Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2012 г. N 13АП-6736/12

г. Санкт-Петербург

16 июля 2012 г.

Дело N А56-60640/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 июля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сизоненко М.Г.

при участии:

от истца: Мочалова У.И. доверенность от 18.01.2012 г..

от ответчика: Бычков Г.Б. доверенность от 22.11.2011 г.., Егорова И.И. доверенность от 25.08.2011 г.. N 12

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6736/2012) ООО "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2012 г.. по делу N А56-60640/2011 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к ООО "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ"

3-е лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о взыскании

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - Агентство) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" (далее - ООО "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ", Общество) задолженности по арендной плате за сентябрь, октябрь 2011 г.. по договору N 16-Ф01250 в сумме 2 951 603 руб. 12 коп., по договору N 16-Ф01252 в сумме 632 436 руб. 30 коп. и пени в общей сумме 80 080 руб. за период с 11.09.2011 г.. по 11.10.2011 г.. за просрочку внесения арендной платы по договорам аренды N 16-ФО1250, 16-ФО1251, 16-ФО1252.

Обществом предъявлен встречный иск, принятый судом, о взыскании с Агентства неосновательного обогащения в размере (уточненном в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 55 961 739 руб. 74 коп. излишне уплаченной арендной платы по договорам N 16-ФО1250, 16-ФО1251, 16-ФО1252 по состоянию на 16.02.2012 г.. и 8 108 358 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.12.2008 г.. по 16.02.2012 г..

Определением суда от 14.12.2011 г.. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ, Комитет).

Решением суда от 11.03.2012 г.. первоначальный иск удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение от 11.03.2012 г.. отменить, в удовлетворении иска Агентства отказать, удовлетворить встречные исковые требования Общества, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о правомерности начисления арендной платы в соответствии с уведомлениями Комитета от 20.03.2006 г.. N 605, 606, 607.

В судебном заседании ответчик апелляционную жалобу поддержал, представив уточненный расчет неосновательного обогащения.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полностью соглашаясь с решением суда.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры аренды от 31.07.2002 г.. N 16-ФО1250, 16-ФО1251, 16-ФО1252 нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, город Петродворец, улица Аврова, дом 2, литеры А, Б, В.

Здания переданы по актам приема-передачи от 31.07.2002 г..

Пунктом 1.3 договоров установлено, что договоры заключены сроком на 49 лет и вступают в силу с момента их государственной регистрации, которая произведена Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 18.12.2002 г..

В соответствии с пунктом 3.3 договоров в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе (кроме случая внесения арендатором авансированной арендной платы в соответствии с пунктом 2.3.1 договора) изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлениями от 20.03.2006 г.. N 605, 606, 607 Комитет в порядке пункта 3.3 договора известил Общество об изменении размера арендной платы в связи с принятием постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г.. N 1958 "О порядке определения базовых ставок и коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за объекты нежилого фонда, арендаторами которых является Санкт-Петербург": изменен размер арендной платы за пользование объектом и установлен график поквартального увеличения арендной платы до 01.10.2008 г..

Дополнительными соглашениями от 28.11.2008 г.. в связи с передачей объектов недвижимости, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Петродворец, ул. Аврова, д. 2, лит. А, Б, В, в оперативное управление Учреждению, все права и обязанности арендодателя по договорам аренды от 31.07.2002 г.. переданы Учреждению. Дополнительные соглашения зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Ссылаясь на то, что с сентября 2011 года Обществом арендная плата по договорам от 31.07.2002 г.. N 16-Ф01250 и 16-Ф01252 выплачиваться перестала, по договору от 31.07.2002 г.. N 16-Ф011251 оплачена с задержкой, Учреждение 20.09.2011 г.. направило в адрес ответчика претензию N 549 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность.

В связи с тем, что Обществом не исполнено требование указанной претензии, Учреждение обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Общество, считая уведомления от 20.03.2006 г.. ничтожными сделками, обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции, указав, что уведомления от 20.03.2006 г.. не оспорены в судебном порядке, указанные уведомления не противоречат действующему законодательству, пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска.

Апелляционный суд, рассмотрев доводы Общества об оспаривании уведомлений Комитета от 20.03.2006 г.., пришел к выводу о том, что названные уведомления в части определения нового размера арендной платы не соответствуют законодательству Санкт-Петербурга, в связи с изменением которого арендатору были направлены указанные уведомления об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке (статьи 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Размер арендной платы был изменен арендодателем на основании закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" от 14.07.2004 г.. N 387-58 и постановления Правительства Санкт-Петербурга от 21.12.2005 г.. N 1958, принятого во исполнение названного закона. При этом арендодателем новый размер арендной платы установлен на основании методики определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки - Методики 1 согласно Положению о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург (Приложение N 1 к закону Санкт-Петербурга N 378-58), в то время как согласно пункту 2.2 Приложения N 1 к закону Санкт-Петербурга N 387-58 в отношении спорных объектов подлежала применению Методика 2 - методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки согласно Приложению N 2 к Положению о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург.

Согласно пункту 2.2 Приложения N 1 к закону Санкт-Петербурга N 387-58 Методика 2 применяется для определения ставок арендной платы в том числе в случаях передачи в аренду зданий общей площадью более 1 500 кв.м.; совокупности объектов нежилого фонда, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения (пункт 2.2.1); при передаче в аренду объекта нежилого фонда в аренду на срок более 10 лет (пункт 2.2.2).

Как усматривается из материалов дела, объекты аренды и спорные договоры (по сроку) соответствуют вышеперечисленным случаям применения Методики 2.

Таким образом, исходя из указанных обстоятельств, при установлении размера арендной платы в марте 2006 г.. Комитет должен был применять не методику массовой оценки, а методику индивидуальной оценки в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 г.. N 387-58, в соответствии с которой (Приложение N 2 к Положению о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург) расчетная ставка арендной платы за квадратный метр в год для объекта нежилого фонда определяется в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

Возражения Агентства о неприменении Методики 2 к спорным договорам со ссылкой на пункт 5.1 Приложения N 1 к закону Санкт-Петербурга N 387-58 отклоняются апелляционным судом, поскольку пункт 5.1 регулирует случаи применения базовых ставок и коэффициентов применительно к Методике 1, Методике 3. Методике 4, что не исключает применение Методики 2.

Апелляционным судом установлено, что по заказу Общества была проведена оценка рыночной стоимости арендной платы за спорные объекты.

Отчеты об оценке от 27.12.2007 г.., от 01.06.2009 г.., от 27.10.2009 г.. были представлены на обозрение суда Агентством и Обществом в судебном заседании. Отчет об оценке от 10.02.2011 г.. представлен в материалы дела Обществом.

Согласно пояснениям Агентства указанные отчеты об оценке рыночной стоимости арендной платы были выполнены с расчетом корректировки на проведение ремонтно-реставрационных работ на арендуемых объектах, то есть ставка арендной платы в отчетах начислена с учетом необходимых вложений денежных средств на проведение ремонтно-реставрационных работ на объектах.

С учетом данных возражений Агентства Обществом был представлен уточненный расчет по встречному иску, произведенный на основании отчетов об оценке, но без учета необходимых вложений на ремонтно-реставрационные работы, согласно которому общая сумма неосновательного обогащения и процентов составила 22 994 625 руб. 52 коп.

Возражая против удовлетворения встречного иска, Агентство ссылается также на то обстоятельство, что на основании отчетов об оценке от 27.12.2007 г.. сторонами были заключены дополнительные соглашения от 10.04.2008 г.. с возложением на Общество обязанностей по выполнению ремонтно-восстановительных работ на объектах, которые 30.04.2009 г.. были расторгнуты сторонами по инициативе Общества в связи с отказом последнего от дополнительных обязательств по выполнению ремонтно-реставрационных работ.

Вместе с тем, поскольку в дополнительных соглашениях от 30.04.2009 г.. о расторжении дополнительных соглашений от 10.04.2008 г.. стороны не определили новый размер арендной платы в размере уведомлений Комитета от 20.03.2006 г.., то есть данный размер арендной платы не установлен соглашением сторон, то обстоятельство заключения и расторжения дополнительных соглашений от 10.04.2008 г.. не может повлиять на вышеприведенную оценку односторонней сделки по изменению размера арендной платы уведомлениями Комитета от 20.03.2006 г.. и вывод апелляционного суда о правомерности определения арендной платы на основании отчетов об оценке рыночной стоимости арендной платы.

С учетом изложенного первоначальный иск в соответствии со статьями 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению в сумме 2 070 100 руб. задолженности по арендной плате, исчисленной на основании отчета об оценке от 10.02.2011 г.. с учетом произведенных Обществом платежей (сумма указана сторонами) и 46 254 руб. 65 коп. пеней, рассчитанных апелляционным судом пропорционально установленной сумме долга применительно к расчету пеней, представленному истцом (л.д. 9 том 1). Встречный иск подлежит удовлетворению на основании статьи 1102, пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 22 994 625 руб. 52 коп. согласно уточненному расчету ответчика. По первоначальному иску подлежат возмещению расходы по государственной пошлине в сумме 23 886 руб. 32 коп., по встречному иску - в сумме 70 311 руб. 58 коп. пропорционально размеру удовлетворенных требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11 марта 2012 года по делу N А56-60640/2011 изменить.

Первоначальный иск Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" удовлетворить частично в сумме 2 070 100 руб. долга и 46 254 руб. 65 коп. пеней, всего 2 116 354 руб. 65 коп.; в остальной части иска отказать.

Встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" удовлетворить частично в сумме 22 994 625 руб. 52 коп. долга и процентов; в остальной части иска отказать.

В результате произведенного зачета взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (место нахождения: 101000, Москва г, Архангельский пер, 12/8, СТР.1, ОГРН: 1027739550156) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "ПЕТРОДВОРЕЦ" (место нахождения: 198903, Санкт-Петербург Город, Петродворец Город, Аврова Улица, 2, ОГРН: 1027808910799) 20 878 270 руб. 87 коп. и расходы по госпошлине в сумме 47 148 руб. 46 коп., в том числе 46 445 руб. 26 коп. по иску и 703 руб. 20 коп. по апелляционной жалобе.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева