Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. N 19АП-3655/12

г. Воронеж

09 августа 2012 г.

Дело N А08-1031/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Суховой И.Б.,

судей Мокроусовой Л.М., Владимировой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сергеевой Л.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Мегапроект": Смирновой Т.В., представителя по доверенности N 19-12/2011 от 19.12.2011,

от общества с ограниченной ответственностью "Купец": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегапроект" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.05.2012

по делу N А08-1031/2012 (судья Топоркова А.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мегапроект" (ОГРН 1103668023777, ИНН 3662156012) к обществу с ограниченной ответственностью "Купец" (ОГРН 1063128022165) о расторжении договоров аренды и выселении из нежилых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Мегапроект" (далее - истец, ООО "Мегапроект") обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Купец" (далее - ответчик, ООО "Купец") о расторжении заключенных 28.06.2010 договоров аренды нежилых помещений, расположенных по адресам: Белгородская область, г.Старый Оскол, м-н Интернациональный, д.30, Белгородская область, г.Старый Оскол, м-н Жукова, 37, об обязании ответчика освободить указанные нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.05.2012 ( с учетом определения об исправлении описок, опечаток или арифметических ошибок от 09.06.2012) по делу N А08-1031/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Мегапроект" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя жалобы, ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды, что является основанием для расторжения договора аренды в силу статьи 450 ГК РФ.

ООО "Купец" отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку полномочного представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило. Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении ответчика о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 28.06.2010 между ООО "Региональная Компания "Недвижимость" (арендодатель) и ООО "Купец" (арендатор) были заключены договоры аренды нежилых помещений:

- договор аренды нежилых помещений общей площадью 667,2 кв.м, расположенных в нежилом помещении (кадастровый номер: 31:06:03 22 002:0023:14:440:001:100360540:0000:20004) по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, м-н Интернациональный, д. 30;

- договор аренды нежилых помещений общей площадью 316,58 кв.м, расположенных в нежилом здании (кадастровый номер: 31:06:02 39 001:0016:14:440:002:036013150) по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, м-н Восточный, д. 37.

28.06.2010 между ООО "Купец" и ООО "Альянс Групп" заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 1 206,65 кв.м, расположенных в нежилом помещении (кадастровый номер: 31:06:00 00 000:0000:14:440:001:100411100:0001:20002) по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, м-н Жукова, д. 37.

В последующем указанные выше помещения приобретены истцом в собственность по договорам купли-продажи, в связи с чем между ООО "Мегапроект", бывшими собственниками помещений и ответчиком заключены дополнительные соглашения к договорам аренды от 28.06.2010, которыми произведена замена арендодателя ООО "Региональная Компания "Недвижимость" на ООО "Мегапроект" и ООО "Альянс Групп" на ООО "Мегапроект".

Государственная регистрация изменений произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

По условиям договоров ООО "Купец" обязалось своевременно оплачивать арендную плату за указанные помещения.

В пункте 6.1 договоров аренды нежилых помещений от 28.06.2010 стороны согласовали формулу, по которой рассчитывается арендная плата за помещения. Арендная плата за предоставление нежилых помещений ежемесячно составляла: м-н Интернациональный, д.30 - 240 650 руб. 14 коп., в том числе НДС 18%, м-н Восточный, д.37 - 201 849 руб. 30 коп., в том числе НДС 18%, м-н Жукова, 37 - 329 027 руб. 31 коп., в том числе НДС 18%.

Указанным пунктом договора предусмотрено, что в каждый последующий год величина базовых годовых ставок арендной платы увеличивается на 5% по отношению к предыдущему году.

12.08.2011 истец направил в адрес ООО "Купец" дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы за арендуемые помещения, которые оставлены ответчиком без рассмотрения.

Поскольку ответчик продолжал оплачивать арендную плату в прежнем размере, ООО "Мегапроект" обратилось в суд с иском о взыскании с ООО "Купец" задолженности по арендной плате в сумме 308 500 руб. 24 коп.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.12.2011 по делу N А08-6689/2011 исковые требования ООО "Мегапроект" удовлетворены.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендной платы послужило основанием для обращения ООО "Мегапрект" в суд с рассматриваемым иском.

До направления иска в суд истец направил в адрес ООО "Купец" претензию N 516 от 07.11.2011, N 534 от 24.11.2011 с требованием об оплате задолженности, в случае невозможности погашения долга ответчику было предложено расторгнуть договоры аренды и освободить арендуемые помещения.

Рассматривая исковые требования по существу и отказывая в их удовлетворении в полном объеме, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договорам аренды недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пунктам 2, 4 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом первой инстанции, задолженность по арендной плате образовалась в результате неоплаты ответчиком арендной платы в повышенном размере, долг составляет разницу между суммой арендной платы в повышенном размере и суммой первоначальной арендной платы.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела усматривается, что на день рассмотрения спора по существу ООО "Купец" полностью оплатило задолженность по арендной плате, в настоящее время обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора им соблюдаются.

Довод ООО "Мегапроект" о том, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды, что является основанием для расторжения договора аренды в силу статьи 450 ГК РФ, правомерно отклонен судом первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 28 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" внесение арендной платы не в полном объеме является основанием к досрочному расторжению договора аренды на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ, если указанное нарушение суд признает существенным.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в соответствии с правилами статьи 71 АПК РФ, суд установил, что нарушение срока перечисления платежей ответчиком в данном случае не относится к существенным нарушениям условий сделки, и не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды. ООО "Купец" устранило нарушения, указанные истцом в качестве оснований для прекращения договорных отношений.

Оценивая доводы апелляционной жалобы истца, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции отмечая при этом, что как усматривается из материалов дела, отказ арендатора от перечисления арендной платы в размере, указанном в претензии исх. N 516 от 07.11.2011, вызван имеющимися разногласиями по ее размеру, основан на ошибочном толковании условий договора и норм материального права, в связи с чем внесение арендных платежей не в полном объеме не является существенным нарушением условий договора аренды, влекущим возможность его расторжения в судебном порядке. При этом суд принял во внимание, что претензия исх. N 516 от 07.11.2011 направлена истцом до вынесения решения Арбитражного суда Белгородской области от 28.12.2011 по делу N А08-6689/2011, которым суд признал обоснованным доводы истца о необходимости уплаты арендных платежей на согласованных сторонами условиях пункта 6.1.1 договоров аренды.

На основании изложенного апелляционная инстанция считает возможным согласиться с решением суда об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и сохранении договорных отношений между сторонами.

Доводы истца, заявленные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

При вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права, в связи с чем апелляционная инстанция не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.05.2012 по делу N А08-1031/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.05.2012 по делу N А08-1031/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мегапроект" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Б. Сухова

Судьи

Л.М. Мокроусова Г.В. Владимирова