Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2012 г. N 18АП-8217/12

г. Челябинск

23 августа 2012 г.

Дело N А07-6323/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2012 по делу N А07-6323/2012 (судья Журавлёва М.В.).

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью "Вернисаж" - Лукашова О.В. (доверенность от 04.04.2012), Решетникова Т.П. (директор на основании приказа N 2 от 15.01.2012, решения N 2 от 15.01.2012).

Общество с ограниченной ответственностью "Вернисаж" (далее - ООО "Вернисаж", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет, ответчик) о внесении изменений в договор купли-продажи от 20.02.2012 объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, расположенного по адресу г. Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, д. 43, путем изложения пунктов договора в следующей редакции:

1.2. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, д. 43, общей площадью 238,4 кв.м., номера помещений: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20, 20а (именуемый в дальнейшем Объект). Характеристики Объекта приведены из технического паспорта по состоянию на 26.03.2009 г. (литера А), инвентарный номер 4269. 2.1. Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 9 123 728 рублей 81 копейка (Девять миллионов сто двадцать три тысячи семьсот двадцать восемь рублей 81 копейка).

Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-Фз "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 12/11-742/2 от 23.01.2012 г., составленным Индивидуальным предпринимателем Буравлевой Айгуль Евгеньевной, за вычетом налога на добавленную стоимость в размере 18%, что составляет 1642271 рублей 19 копеек (Один миллион шестьсот сорок две тысячи двести семьдесят один рубль 19 копеек).

п.3.1.1. Покупатель уплачивает Продавцу:

Первый платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 912372 рублей 88 копеек (Девятьсот двенадцать тысяч триста семьдесят два рубля 88 копеек), перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца (с учётом уточнения предмета заявленных исковых требований, л.д. 127-128).

Определением суда от 15.05.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен независимый оценщик - индивидуальный предприниматель Буравлева Айгуль Евгеньевна (л.д. 42-43).

Решением суда от 22.06.2012 (резолютивная часть от 15.06.2012) исковые требования удовлетворены.

Пункты 1.2, 2.1., 3.1.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 20.02.2012 г., оформленного между и обществом "Вернисаж", в отношении нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа, Калининский район, ул. Первомайская, 43, общей площадью 238,4 кв.м., номера помещений: 1, 2, 3, 4, 5, 6,, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20а приняты в следующей редакции:

Пункт 1.2: "В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: городской округ город Уфа Республики Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, д. 43, общей площадью 238,4 кв.м., номера помещений: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20, 20а (именуемый в дальнейшем Объект). Характеристики Объекта приведены из технического паспорта по состоянию на 26.03.2009 (литера А), инвентарный номер 4269".

Пункт 2.1.: "Покупатель уплачивает Продавцу стоимость Объекта в размере 9123728 рублей 81 копейка (девять миллионов сто двадцать три тысячи семьсот двадцать восемь рублей 81 копейка).

Стоимость Объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-Фз "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждается Отчетом N 12/11-742/2 от 23.01.2012 г., составленным Индивидуальным предпринимателем Буравлевой Айгуль Евгеньевной, за вычетом налога на добавленную стоимость в размере 18%, что составляет 1642271 рублей 19 копеек (Один миллион шестьсот сорок две тысячи двести семьдесят один рубль 19 копеек)".

Пункт 3.1.1: "Покупатель уплачивает Продавцу:

Первый платеж в размере 10 (десяти) процентов, что составляет 912372 рублей 88 копеек (Девятьсот двенадцать тысяч триста семьдесят два рубля 88 копеек), перечисляется на счет по реквизитам, указанным Продавцом, в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня заключения настоящего договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца" (л.д. 145-158).

В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что суд необоснованно определил выкупную стоимость без учёта налога на добавленную стоимость, поскольку по результатам оценки рыночная стоимость объекта была определена с учётом налога, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. Освобождение от налога на добавленную стоимость операций по реализации муниципального имущества в порядке приватизации следует рассматривать как улучшение условий налогообложения для бюджетов, а не для налоговых агентов - покупателей муниципального имущества, ввиду чего в городской бюджет необходимо зачислять всю стоимость имущества, определённую по результатам оценки.

ООО "Вернисаж" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика и третьего лица не явился.

С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

В судебном заседании представители истца возразили по доводам апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Вернисаж" на основании заключенного с Комитетом договора аренды от 12.05.2011 N 23981.1 является арендатором помещения по адресу: город Уфа, Республика Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, д. 43, общей площадью 238,4 кв.м., номера помещений: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, 12,13,14,15,16,17,18,19,20, 20а (т. 1 л.д. 19-21).

Договор заключен сроком до 26.03.2012 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанное помещение принадлежит на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04АВ N 137909 от 10.08.2009 (т. 1 л.д. 106).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменения в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), 16.02.2012 Комитет направил ООО "Вернисаж" письмо исх. N КС 751 с предложением реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: город Уфа, Республика Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, д. 43, общей площадью 238,4 кв.м., номера помещений: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11, 12,13,14,15,16,17,18,19,20,20а, с приложением Постановления Главы Администрации городского округа город Уфа от 13.02.2012 N 275 об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда и проекта договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа и залога (оферту) от 20.02.2012 (т. 1 л.д. 9-12).

Условиями приватизации определен способ приватизации нежилых помещений здания, расположенного по адресу: город Уфа, Республика Башкортостан, Калининский район, ул. Первомайская, д. 43, общей площадью 238,4 кв.м. - реализация преимущественного права арендатора (субъекта малого и среднего предпринимательства) на приобретение арендуемого имущества.

Арендуемое помещение предложено к выкупу по цене 10766000 рублей, включая НДС. Рыночная стоимость помещения определена Комитетом согласно отчету N 12/11-742/2 от 23.01.2012, выполненному индивидуальным предпринимателем Буравлевой А.Е.

16.03.2012 истец в адрес ответчика направил письмо, в котором выразил намерение заключить договор купли-продажи приватизируемого муниципального недвижимого имущества, но с изменением продажной цены, исходя из отчета ООО "Регион - Консалтинг" - по цене 7696665 руб., за вычетом налога на добавленную стоимость в размере 1 385 390 руб. В качестве приложения к данному письму был представлен протокол разногласий (т. 1 л.д. 16, 17).

Письмом от 23.03.2012 N КС3217 предложение ООО "Вернисаж" об изменении условия договора о цены было отклонено (т. 1 л.д. 18).

Приведённые обстоятельства явились поводом для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что между сторонами имеется преддоговорной спор и определил условия договора в части стоимости приватизируемого объекта недвижимости, исключив из цены объекта налог на добавленную стоимость, поскольку продавец имущества не является плательщиком данного налога.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из искового заявления (с учётом уточнения) и апелляционной жалобы, между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.

Как следует из материалов дела, заключение договора купли-продажи обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в порядке Федерального закона N 159-ФЗ.

Приведённое обстоятельство лицами, участвующими в деле не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом 3 ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Из материалов настоящего дела следует, что орган местного самоуправления принял решение о приватизации арендуемого обществом помещения по цене 10 766 000 руб., определённой на основании отчёта N 12/11-742/2 от 23.01.2012, выполненного индивидуальным предпринимателем Буравлевой А.Е.

Указанный отчёт представлен в материалы дела (т. 1 л.д. 44).

Из отчёта, в том числе следует, что в размер рыночной стоимости объекта оценки включен, в том числе, НДС 18%.

Из уточнённого истцом в порядке ст. 49 АПК РФ искового заявления усматривается, что разногласия относительно цены договора возникли между сторонами именно в части включения в выкупную стоимость имущества НДС. Спор относительно определённой оценщиком рыночной стоимости имущества между сторонами отсутствует.

По смыслу норм ст. 445, 446 ГК РФ суд при рассмотрении преддоговорного спора, в том числе оценивает предложенные сторонами условия договора на предмет соответствия действующему законодательству.

Поддерживая вывод суда первой инстанции, признавшего заявленные исковые требования обоснованными, и отклоняя соответствующий довод апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Указав на то, что рыночная стоимость определена экспертом с учетом налога на добавленную стоимость (НДС), плательщиком которого Комитет (продавец) не является, суд апелляционной инстанции правомерно определил цену выкупаемого имущества без учета НДС в размере 9 123 728 руб. 81 коп.

Отношения сторон по определению цены договора регулируются положениями гражданского законодательства. При этом указание в условиях договора выкупной цены имущества без учета НДС не противоречит положениям налогового законодательства, поскольку данными условиями договора порядок исполнения сторонами своих обязанностей как налогоплательщиков не устанавливается.

Кроме того, Комитет не является плательщиком НДС, и согласно положениям налогового законодательства, НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями муниципального имущества. С учётом изложенного, цена выкупаемого имущества подлежит определению без учёта НДС.

В соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

С учетом изложенного суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, пришёл к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Установив, что рыночная стоимость объекта без учета НДС составляет 9 123 728 руб. 81 коп., суд обоснованно принял условия п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа в редакции, предложенной истцом.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции и решение суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.06.2012 по делу N А07-6323/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова Л.В.Пивоварова