 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, и данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.

Однако такие изменения в договор аренды сторонами не вносились, как следствие, стороны не достигли соглашения по внесению изменений в данный договор в части расчета величины годовой арендной платы за использование земельного участка, исходя из методики, установленной Постановлением N 582.

Поскольку положения договора аренды от 26.02.2008 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Постановления N 582 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Как правильно указал суд первой инстанции, Постановление N 582, на которое ссылается ответчик при определении размера арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды от 26.02.2008, и поэтому вопрос о взыскании задолженности по арендной плате должен быть разрешен по настоящему делу исходя из условий названного договора.

Доводу ответчика о том, что уведомления об изменении арендной платы им не получены в связи с изменением юридического адреса, судом также дана надлежащая правовая оценка как несостоятельному.

В материалы дела истцом представлены уведомления об изменении арендной платы на 2009 и 2010 годы, направленные по юридическому адресу ООО "ВМР", указанному в договоре с отметкой о вручении их адресату. Пунктом 5.4.8. договора стороны предусмотрели, что при изменении юридического адреса, наименования, банковских реквизитов арендатор обязан в пятидневный срок с момента указанных изменений письменно сообщить об этом арендодателю. Доказательств направления в адрес истца письменных сообщений об изменении юридического адреса ответчиком не представлено.

Определением арбитражного суда города Москвы от 03.12.2009 было возбуждено производство по делу о банкротстве ООО "ВМР", определением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2010 материалы дела по банкротству ООО "ВМР" переданы по подсудности в арбитражный суд Вологодской области. Делу присвоен номер А13-1003/2011.

Суд первой инстанции правильно установил, что предъявляемая к взысканию задолженность по арендной плате за указанный в уточнении к исковому заявлению период, относится в силу статьи 5 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" к текущим платежам, в связи с чем заявленные требования подлежат рассмотрению в исковом производстве.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика подтвердил тот факт, что арендная плата в заявленный в иске период не вносилась.

При таких обстоятельствах дела иск о взыскании долга по арендной плате правомерно удовлетворен судом в заявленном размере. Истцом также обоснованно начислена и судом взыскана неустойка согласно пункту 6.1. договора аренды в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения денежного обязательства от суммы соответствующего просроченного платежа за каждый день просрочки.

С учетом всего изложенного апелляционная инстанция считает решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с этим оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, расходы по оплате государственной пошлины относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 31 мая 2012 года по делу N А13-17358/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вологодский мясной рядъ" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина