Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2012 г. N 09АП-21172/12

г.Москва

16 августа 2012 г.

Дело N А40-53976/12-85-36

Резолютивная часть постановления объявлена 09.08.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 16.08.2012.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веклича Б.С.,

судей: Кольцовой Н.Н., Румянцева П.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лаухиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 31.05.2012 по делу N А40-53976/12-85-36, принятое судьей Беловой А.Р.,

по заявлению ООО "МАКОНДР" (ОГРН 1027739455259, 107014, г.Москва, ул.Стромынка, 11, 1)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве

третье лицо: Департамент имущества города Москвы

о признании незаконным отказа в государственной регистрации, обязании зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество,

при участии:

от заявителя: Абрамова О.С. по доверенности от 01.03.2012; Тюрин А.А. по доверенности от 01.03.2012;

от ответчика: Гогричиани Э.Г. по доверенности от 17.04.2012 N 5793/2012;

от третьего лица: Азарова Д.А. по доверенности от 10.01.2012 N 51-Д,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 31.05.2012, принятым по настоящему делу, удовлетворены заявленные ООО "МАКОНДР" требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенного по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4, оформленного письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 16.01.2012 N 03/005/2011-810. Суд обязал ответчика зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4, общей площадью 32,1 кв.метра (этаж 2, помещение V, комнаты 28,28а,28б,28в,29,29а,29б).

В обоснование принятого решения суд указал на то, что оспариваемый отказ в государственной регистрации перехода права собственности не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает ее необоснованной, просил решение суда оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказать. Считает, что оспариваемый отказ не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.

Представитель третьего лица в судебном заседании поддержал позицию заявителя.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле поддержавших в судебном заседании свои доводы и требования, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы и ООО "МАКОНДР" 13.01.2003 заключен договор на аренду нежилого помещения N 04-21/2003 находящегося в собственности города Москвы, расположенного по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4/1, стр.3 с дополнительными соглашениями от 13.01.2003, от 08.12.2004.

ООО "МАКОНДР", являясь субъектом малого предпринимательства, обратился в Департамент имущества г.Москвы с письмом от 05.08.2008 N 5 по вопросу выкупа арендуемых ООО "МАКОНДР" нежилых помещений, в том числе, нежилого помещения арендуемого на основании договора от 13.01.2003 N 04-21/2003, расположенного по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4/1, стр.3.

Письмом от 16.10.2008 N 08/31491 Департамент имущества указал на то, что положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, определяющие порядок и условия выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в обязанности органов государственной власти при реализации преимущественного права выкупа, установлены статьей 9 указанного закона и вступают в силу с 01.01.2009, в связи с чем рассмотреть обращение о выкупе нежилых помещений в настоящее время не представляется возможным.

Заявитель повторно обратился в Департамент имущества г.Москвы с письмом по вопросу о выкупе помещений.

Департаментом имущества города Москвы издано распоряжение от 09.08.2011 N 1910-р, в соответствии с которым принято решение приватизировать нежилое помещение по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4 общей площадью 32,1 кв.м (этаж 2, помещение V, комнаты 28, 28а, 28б, 29, 29б), запись о государственной регистрации права собственности города Москвы от 04.04.2007 N 77-77-03/023/2007-155, свидетельство 77 АД N 284735, выдано Управлением Федеральной регистрационной службой по Москве от 04.05.2007, путем предоставления ООО "МАКОНДР" преимущественного права выкупа указанного имущества, предоставив рассрочку по оплате сроком на 1 год. Стоимость выкупаемого нежилого помещения установлена в размере 2 200 000 руб. Данным распоряжением Управлению казны предписано обеспечить заключение договора купли-продажи на нежилое помещение с ООО "МАКОНДР" в установленном порядке. Управлению по работе с недвижимостью в ВАО предписано внести соответствующие изменения в учетные данные реестра объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы.

В соответствии с распоряжением Департамента имущества города Москвы от 15.08.2011 N 1935-р внесены изменения в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. Согласно приложению к данному распоряжению, объект недвижимости по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4 общей площадью 32,1 кв.м исключен из перечня.

19.08.2011 между Департаментом имущества города Москвы и ООО "МАКОНДР" заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 10-4, в соответствии с п.1.1 которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4, общей площадью 32,1 кв.м (этаж 2, помещение V, комнаты 28, 28а, 28б, 28в, 29, 29а, 29б) согласно кадастровому паспорту помещения инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) 1441/6 (02115230:0006), выданному ГУП МосгорБТИ (Восточное ТБТИ), а Покупатель принять и оплатить это имущество.

Согласно п.1.2 договора объект находится в собственности города Москвы, что подтверждается записью в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.04.2007 N 77-77-03/023/2007-155, свидетельством 77 АД N 284735, выданым Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве от 04.04.2007.

В соответствии с п.1.3 договора Продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

Согласно п.1.4 договора купли-продажи в соответствии с п.2 ст.224 Гражданского кодекса РФ объект находится во владении и пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объекта по акту приема-передачи.

Пунктом п.1.5 договора предусмотрено, что право собственности на объект возникает у Продавца с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон определены в ст.2, цена и порядок расчетов в ст.3 договора, согласно п.3.1 которой цена объекта составляет 2 200 000 руб. в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости 26.07.2011 N 579-11/2001, выполненным ООО "Центр оценки "Аверс", НДС в соответствии с п.п.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.

25.10.2011 ООО "МАКОНДР" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии письмом от 27.10.2011 N 03/005/2011-810 приостановило государственную регистрацию, указав на то, что Обществом:

1) не представлен документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего договор;

2) не представлено доказательств выполнения условий ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а именно доказательств того, что: а) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании Общества непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; б) отсутствуют задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4 ст.4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч.2 ст.9 Федерального закона - на день подачи субъектам малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; в)площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; г) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4 ст.18 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

3) не представлен отчет об оценке;

4) не представлено нотариальное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскание на заложенное имущество;

5) нет подтверждения об одобрения крупной сделки от ООО "МАКОНДР".

Согласно представленным документам, в том числе распискам от 24.11.2011, 16.12.2011, замечания под пунктами 1,4,5 заявителем устранены.

Письмом от 16.01.2012 N 03/005/2011-810 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отказало ООО "МАКОНДР" в регистрации договора купли-продажи помещения и переходе права собственности.

Данный отказ мотивирован тем, что из содержания договора, распоряжения ДИГМ и иных документов не представляется возможным определить на основании субъекта или на основании органа власти реализуется преимущественное право выкупа. Также указано на то, что исключение субъекта из списка малого и среднего предпринимательства само по себе не является соблюдением требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, отсутствуют правоустанавливающие документы, свидетельствующие о соответствии покупателя легальным критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, а также отсутствует отчет оценки ООО "Оценки "Аверс".

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился в Арбитражный суд г.Москвы с заявлением по настоящему делу.

Согласно с п.2 ст.17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

На основании ч.2 ст.9, ч.2 ст.10 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 этого Федерального закона, получил возможность с 01.01.2009 по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" к условиям реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности отнесены:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии ч.4 ст.18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" утверждать названные в пункте 4 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" перечни имущества вправе федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления.

Государственное и муниципальное имущество, включенное в перечни, указанные в части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", не подлежит отчуждению в частную собственность, в том числе в собственность субъектов малого или среднего предпринимательства, арендующих это имущество (часть 4.2 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.12.2011 N 9646/11 по делу N А40-97868/10-21-538, включение имущества уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" является препятствием для выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом.

Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" опубликован 25.07.2008.

Арендуемое ООО "МАКОНДР" нежилое помещение включено в Перечень 16.12.2008, то есть после опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что поскольку ООО "МАКОНДР" соответствовало всем условиям ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", кроме условия о том, что объект не должен быть включен в Перечень, которое фактически направлено на ограничение прав Общества, то у Департамента имущества города Москвы имелись основания для заключения с ним договора купли продажи арендуемого объекта недвижимости, вне зависимости от того включен объект в Перечень или нет.

Выпуск Департаментом имущества города Москвы распоряжения от 15.08.2011 N 1935-р об исключении указанного объекта из Перечня позже распоряжения от 09.08.2011 N 1910-р о приватизации указанного объекта не может свидетельствовать о ничтожности договора-купли продажи, так как само по себе наличие объекта в Перечне не является препятствием для осуществления заявителем права на выкуп объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о необходимости представления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отчета об оценки рыночной стоимости объекта, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку требование регистрирующего органа о предоставлении при регистрации перехода права собственности отчета об определении рыночной стоимости объекта не может быть отнесено к правовой экспертизе документов и проверке законности сделки и является злоупотреблением правом.

В соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта.

В соответствии с п.26 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

Таким образом, требования законодательства устанавливают исключительную прерогативу собственника по проведению оценки объекта недвижимости, обязательность проведения оценки объектов, являющихся государственной собственностью, в случае их продажи или ином отчуждении и срок действия отчета об оценки.

Как следует из материалов дела, договор между Департаментом имущества города Москвы и ООО "МАКОНДР" заключен 19.08.2011 по цене, установленной в отчете ООО "Центр "Аверс" от 26.07.2011, то есть в рамках полугодового срока установленного законодательством.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Москва, Стромынский пер., д.4.

Доводы апелляционной жалобы, в том числе связанные с толкованием норм материального права, опровергаются материалами дела и доказательствами, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции вынес законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.266, 268, 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 31.05.2012 по делу N А40-53976/12-85-36 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Б.С. Веклич

Судьи

Н.Н. Кольцова П.В. Румянцев