Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 г. N 17АП-7842/12

г. Пермь

16 августа 2012 г.

Дело N А60-5004/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей Скромовой Ю.В., Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Решановой Д.М.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Берсеневой Людмилы Александровны: Филонова Е.Н. по доверенности от 20.01.2012, паспорт,

от ответчика - ООО "ТД "Молочные продукты": Карабаналова С.С. по доверенности от 30.05.2012, паспорт,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца,

индивидуального предпринимателя Берсеневой Людмилы Александровны,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 04 июня 2012 года

по делу N А60-5004/2012,

принятое судьей Шулеповой Т.И.

по иску индивидуального предпринимателя Берсеневой Людмилы Александровны (ОГРНИП 304665429600112, ИНН 665400068889)

к ООО "ТД "Молочные продукты" (ОГРН 1036602521119, ИНН 6654009725)

о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилых помещений,

установил:

Индивидуальный предприниматель Берсенева Людмила Александровна (далее - ИП Берсенева Л.А.) обратилась в арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Молочные продукты" (далее - ООО "ТД "Молочные продукты") заключить договор купли-продажи нежилых помещений N N 34-37, общей площадью 91,2 кв.м., расположенных на первом этаже торгового центра, литера А, находящегося по адресу: Свердловская область, Талицкий район, п. Кузнецовский, ул. Ленина, 2, а также обязании зарегистрировать переход права собственности на объект по договору в Управлении Росреестра по Свердловской области.

Решением арбитражного суда от 04.06.2012 в удовлетворении иска отказано.

Истец обжаловал решение в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. В обоснование указывает на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. Заявитель не согласен с выводом суда о недоказанности факта последующего одобрения сделки (ст. 183 ГК РФ), о передаче денежных средств ответчику. Кроме того, оспаривает вывод суда о незаключенности предварительного договора от 31.12.2003 ввиду отсутствия согласованного предмета договора (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ, апелляционный суд оснований для отмены решения не находит.

Как следует из материалов дела, 31.12.2003 между ООО "ТД "Молочные продукты" в лице Савёлкина О.Н., действующего на основании решения совета кредиторов от 25.12.2003 (продавец) и ИП Берсеневой Л.А. (покупатель) подписан договор о намерениях (предварительный договор) продать часть здания нежилого назначения, право собственности продавца на которое, ещё не оформлено (с условием о предоплате до заключения основного договора).

В соответствии с условиями предварительного договора, стороны договорились о заключении в будущем до 31.12.2013 основного договора о купле-продаже части здания нежилого назначения (магазина) общей площадью 91,5 кв.м., с земельным участком, находящегося по адресу: Свердловская область, Талицкий район, п. Кузнецовский, ул. Ленина, д. 2.

По предварительной договоренности сторон стоимость магазина с земельным участком составляет 135 000 руб. При этом покупатель обязался внести 100 000 руб. до подписания договора купли-продажи. Оставшуюся часть денежных средств в размере 35 000 руб. - после оформления основного договора купли-продажи и регистрации его в учреждении юстиции.

Из условий предварительного договора следует обязанность продавца зарегистрировать право собственности на объект недвижимого имущества, подлежащего отчуждению в будущем по договору купли-продажи.

02.12.2011 Управление Росреестра по Свердловской области зарегистрировало за ООО "ТД "Молочные продукты" на основании решения арбитражного суда Свердловской области от 02.06.2009 по делу N А60-7824/2009-С4 право собственности на торговый центр, назначение: нежилое, площадь общая 757,50 кв.м., инвентарный номер 33\09\0001\68-00, литера А, этажность: 2, расположенного по адресу: Свердловская область, Талицкий район, п. Кузнецовский, ул. Ленина, 2, кадастровый (или условный) номер 66-66-09/004/2009-129 (свидетельство о государственной регистрации права серия 66 АЕ N 116550, регистрационная запись N66-66-09/037/2011-219).

29.12.2011 ИП Берсенева Л.А. направила в адрес ООО "ТД "Молочные продукты" предложение заключить договор купли-продажи здания нежилого назначения на условиях предварительного договора с приложением проекта договора, подписанного истцом. Факт получения ответчиком письма-предложения подтвержден квитанцией почтового отправления (л.д. 25).

Отсутствие ответа на предложение о заключении договора купли-продажи со стороны ответчика явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Мотивируя решение, суд указал на то, что предварительный договор купли-продажи нежилого здания является незаключенным, ввиду отсутствия согласованного сторонами условий о предмете договора (ст.ст. 432, 554, 555 ГК РФ). Незаключенность предварительного договора исключает возникновение обязательств по заключению основного договора. Кроме того, суд, исследовав вопрос о правомочиях лица, подписавшего со стороны продавца предварительный договор от 31.12.2003, пришел к обоснованному выводу о совершении сделки неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ), признал недоказанным факт передачи денежных средств ответчику (обществу) в качестве задатка по договору от 31.12.2003.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Проанализировав в порядке ст. 431 ГК РФ условия предварительного договора, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии согласованного сторонами предмета договора, который является существенным при рассмотрении данной категории споров.

Из содержания предварительного договора следует, что предметом купли-продажи является часть здания нежилого назначения (магазин) общей площадью 91,5 кв.м., находящегося по адресу: Свердловская область, Талицкий район, п. Кузнецовский, ул. Ленина, д. 2.

В нарушение ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" условие о предмете предварительного договора не содержит ссылок на данные технической инвентаризации, позволяющие индивидуализировать объект.

Технический паспорт на объект недвижимости - здание торгового центра был изготовлен только 30.06.2008. При подписании предварительного договора от 31.12.2003, акт приема-передачи объекта не составлялся. Кроме того, из договора аренды помещения от 26.04.2002, на основании которого ИП Берсенева Л.А. занимала и занимает помещения в отсутствие схемы, экспликации помещения, также невозможно определить подлежащие передаче объекты. В ходе опроса свидетелей при рассмотрении дела в суде первой инстанции, допрошенный гр. Савёлкин О.Н., в присутствии истца и ответчика, затруднился ответить, какие помещения предполагались к продаже согласно техническому паспорту объекта, представленному в деле.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии в договоре от 31.12.2003 всех необходимых характеристик, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, как индивидуально-определенную вещь.

Ссылка истца на абз. 2 п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 при изложенных выше обстоятельствах является необоснованной.

Оценивая предварительный договор на предмет его подписания со стороны ООО "ТД "Молочные продукты" полномочным лицом, суд первой инстанции верно указал на наличие признаков, предусмотренных ст. 183 ГК РФ, и, как следствие, отсутствие оснований для признания предварительного договора заключенным и по этому основанию.

В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Из материалов дела видно, что предварительный договор от 31.12.2003 от имени продавца подписан Савёлкиным О.Н., действующим на основании решения совета кредиторов от 25.12.2003, при этом данное решение в материалы дела не представлено. Других доказательств, подтверждающих правомочие Савёлкина О.Н. на совершение указанных действий не представлено, доказательств того, что он состоял в трудовых отношениях с обществом "ТД "Молочные продукты" материалы дела также не содержат.

Более того, директором ООО "Торговый дом "Молочные продукты" с момента его создания (24.06.2003) до декабря 2003 года являлся Кондюрин В.В., затем и по настоящее время, обязанности директора исполняет Глазырин М.В., что подтверждено решением N 3 от 30.12.2003, заявлением от 16.09.2003, из которых следует, что с 30.12.2003 директором общества ответчика является Глазырин М.В.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в материалы дела не представлены доказательства наделения Савёлкина О.Н. полномочиями на заключение спорной сделки.

В соответствии с п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 N 57 "О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 ГК РФ, судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки и т.д.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Вместе с тем факт одобрения сделки единоличным исполнительным органом управления в соответствии со ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", а именно директором Глазыриным М.В., истцом не доказан.

Представленным предпринимателем Берсеневой Л.А. в качестве таковых: квитанция к приходному кассовому ордеру N 2 от 31.12.2003 на сумму 100 000 руб., с проставлением печати общества ответчика, расписка от 31.12.2003 о принятии Савёлкиным О.Н. указанной суммы для последующей передаче в ООО "Торговый дом "Молочные продукты", надлежащая правовая оценка дана судом первой инстанции. Апелляционный суд оснований для переоценки указанных выводов не находит (ст. 64, 65, 68 АПК РФ).

Истцом не опровергнут факт того, что директор ООО "Торговый дом "Молочные продукты" Глазырин М.В. непосредственно не принимал указанных денежных средств, в квитанции не расписывался, подпись проставленная в строке "главный бухгалтер" принадлежит неустановленному лицу. Факт проставления печати общества на квитанции обратного не доказывают. Другими надлежащими доказательствами данный факт не подтвержден (ст. 65 АПК РФ).

Кроме того, в силу противоречивости показаний свидетелей, допрошенных в ходе рассмотрения дела, их показания правомерно не были учтены судом при разрешении спора.

Таким образом, при отсутствии последующего одобрения исполнительным органом ответчика спорной сделки, в отсутствие у Савёлкина О.Н. полномочий на подписание предварительного договора от имени ООО "Торговый дом "Молочные продукты", суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что оспариваемый договор подписан неуполномоченным лицом без последующего его одобрения.

Последнее обстоятельство является дополнительным к установленным выше фактам незаключенности договора.

Доводы жалобы, по сути, повторяют возражения истца по иску, которым надлежащая правовая оценка дана при рассмотрении дела по существу.

С учетом вышеизложенного оснований для отмены решения не имеется, госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 04.06.2012 по делу N А60-5004/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Ю.В. Скромова В.Ю. Дюкин